山经济优势发挥，带来很大压力。

近些年，随着慈湖经济开发区雨山经济开发区和花山经济开发区市经济开发区加速建设，特别是项目正是紧邻芜湖国家级经济开发区，对国际工业园未来形成竞争态势仍很强劲。

另方面，随着长三角地区经济全面发展，马芜铜经济带进步成形，长三角地区强势地位与本地区弱势落差会越来越明显，无论是在吸引资本，还是国内其他地区资本或产业转移方面，难以有充分竞争优势。

二国际工业园开发市场依据工业地产作为门产业，有其独有商业模式，包括工业地产开发商筹措资金建设基础设施开发经营项目并提供工业地产产业与服务等系列活动。

工业地产业盈余体现在能够快速启动以收入抵偿支出并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应，工业地产商业模式具备大投资快启动提供增值服务追求长期稳定回报四大特性。

四大特性之大投资工业地产开发区别于传统以政府导向为主要方式开发区建设过程，个重要特点就是对工业地产开发商资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需资金投入。

工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这特点成为资金不足中小开发企业进入门槛。

工业地产投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商管理运营等方面投入也高得惊人，而投资回收期则有长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链情况。

因此工业地产运作需要定实力投资开发商参与，这是工业地产大投资特点所决定。

工业地产开发商资金般也分为直接融资和间接融资两种方式。

直接融资方式是指开发商对拟建项目直接投入资金，以及项目法人通过发行股票债券等直接筹集资金间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入资金。

四大特性之二快速启动基础设施建设是园区快速启动形成雏形基础。

基础设施是指交通通讯能源供应水电管道等基础硬件。

在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意因素。

只有过硬基础设施，才能达到吸引优秀项目企业入驻。

供水供电通讯道路环保治安等方面有力保障，是投资者入驻项目得以如期开工必要条件，自然也是其关注重点。

另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质生活休闲和服务设施。

四大特性之三提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展个重要制约因素是人气不足商气不旺。

分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。

针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动产业，促进第三产业发展，特别是生产生活配套及专业服务领域，同时加强教育业医疗卫生文化业科技和体育等行业发展。

建设完善配套产业环境。

随着政策优惠对投资业发展潜力很大。

马鞍山科技人才众多，劳动者素质较高。

每万人中具有大中专以上专业人才开发和土地使用权转让和租用房产经营招商工作，并创造良好投资环境，吸引国内外资金和技术。

开发公司还可参与创办企业和成立子公司。

采取有限责任公司形式组建开发公司优势是有利于多方吸收工业园开发启动资金，缓解资金压力。

避免过度依赖银行贷款，减轻利息负担和开发风险。

利用银行贷款是我国许多开发区成片土地开发主要资金来源，但过度依赖银行贷款存在着严重缺陷。

首先，由于成片土地开发需要资金量巨大，造成贷款利息负担过大。

其次，大量依靠银行贷款进行成片土地开发，在造成巨大还贷压力同时延长了开发周期，加大了政府和开发公司风险，不利于成片土地开发顺利进行。

避免过分依赖外部投资。

利用外资参与本国基础设施项目建设在国际上是较常见，但主要集中于项目融资领域，如采取方式等。

国内外经验表明，完全依靠外部资本从事成片土地开发和开发区基础设施建设，特别是直接进行开发并参与管理面诸多困难，外部资本独资模式很难成功，本地和外部资本合作开发模式有利于协调开发公司与政府之间关系，较为可行。

招商与服务理念与原则国际工业园管理机构要牢固确立服务是第投资环境理念，按照精简统高效原则进行职能设置。

工业园要努力做好亲商安商扶商富商这篇大文章，创造透明高效廉洁法制化运作环境。

审批与服务对进区投资项目，实行投资审批条龙服务，项目建设全方位服务，企业开工投产后经常性服务。

凡是来工业园投资企业，从项目立项土地征用规划建设开工前期准备到企业后期管理服务等手续，均由工业园管委会招商合作局协助办理，优化工业园管理水平和外在形象。

根据客商要求，可以由工业园管委会全程代理项目审批环评工商税务登记用地等各项手续。

使企业在高园区内得到高效便捷优质服务和管理对需由其他部门审批事项，要在企业与审批部门之间充分发挥协调沟通作用，实行代办协办，使企业能真正专注于自身研究开发和生产经营活动。

实行首问责任制，投资企业来工业园了解情况或办事，第个接受询问工作人员必须热情接待，并帮助办理各项事宜。

产业选择结合马鞍山市产业发展现状和国际工业园建设承载力等因素进行综合考虑，可以确立钢铁工业食品工业机械装备制造业和物流产业作为国际工业园未来发展主导产业。

其中，钢铁工业既属于原材料工业，同时又是典型马鞍山市支柱工业，这个产业规模发展方面能够迅速提升国际工业园乃至当涂县经济总量，另方面又能为芜湖港带来大量物流，因此尤其需要重点发展。

食品工业和机械装备制造业属于加工工业，这些产业发展或是能够利用当地资源基础和交通运输条件，或是具备明显市场优势。

物流产业属于新兴服务业，其充分发展既可以为国际工业园其他产业发展服务。

主导产业发展重点与发展时序当前及今后段时期，我国产业发展面基本环境是，买方