影响效果及适应性分析项目对社会经济影响本项目可为国家和地方政府缴税金，对促进区域经济和国民经济发展具有积极推动作用。

项目对减轻社会就业方面影响，房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。

项目对社会环境方面影响项目建设必然会对当地环境带来定影响，主要是对废气废水固体废物和噪声处理不当可能产生影响。

只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。

再说房地产开发属于般性成熟性污染性小项目，不会对社会造成大环境影响。

而且该项目建设后绿化美化亮化了当地城市环境。

项目建设和建成后对所在区域居民影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大使用性质规划为商住用地，容积率，建筑密度，绿地率，日照间距系数为，本项目建设符合这地块功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施需求，本项目建成后作为抚州市城市建设新亮点，具有良好市场。

根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为本项目销售收入渠道由住宅商铺分别面积为和车库可销售停车位为辆销售单价预计分别为和元车位均价。

项目建设背景近年来，受江西省周边城市影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中支柱地位已日益显现。

今后几年抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济发展，国家有关房地产业法规政策，抚州市城市建设发展等。

在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量城建需求供应结构消费结构房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年房地产市场仍处于持续健康发展态势。

供需总量分析目前土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。

年城市建设用地面积达到平方公里，其中居住用地平方公里，商品房施工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，年商品房上市节奏将明显加快。

今后几年，商品住房需求主要来自城市居民改善住房条件老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡发展态势。

城市扩建拓宽需求分析到年抚州市城区将新增建设用地平方公里，中心城区规模由现在万人平方公里扩大到万人平方公里，成为省级园林城市文明城市，争取进入国家级园林城市行列。

随着城乡体化快速推进，到年全市城市化水平将达到，比年提高个百分点，年均提高个百分点左右。

城市人口在短时间内迅猛增长，城镇人口将增加万人左右，其中转移农村人口万人，年均转移农村人口万人。

市区接受转移万人，各县城及建制镇共接受转移万人，年均增长万人，无疑给房地产市场带来巨大需求拉动。

以人均建筑面积计算，理论上每年新增住宅需求万。

商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构改善和市委市政府南移至新城区发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏有效控制以及中低价商品住房建设不断推进，年新增普通商品住房占住房供应总量比例将接近，抚州市商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。

居民消费结构影响分析年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从元增加到年元，农村居民人均纯收入从元增加到年元，到年城乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增长和，收本雪压为地震基本烈度为售均价为元，年商品房销售均价为元，同比增长，年商品房销售均价为元，同比增长，近几年抚州市房地产业增幅较明显。

抚州市房产市场日益活跃。

年商品房销售约万平方米，其中住宅约万平方米商铺万平方米，日平均交易达套年销售约万平方米，其中住宅约万平方米商铺万平方米年销售约平方米，其中住宅约万平方米，商铺万平方米。

对行业及关联产业发展影响分析行业影响本项目严格按照国务院颁发国六条政策，该项目建设对抚州市房地产行业结构完善起到示范作用。

年，该市商住房最高销售价格约元，本项目住宅销售均价为元左右，可见该房产开发也将有利于稳定近几年抚州市房价过快增长势头。

关联产业发展影响本项目实施将有效地带动当地建材市场特别是当地砖沙石和运输等相关产业发展。

区域经济影响分析房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要地位。

它是国民经济发展个基本生产要素，为国民经济发展提供重要物质条件，改善人们居住和生活条件，改善投资环境。

由于房地产业在现代市场经济条件下，起着其他产业不可替代作用，当今世界上许多经济发达国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣基本支撑点，是国民经济发展基本要素。

因此，房后几项目偿还能力较强，项目是可行。

财务评价本项目主要收入来源于产品销售。

财务评价基础数据选报产品价格产品销售价格确定原则，根据产品目标市场，结合准入后市场情况，确定本项目产品销售价格。

项目主要投入物以现行市场价格为依据，产出物以同类企业近期生产或市场上类似项目批发价格为依据，根据近几年市场价格变动趋势进行预测并作适当调整，所有销售价格都是建设期末不含税价格。

生产负荷根据行业经验，结合项目具体情况，生产负荷项目计算第年计。

财务基准收益率按项目行业规定，结合项目平均资本成本确定折现率为，同时也作为对项目内部收益率指标判断基准收益率。

对自有资金即项目资本金评价指标判断基准应为投资方确定最低可接受收益率，本报告按计算。

利率汇率本项目利率参照当前国家规定执行，建设投资借款利率按计算。

其他计算参数其他计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目具体情况选报。

见表所示其它计算参数汇总表名称计算参数备注固定资产折旧建筑物年平均年限法，净残值率无形资产摊销年平均摊销递延资产摊销年平均摊销工资及福利费人，元人年福利费占工资比例修理费固定资产折旧为基数其它费用其它制造费其它管理费其它销售费固定资产原值为基数元人年销售收入为基数指从制作费用，管理费和折旧费从中扣除折旧费摊销费修理费和工资其余部分其它税收所得税，增值税，城建税，营业税，教育附加利润总额为基数，增值税额为基数盈余公积金公益金销售收入估算销售收入销售收入是根据产出物预测价格和生产纲领计算而得，计划产量视为销售量。

销售税金及附加营业税城市建设维护费教育附加费。

成本费用估算成本费用是指项目生产运营支出各种费用。

本项目主左右，成为比较成熟产业园区和城市新区。

国家宏观政策建设背景年中共中央国务院发布了中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进步促进农业发展农民增收若干意见。

这是年以来，中央连续发出个号文件，是党中央国务院进步加强三农工作重大部署，对市来说，具有极其重要针对性和现实指导意义。

坚持把解决好三农问题作为全党工作重中之重，不断强化对农业和农村工作领导坚持统筹城乡发展，不断加大工业反哺农业城市支持农村力度坚持多予少取放活，不断完善农业保护体系坚持市场体制改革，不断解放和发展农村生产力坚持改善民生，不断解决农民生产生活最迫切实际问题。

因此大力发展我市茶叶产业，是落实中共中央国务院五个号文件需要，是解决三农问题具体措施，国家宏观政策给我们带来了难得发展机遇。

区域产业建设背景茶叶是我市传统主要经济作物，种植历史悠久，资源分布广泛，全市个县区均有茶树栽培。

至今全市共有茶园面积万亩。

茶叶年总量吨，年产值多万元。

全市现有茶叶加工厂个。

其中年加工能力吨以上个，年加功能力吨以上个，其余茶厂规模较小，大部分系年代修建，设备陈旧落后不能配套，年加工能力在吨以下。

年底，县茶园面积新建茶园和成片有效茶园亩，其中采摘面积约亩，茶叶产量约吨，其中名优茶约吨，茶叶产值约万元。

全县现有大小茶叶加工厂个，精加工车间个，茶粉车间个，各种茶叶加工机械台，其中名优机台，手工茶电炒锅口。

个茶叶加工厂年加工能力吨左右，其中名优茶加工能力约吨，烘炒青茶加工能力约吨。

另外，新建茶粉生产线设计年加工能力为吨。

其中，县茶叶公司茶叶加工厂具有年加工烘炒青茶能力吨，名优茶吨以上能力现有袋泡茶机手工茶电炒锅多用微波设备精制设备超微茶粉生产线茶叶袋装罐装包装设备等各种茶机台套。

科技实验茶厂于八五期间建成，加工设备比较齐全配套。

年烘炒青茶加工能力在吨以上，名优加工能力吨左右。

米萝勺米两个茶叶加工厂设备简陋陈旧，属小型初级加工厂，年加工炒青茶能力各在吨左右。

项目建设必要性本项目是促进我市农业产业结构调整，加快富民强市步伐需要我国农业已进入了个新发展阶段，其显著特点是绝大多数农产品由长期短缺转变为供求平衡或供大于求，价格下跌状况。

要适应市场对农产品优质化和多样化需求，提高农业和农村经济整体素质和效益，增加农民收入，就要以市场为导向，以科技为支撑因地制宜，大胆进行农业产业结构战略性调整。

优质茶粉具有较好市场前景，我市茶产品生产又有定基础和优势，应是我们开发创新做大做强重点之。

茶业现代化发展要求茶产业现代化过程是用现代工业装备茶后，瞬间粉碎成目以上纯天然茶叶蒸青超微细粉末，最大限度地保持茶材料进行测算。

固定资产折旧根据建筑物及机器设备折旧年限综合取。

修理费按投资总额计算。

管理费按营销收入计算。

④其它各项均根据实际情况测算。

税率选取项目营业税按，所得税计算。

基金按税后利润计取，其中公积金，公益金。

本项目逐年利润测算见附表。

全部投资按现金全容量计算以全部资金视为自有现金条件下，计算现金流量表计算结果表明项目全部投资财务内部收益率税后，全部投资回收期为年不含建设期年，项目财务效益较好，具有定抗风险能力，偿还能力比较强。

经济评价及研究结论项目建设地理位置适宜，交通便利，建设条件好。

项目建成后，对加速经济建设，发展苦荞食品，丰富饮食文化，促进食品工业发展均起到积极推动作用和增添新活力。

该项目建设不仅是必要，而且在经济上合理，在技术上可行。

不仅能满足政府对该地综合开发期望，而且对企业当前及长期发展，具有很大影响。

根据旅游商品发展规划，项目经济效益较好，全部投资回收期为年不含建设期年全部投资内部收益率为，税