企业唱主角，镇党委政府实行全员招商亲情招商区位招商。

制定了城关镇招商引进投资兴业优惠激励政策，凡是固定资产在万元以上，政府可免费提供亩生产用地固定资产在万元至万元，政府可免费提供亩生产用地固定资产在至万元，政府可免费提供亩生产用地。

生产见效后客商所交增值税达到土地使用价镇，政府无偿转让土地使用权，客商可以自主开发，经营。

三项目区概况基本情况大悟县城关镇西大山小流域片区涉及罗城枣棚双桥个行政村，总面积平方公里。

二自然条件地质地貌大悟县跨东经，北纬，低山区面积万亩，占全县总土地面积。

岗地平畈面积万亩，占全县总土地面积。

北部五岳山，西部娘娘顶，东部仙居顶，南部大悟山四大主峰构成大悟县地貌骨架。

地形分为低山丘陵及岗地河畈三种基本类型。

大悟县地势西部北高南低，东部中间高南北低。

最高点五岳山海拔黄海高程，以下同，最低点河口镇两河口芳畈镇赵家河海拔。

县内地带性植被为落叶阔叶与常绿阔叶针叶混交林。

植被率为。

大悟县中心城区地处丘陵地带，区内地面高程变化较大，高程在之间，城南有连绵群山，其中泉水寨顶峰高，城北沿环河距西岳大道范围地形相对平缓，地面高程在之间。

西大山小流域片区属低山丘陵地区，地势北高南低，沟壑纵横丘陵起伏岗地交错平畈交织。

低山面积占，丘陵面积占，岗地平原面积占。

土壤成土母质主要为花岗岩片麻岩石英岩基性岩石炭岩紫色沙岩等，土壤有黄棕壤水稻土潮土等。

黄棕壤占土地总面积，绝大多数土壤表现出土层薄，砂砾重，保水性能差特点，土壤值为，耕层土壤有机质含量，速效氮，速效磷，速效钾。

气候特征西大山小流域片区地处中纬度地带，属北亚热带大陆性季风气候，具有从亚热带向暖温带过渡特征。

区域内四季分明，冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风，严寒酷暑时间短，春秋初夏气候温和时间长。

雨量充沛，年平均降水量为，光热充足，年平均日照时数为小时，光照辐射量年平均为每平方厘米千卡，无霜期天，年降水变化率，年降雨时空分布不均，年际变化大，干旱山洪交替发生，月份降水量占全年降水。

年平均气温为，积温为，有利于农作物发育生长。

水文条件大悟县雨量充沛，河溪纵横，库塘密布，径流量大，地表水源丰富，多天然淡水，水质较土建工程尤其是河堤和沟渠工程施工时会占用少量农田，但其目在于保护农田方便群众生产生活，使河道两岸农田免遭洪水和沟渠等工程措施，增加基本农田面积提高耕地质量，实现旱涝保收，达到农业增效农民增收目。

二减缓工程环境影响对策工程方案对策河堤沟渠和公路工程按照充分利用现有河道沟渠和公路尽量避免大填大挖，按照设计标准，保障安全行洪。

其他对策施工中，尽量避免和减少废气废油废水废渣等对环境污染，做到文明施工。

施工中严格控制植被破坏面积，工程完工之后，迅速搞好弃土区开挖区边坡等表面绿化覆盖，保持自然环境。

河道施工选择枯水季节，完善水源堵截排导等工程设施，避免引发自然灾害或造成对周围环境不良影响。

施工中废土石方全部用于堤后和公路回填，做到挖填平衡。

第十二章效益分析与风险分析本项目属水土保持综合治理项目，效益分析以国标水土保持综合治理效益计算方法为主要依据，结合项目实际，将水土保持综合治理效益分为社会效益经济效益和生态效益三类。

效益分析社会效益项目建成后，能够保护西大山河流两岸排涝和灌溉作用，在避免和减轻洪水冲刷农田减轻洪涝灾害，并起到防止土壤壤土被洪水洗走而逐步沙化，减轻干旱威胁同时，实现基本农田旱涝保收。

项目建成后，可极大地改善小流域内群众生产生活条件，进步调整优化农业产业结构，提高复种指数和单产效益，减小劳动强度，提高生产率，促进当地群众整体脱贫。

项目建成后，可以为大悟县城关镇供水提供更清洁饮水，此外还可以改善生产生活条件，具有较好社会效益。

项目建成后，当地群众能够感受到党和政府对他们关怀，将认识到这是项德政民心工程，有助于密切党群干群关系，减少社会矛盾，确保方稳定。

本项目建设加强了地方基础设施建设更好保护水土资源，因此本项目社会效益显著。

二经济效益项目建成后，平均每年可产生经济效益万元，其中直接经济效益元间接经济效益万元。

直接经济效益万元保护农田公顷，每年可增产粮食吨，增收万元。

间接经济效益万元间接经济效益主要来自农民养殖增值加工增值和节约劳动力。

增产吨粮食，可产生养殖增值万元加工增值万元。

三生态效益该项目工程实施后，治理水土流失面积达到平方公里，林草覆盖率提高到以上，将形成较完善水土保持防护体系。

土壤中有机质含量明显提高，土壤沙砾化得到有效控制，生态趋于良性循环，促进流域经济可持续发展，项目实施后土壤侵蚀模数经过治理后减到吨平方公里年以下，使生态环境明显改善。

二风险分析般建设项目工期都较长，存在较多不确定因素，建设单工程，主要作为马术场配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期投入，可采取预收年租金方式获得出租收益。

同时相应营销策略，采用“租赁马术俱乐部会员”捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇以吸引客户。

项目建设背景该项目建设背景赛马在国内外都属高尚运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重“紫气东来”情怀，形成了在城东这块风水宝地置业风潮。

马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

未来这里将成为基础设施完善人气兴旺城市新商业娱乐休闲区。

马群镇概况分析马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。

马群镇距中山门仅公里，素有“南京东大门”之称，宁杭公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大公路互通立交桥，是连接国道省道重要枢纽。

依托独特地理位置，根据南京市城中有山山外有城城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开发等个功能区。

向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著区位优势和优越发展环境。

仙西新城区辐射作用南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临近南京规划中城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。

马术场项目建设将为仙西新城区商业和房地产业拓展以及对马群地区影响提供了历史性机遇，其规模和先期建设交通配套优势也使其对新城区城市形态和肌理具有“定位”作用。

南京马术场所处位置是房地产业投资理想风水宝地，将吸引南京偏好城东中高收入消费者，提升马群地段文化层次，有利于改善南京市“东大门”面貌，本案案沪宁高速促进南京和谐发展。

地铁号线动工根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里城市轨道交通线路。

其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正式通车。

号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河动时，该项目才会存在定风险，表示项目抗风险能力较强。

盈亏平衡分析由于该项目基本方案为可行方案，经过测算，开发投资租赁收入贷款额度临界点如下表，临界点即可行点临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值开发建设投资万元最高值租赁收入万元最低值贷款额度万元最低值防范风险对策在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。

应增加开发投资控制力度，进步提高资金使用效率，在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。

由于该项目周边竞争性项目较为集中，产品类型接近，因此马术场别墅项目必须超越众多竞争对手，最终体现自身价值，应当在项目推广过程中进行成功形象包装和营销策划，以增加项目高端客户定位附加值和产品竞争力。

对拟投资经营项目，应慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在较快实现投资回报经营项目上，以支撑投资项目，使租售项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。

控制风险，保证企业资金支持。

处理好项目融资管理与建设管理两者关系。

由于项目开发环环相扣，优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。

第八章结论与建议运动员公寓项目是自房地产“新政”实施后，在南京房地产市场健康稳定发展大环境下，推出适应市场需求建设项目，这是项目成功关键。

同时，运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位建筑设计和整体布局，既能满足富裕阶层对休闲娱乐要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施潜在需求。

加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目总体策划是理想可行。

建议逐步落实项目建设技术，管理组织体系组织有经验有能力有水平各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施工到竣工验收物业管理参与项目运营策划参与项目投资控制与管理全过程实施，应使项目从开始就进入科学化系统化程序化管理状态。

争取银行或其它金融机构对项目进步理解和重视，力求取得较大数额贷款，解决资金问题。

重视项目整体策划和规划设计。

聘请高水平项目策划人员，对该项目进行企业和项目推