从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要生产资料资源，在国家经济大发展宏观背景下，能源型城市，淮南具有强大发展潜力，整体经济发展呈现种积极向上态势，同时，由于经济发展带动了人民收入提高，城市整体需求在不断提高，这就给服务业零售业带来了巨大产业机会。

因此在淮南这样城市中发展服务业零售业大有可为。

三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长，其中城区比重占，人均元。

能源需求快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。

综合看目前淮南商业发展动力充足城市具有数量可观高收入人群，居民收入增长高于支出，消费潜力较大。

年年社会消费品零售总额消费品零售总额增长指数图表年年淮南社会消费品零售总额二商铺空置率上升，住宅需求较好目前淮南市场，商业物业开发已经过多，空置面积不断增加，主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量。

商业空置首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制。

其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期不会大幅变化。

年淮南市消费支出结构图食品衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品食品衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品图表年淮南市消费支出结构同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空置部中是小部分核心区中位置较差铺面以及次核心区铺面。

主要为集中商业，其次为内街。

图表年淮南各商圈商铺租金统计三龙湖路商圈成为淮南新商业中心龙湖路两侧集中了全市主要商场，有市区最繁华步行街主要专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。

分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级需要，微观方面是商业开发和管理水平商品档次和业态聚积三大因素。

四消费者满足度低，高端消费外流淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后，消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市商业业态只能满足中档以下人群消费需求，城市高端客户大量外流。

消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃饭唱歌。

四项目地块商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现是种结构性过剩，因此，淮型意向付款方式区金色家园国庆花园奥林盛世家园阳光新时代龙湖汇景豪庭馨雅苑东苑小区惠利花园金大陆财富中心。

核心圈层小地块综合性高层住宅没有抗性但其取向均为以集中商业实现商业最大化，并通过空中花园保障上层住宅品质。

基本状况占地亩建筑面积万容积率，主楼层占地亩地上建面万容积率，北楼层塔楼栋塔楼，梯户，房房栋塔楼，梯户，房，房销售情况半年销售，约套，速度明显高于周边，反映出中心区域高层没有抗性，但销售速度尾盘价格提升不起来反映价格节点效应客户煤电职工周边政府学校邮局职员周边小生意人图表核心商圈主要地产案例次核心圈层走纯高层住宅依托配套和环境路线，高层住宅有定抗性但可引导典型楼盘龙湖汇景豪庭奥林圣世名城阳光花园规模建筑面积万，两期共约套建筑面积约万占地公顷建筑面积万分期分两期开发，期万分两期，期多层，二期高层类型栋高层，期住宅万栋层高栋层，栋多层两栋层和两栋层高层价格起价元，均价元均价元多层元，高层元户型两房三房两房为主，三房两房，三房客户矿业电力技术和管理人员很多矿业电厂生意人以及公务员为多生意人居多，干部和机关单位人为孩子买房也较多配套龙湖公园临街商业周边配套城市配套，临近体育馆城市配套图表次核心商圈主要地产案例外围圈层外围圈层以大规模学区地段和品牌等取胜，基本为多层，年消化量般万年淮南住宅市场基本特点基本状况楼盘主要集中在田家庵区，市场现房基本售完，目前市场主要以期房推入市场。

产品现市场推出楼盘物业类型为多层和高层，以高层为主，由于多层匮乏，开发商强力推广，消费者处于被动接受阶段，尤其是在市区核心地段，高层产品销售看好主力户型市场主力户型为两房和三房为主，以偏小面积销售快，以上大面积顶层复式销售较慢。

核心竞争力现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，刚刚出现户型创新和楼盘展示受到消费者认可客户分析主要群体为矿业集团职工电力系统员工生意人泛公务员营销水平知名策划代理企业已介入，如深圳星彦，营销水平提升快图表淮南市住宅市场主要特点三淮南写字楼公寓市场特点淮南办公物业处于萌芽发展阶段，办公物业市场尚未启动，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。

目前，淮南办公物业大量改变用途，或者面临大量空置。

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