格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价 元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房 平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。 个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。 其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额的 ，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的。 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场二 手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人 买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房平方米左右总 体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的 创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。中国房地产信息 售收入增势强劲商品房平均销售价格 稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加如下表，各级政府 消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈 现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产 的资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，中国 统计，房地产市场也呈现出以下主要特征 全国房地产开发及销售情况表 年实际比上年同期 住宅投资亿元 商品房新开工面积万平方米 商品房竣工面积万平方米 商品房销售建筑面积万平方米 商品房销售额亿元 其中销售给个人亿元占总销售额的比重 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。年全国房地产开发完成投资 亿元，与上年同比增长，占固定资产投资的。其中商品住 宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。年，个人购买商品住宅亿 平方米，占商品住宅销售面积的，比上年提高个百分点。 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价 元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房 平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。 个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。 其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额的 ，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的。 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场二 手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人 买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房平方米左右总 体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的 创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。中国房地产信息 谢家瑾 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相 关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。 二武汉市房地产市场分析 年房地产市场 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。 是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工 面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比 年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积的 ，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中 住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从 年的万平方米下降为万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租 赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比 年增长，年租金总额为亿元，比年增长。三是在房地产抵押方 面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷 款正迅速地增长。以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖， 房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 个人购买率进步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水 平的重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿 元，个人购买率为。从图中可以看出年武汉市商品房个人购买率是 持续上升，至第四季度已经达到的水平，个人购买率的不断上升，也从 个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产 市场的持续快速发展提供了条件。房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。年第四季度房地产投资总 额为亿元，在上季度的基础上进步增长，从左图看出年各季度武 汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来， 同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的 ，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的。 其中住宅类物业价格指数具体见下表 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因 是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在 三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是 住宅价格保持攀升。 市场特点分析 宏观市场特点亿房 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。年， 内容提要 江岸区后湖乡，属于武汉市十五计划确定的三大住宅新区之。本文通 过对江岸区后湖乡石桥村亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查 分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场 状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项 目的特点优势，对项目进行了投资分析财务评价和风险分析，以期探讨该地块 进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积万平方米， 项目总投资万元。经测算项目财务净现值万元，项目财务内部 收益率，因此项目在经济上具有较强的可行性。 关键字后湖花园项目投资开发经营 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二武汉市房地产市场分析 三有利投资经济形势成因分析 第三章项目周边物业市场调查分析 投资地块的地理环境 二后湖地区区域分析 三项目周边主要物业分析 四后湖乡消费者调查分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 二项目开发经营优势点 三项目开发经营机会点 第五章项目定位 目标市场定位 二产品定位 第六章项目规划建筑设计建议 项目总体规划建议 二住宅建筑设计建议 三小区配套设施建议 四环境艺术设计建议 第七章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与筹资计划 第八章项目开发经营状况分析 项目销售计划 二项目销售收入估算 三项目经营成本估算 四项目利润估算 五项目现金流量财务净现值及财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析 项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目开发经营主要风险及对策分析 第十章结论与建议 第十章结束语 第十二章附录及主要参考文献 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计 建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 武汉市规划局规划方案 亿房网站 国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策 武汉市房地产年鉴 现场勘察和实地调研所得资料。 武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料 三项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约亩，属于武汉市十五 计划确定的三大住宅新区之后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重 要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政 府武政土字号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的 主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度，绿化率不低于。 主要建筑形式为多层，建筑限高般在米以下也允许建高层米以下， 但比例不得超过。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用 组合式多层，小高层,并初步确定项目主要技术指标如下 总用地面积公顷，合亩。 容积率 总建筑面积万 其中多层住宅万 小高层住宅及别墅万 公建面积万 建筑密度 绿化率 以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方 面还有待于进步优化 第二章项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首要问 题。 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财 政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企 业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资， 消费和出口增长加快，社会需求进步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设 得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运 行质量进步提高。新华文摘 同时全国房地产开工，竣工面积增