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步形成七片带主三次总体布局结构。
七片指以老城为主城中片城东东亭片东南新区片城南滨湖新城城西蠡溪片城西北包括山北钱桥山北片和城北包括西漳堰桥锡北片。
带是指字型环梅梁湖南太湖山水旅游风光带，自然山水是中心城功能重要组成部分。
主是指个城市中心区三次是规划中东亭蠡溪滨湖三个次级中心。
城市性质城市功能定位高新技术产业基地，现代制造业基地，发挥重要区域中心城市功能是重要交通枢纽物流中心商贸中心和信息中心重点发展旅游业，发挥国家重要旅游基地作用，成为现代服务业发达城市。
城市规模人口规模年万人，年万人。
用地规模年，人均左右年左右，人均左右。
城市发展方向无锡中心城市空间未来最优主导方向是向南，它顺应了城市空间拓展惯性方向，可与中心城路网现有中心区无锡新区良好衔接，受到它们有力支撑和带动。
城市空间格局采用放射组团状开敞型都市区组合模式。
都市区空间组织方案以太湖这巨大自然生态空间为核心。
由巨型生态核域都市核心区都市延伸区和都市外围区四个地域圈层构成。
城镇体系规划根据无锡市城镇体系规划，在做强中心城同时，市域城镇发展规划思路也随着争创两个率先先导区示范区新目标而相应突破，即改变原先四级城镇体系形成个特大城市两个大城市十二个卫星城镇三级城镇等级规模结构。
并规划构建多心多层多组团城镇网络结构和市多城众星拱月空间结构，形成两横纵干字型城镇发展轴。
两横，分别是沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴纵，是沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴。
以上述三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织联系网络，最终形成主导城镇发展轴线明显网络型城镇体系。
北创科技创业园区规划全面贯彻国家中长期科学和技术发展规划纲要，按照无锡市十五科技发展规划纲要要求，大力推进北创科技园建设，重点发展电子产业信息产业科技服务业节能产业，把北创科技园建成无锡创新创业主要载体之。
根据科技创业服务中心现有实际，采取改造与新建并举务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率，它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态指标。
财务净现值，是指未来各期支出和收入现在价值。
投资回收期，是指以项目净收益抵偿全部投资所需要时间。
它是考察项目在财务上投资回收能力主要静态指标。
财务费用建设总投资无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司本项目建设投资总估算为万元。
本次财务评价按年三年建设期分期投入计算。
经营费用与物业经营有关主要费用列示如下营业税及附加营业收入物业税办公和商铺为租金收入土地使用税根据无锡市规定，该项目收取每平米元土地使用税法定公积金在每年利润中提取固定资产投资折旧按年计算，运营期末留残值。
折旧方法按平均年限法计算，其公式为年折旧率预计净残值率折旧年限年折旧额固定资产原值年折旧率财务收入本项目将于年月份开始对外租赁。
在物业持有期内，现金流入项放置租金收入。
物业持有期假设项目二期物业持有期自年至评价末年年。
租金增长率参考无锡市类似物业发展情况，我们预测项目租金年增长率为。
根据无锡市政府对车位指导意见，我们预测项目车位价格年无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司增长率为。
租金和出租率我们在前个部分评估了各种物业可以达到租金水平。
各种物业将被假设为以下出租水平。
表物业出租率类型物业类型出租率年开始稳定科技创业基地办公楼科技孵化器办公楼科技大厦办公楼地下部分车位免租期为计算方便，本次评估不考虑免租期。
资本化率通过对无锡当地可比较项目租金及价值对比，以及对项目自身特点考虑，确定了如下资本化率。
表资本化率表项目类型资本化率写字楼商铺科技产业创业园车位本次取折现率财务分析结果通过综合财务分析，损益表财务现金流量表等计算表明按照无锡市北创科技创业园项目申请报告无锡北创科技创业园有限公司财务基准折现率，计算全部投资财务内部收益率财务净现值财务投资回收期等指标。
计算各指标汇总如下表财务分析结果方案财务指标本项目二期财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年含建设期经过分析，本项目将在正式运营后第年可以收回全部投资，开始产生净利润。
因此，财务评价结果可知
（立项阶段）无锡市北创科技创业园项目投资立项评估报告（提交材料）
