（立项阶段）无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期投资立项评估报告（提交材料） ㊣ 精品文档 值得下载

济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。

本所进行该项研究主要依据是由开发公司提供无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准用地规划锡山区荡口镇提供，并由无锡市规划局批准无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。

范围和限制根据开发公司委托，我所主要是对该项目可行性作前期调查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据。

作为过渡性可行性研究，本研究调查预测误差控制在。

本可行性分析所采用技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。

从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目可行性问题到荡口镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作相关问卷调查及无锡市房地产市场作问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论。

现将我们调查情况和意见报告如下总论项目概况根据开发公司提供项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区用地内。

项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。

第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。

整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务高级住宅区。

拟建设由别墅区和公寓区组成高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美自然景观丰富历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总评价通过对开发项目实地考察和基于市场调查基础上定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以速度持续稳定增长，我国房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设条件下，在今后年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模低密度高档住宅片区，从而将具有较大市场竞争优势无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕地区之济和人文关系。

无锡历史上曾以小上海著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地联合与协作有着深厚历史渊源和现实基础批准项目占地达到近亩其中马山亩，蠡湖周边亩，而苏州市在金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准低密度项目总占地面积也超过了亩，而常熟虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，供给方面竞争压力较大。

需求方面从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制基本完成以及个私民营企业快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅需求将呈持续上升态势，而对其他类型低层高档物业需求，受外向型经济发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。

以上分析表明本项目推出后，由于近期内供求上不确定性，将在产品销售资金回笼方面产生较大风险。

价格波动风险在个规则明确且信息畅通市场中，商品价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正价值，泡沫才会出现。

总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区经济发展水平是相适应，随着地区经济发展，房价将呈持续上升态势。

对于具体区域，则要看项目具体情况。

相对其他项目而言，鹅湖旅游度假区价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右，蠡湖地区毛地价万元亩以上。

但由于本项目所处鹅湖边，受防洪因素影响，开发时可能需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业售价将产生影响。

如果本项目成本控制在平方米以下，售价能维持在元平方米以上，相信能够取得较高投资回报。

反之，将具有定价格风险。

政策变动风险政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成经济风险。

近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极财政政策和稳健货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济持续较快发展。

但这系列宏观政策扩展空间有限，政策力度和效应也有递减趋势。

特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达亿元，去年年末国债余额超过亿元。

从年到年，国债余额相当于全国财政收入比重从提高到，大大超过国际公认政府正常负债限度，蕴含着定债务风险。

加上国有企业改革成本支付养老金债务积累外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。

而积极财政政策旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济快速增长。

九五以来，国家住房制度改革实施，各地鼓励住房消费政策贯彻，带动了居民消费结构升级和消费水平提高，也促进了城市房地产开发快速发展。

但是，这系列政策能量已经得到释放，国家对房地产业政策主导面，正从积极引导放开搞活，转向适度控制防止泡沫风险。

在理论界舆论界议论蜂起情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。

今后个时期，与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应同时，还通过税收金融加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。

历史经验表明，高档住宅房度假别墅等，往往是调控监管首选目标。

从这点看，本项目也可能遇到意外政策风险，为项目