地位于长沙市控制性详细规划中心区片卷烟厂周边地区范围内。

项目部分规划为医疗用地，部分规划为行政办公用地容积率限高米。

桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划块医疗卫生。

另外其他用地并规划为行政办公用地也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。

通过前期调查了解，如需进行项目规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。

目前长沙市规划局规划调整工作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。

若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。

项目建设需满足规范要求高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地最小面积根据实际用地情况确定。

超高层建筑最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。

根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。

退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区。

退让道路红线距离根据下表确定建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表区位建筑高度城市主要道路城市次要道路城市支路Ⅰ类多低层高层地区高层Ⅱ类地区多低层高层高层Ⅲ类地区多低层高层高层注表中指建筑物高度，指道路红线宽度高层退让城市道路红线是指主体部分退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房高度小于米项目需退让韶山路米，退让桔园路米。

退让后最大可建设基地面积约为。

红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图建筑间距高层国国内经济环境都有许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。

虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。

理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。

地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。

二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。

这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。

我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当基于种消极方案，执行现有规划容积率，。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。

若不调整规划，采用容积率必然不可行。

如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。

按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。

按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。

本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。

但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘