（立项阶段）高尔夫项目投资立项评估报告（提交材料） ㊣ 精品文档 值得下载

高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇，又是个开拓全新市场挑战。

三规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变政府力图把打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改清白江金堂起步阶段龙泉发展中期华阳高速发展期东升发展初期温江高速发展期郫县发展初期变。

同时，围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染中国西部纺织城。

年底，成金路开通，与成都距离为公里，半径属于公里地域，与成都距离在分钟车程内，成金快速通道建成使完全进入分钟大成都第圈层。

为此，成金线将成为改变与成都之间关系紧密纽带，将带入成都第圈层。

区位条件变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点第圈层与第二圈层综合比较分析第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐渐提升区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻竞争。

下面本案将进步比较与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。

四区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速老成灌路国道贯通以及川西旅游黄金通道修建使区域交通四通八达车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地世界自然文化遗产，具有突出人文文化资源气候宜人，空气质量高生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等华阳新客运中心及府河成都港距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，高于国分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性系统风险。

本案风险主要来源于三方面，政策风险市场竞争风险经营性风险。

现分别阐述如下政策风险审批风险审批风险，主要是指高球球场立项审批别墅项目报批。

目前国家已经停止了对高尔夫别墅项目用地审批工作。

在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案财务成本，同时贻误开发时机。

对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场通知国办发号之后，通过严格审批球场也为极少数，基本上都是以体育综合用地形式休闲娱乐综合用地，甚至是以市政绿化用地形式，形成与政策擦边球。

根据上轮宏观调控精神，国家对别墅项目用地审批维持着暂停阶段，但是对别墅项目建设控制上，国家政策依然给予别墅项目充足市场选择空间，所以此类风险完全可以以技术手段，在报规中得以规避。

对策高球球场用地以其他土地性质进行报批别墅用地，调整其规划指标后，以多层或其他物业类型进行报批。

宏观调控风险可以预见，对房地产宏观调控将是长期持续波动性，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在定风险。

从最新轮调控政策来说，对本案可能产生影响是今年月日国家出台双限政策。

但这种更多着力点是在都市核心圈层房地产，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府沟通工作到位，风险般不大。

从中国对房地产行业宏观调控历程来看，在年以前是立足市场建设，实现从计划经济时代转型，而年以后，更多是立足于市场秩序规范市场结构性矛盾调整，因此从这个角度来说，未来出台政策不太可能出现更多刀切棍子打死状况从另方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定，历来房地产重大调控例如年，无不是在整体经济运行出现矛盾时发生，因此只要中国经济走向不发生重大变化，未来可能出台宏观调控政策将趋于平稳。

需要着重提出是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于补涨阶段，因此宏观调控下所产生风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展政策出台，自身风险也将决定于企业与政府之间微观操作层面。

对策积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。

二市场竞争风险作为个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都各个市场版块，而针对本案不同类型档次休闲物业，可能竞争来源有所不同。

对于中高档物业，可能竞争源自成都东北面新都清白江龙泉，及本案所属区域内部市场。