（立项阶段）魏源湖景区旅游开发项目投资立项评估报告（提交材料） ㊣ 精品文档 值得下载

别是与邵阳市合作，优先开发邵阳市以及临近县区旅游客源市场。

在中后期，随着景区开发规模壮大和知名度提高，通过逐步开发夏季水库旅游等特色旅游精品，逐渐将客源市场扩展到长沙中部大中城市以及长江三角洲珠江三角洲等沿海经济发达地区。

客源市场细分定位任何个旅游目地，都不可能满足所有旅游者整体需求，必须选择定目标市场。

应按客源流向，将客源市场细分为核心客源目标市场基本客源目标市场和机会客源目标市场，从而确定开发客源市场目标层次。

魏源湖景区旅游市场分别为核心旅游客源目标市场邵阳市和隆回周边县市市场此次规划中将魏源湖景区近期内核心目标市场定位于本地居民邵阳市以及周边县市游客。

这种定位主要基于以下考虑是邵阳市和周边县市距景区较近，交通便利。

隆回县与邵阳市相距仅，在邵阳市周末旅游市场圈内，而隆回到六都寨只有多公里，据国内旅游抽样调查，全国周末休闲旅游市场出游量大，需求反复产生，至少旅游者为环城市旅游带周末旅游者。

可以预见，随着人均收入水平提高，邵阳市和隆回周边县市居民周末休闲游憩需求也将日趋旺盛。

二是景区旅游资源具有比较优势。

邵阳市区有多万人口，隆回县周边怀化娄底两市以及武冈洞口新化等县市人口数量也较大，这些城市本身缺乏周末休闲度假和观光场所，随着交通条件改善，这些城市与魏源湖景区之间行程时间将会大大缩短，因此，魏源湖景区开发对周边城市具有定吸引力。

基本旅游客源目标市场长沙市等地区市场长沙是中南地区中心城市之，也是湖南省最大客源输出市场。

长沙市经济较为发达，居民收入水平较高，出游能力较强出游距离较远，应是魏源湖除邵阳市和周边县市以外最主要客源市场。

上瑞高速开通后，长沙到隆回县实际行程时间将缩短，因此，魏源湖景区可将长沙视为中程市场二级市场加以开发。

机会旅游客源目标市场国内其它地区部分国际市场。

魏源湖景区机会旅游客源目标市场主要定位在经济发达人口稠密居民收入较高出游率也较高东部沿海地区，如北京上海广州等地。

虽然魏源湖对机会旅游市场吸引力十分有限，但通过与魏源滩头年画和花瑶风情等有吸引力旅游地形象塑造，会吸引国内远距离市场和国际市场部分客源。

但机会市场距离远开发难度较大，因此，三级市场开发，应发挥隆回县及周边旅游城市旅游地整体优势，采取多目地入主要是指风景区景点门票收入，旅行社收入宾馆饭店收入，旅游商店收入等间接收入主要包括商饮服务业交通运输业邮电通讯业零售业等。

由于条件不同，所属系统不同，二者比例在各地是不同，应具体计算。

客源总量预测本预测是在实际调查基础上，结合总体规划有关指标进行初步预测，具体预测结果见表二。

表二魏源湖景区客源预测现状魏源湖景区万人年递增率三项目财务评价旅游开发和其他任何经济开发样，都需要大量资金投入。

早期旅游开发由于依赖是传统观光性旅游资源，旅游投资主要用于景区内游步道建设简单景区配套设施和景区可进入条件改善等方面，对旅游区本身建设不多。

随着旅游业不断发展，旅游开发已脱离了原先依赖传统观光性旅游低投入途径，而成为需要花费大量资金建设旅游吸引物和接待设施产业，旅游业也逐渐脱离原先低投入低风险高产出高效益模式，成为高投入高风险产业。

投资概算方法投资估算方法在进行拟建项目前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额过程，称为投资估算。

本规划投资概算主要采用直接估算法。

直接估算法实际上是种先分项测算后加总计算方法。

首先根据旅游业发展目标旅游景区功能布局旅游线路设计旅游产品和配套设施开发建设，分项目测算出所需投资规模，然后加总求出总投资规模。

在分项目测算过程中，主要计算是固定资产静态投资额和铺底流动资金。

计算公式为项目总投资固定资产投资铺底流动资金其中，固定资产投资主要包括建筑工程费设备及工器具购置费工程安装费基本预备费工程建设其它费用如土地征用费建设单位管理费等。

铺底流动资金计算公式为铺底流动资金流动资金项目投资分期本规划投资安排依据总体规划中分期确定为近期中期和远期，其中近中期为投资安排年限，远期年限过于长远，不确定因素太多，故不做投资安排。

近期年年中期年年远期年年二重点建设项目投资概算建设项目投资概况表三魏源湖景区项目投资概算单位万元项目名称地点内容投资概算建设期限年魏源湖综合服务和接待中心魏源湖大坝下作为魏源湖水上游乐和接待服务中心。

搬迁造纸厂景区大门导游图综合服务中心和管理用房旅游商店售票处厕所等。

水上乐园魏源湖大坝下露天游泳池儿童水上游乐水上滑道更衣室厕所水循环处理设备太阳能淋浴设备魏源湖库区水上休闲游乐项目魏源湖库区游船码头水上滑索滑水观光船休闲船水上救助森林消防等。

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