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内。
同个区内楼盘总体价格水平西乡塘楼盘均价元。
房产论坛，装修论坛，业主论三微观环境层面调查周边市政交通基础设施西乡塘雄踞南宁西北部，区域交通路便利，公车有路路路路路路路路路路路路路路路路。
生活设施齐全，附近有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有中国农业银行，中国建设银行，还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。
生态环境状态西乡塘水系改造占比重相当大，心圩江公园建设和可利江凤凰江和石埠河等生态环境整治工程和环境整治工程，将使西乡塘生态水系亮点纷呈，宜居优势更为凸显。
项目定位项目优势分析项目所在位置未来有轻轨经过，交通更加便利。
附近靠近广西各大高校，未来西乡塘区又将是座大学城，这里充满了书香氛围。
项目机会分析西乡塘区正面临着良好发展机遇，特别是中国东盟自由贸易中心区泛珠三角经济圈和两廊圈经济圈构建和中国东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好发展机遇。
西乡塘区十五规划发展定位为建设成为南宁广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心。
项目客户产品价格定位项目客户定位通过调研，目标顾客群体锁定在中高层收入消费者，个人月收入大于元，人生格言为追求财富创造财富享受财富。
项目产品定位户型是三房为主，二房和四房为辅，形象项目设计上实现了高容积率下低密度，其产品规划合理性建筑风格现代化是为满足城市生活中城市上流高知阶层人群倾心打造鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感体块与现代元素相结合，以完美比例和尺度，表现精美现代建筑。
项目价格分析根据对南宁市鲁班路周边楼盘调查，结合本项目建设和销售时间因素考虑，本项目定位确认为销售均价在元左右，主要竞争项目分析西乡塘在售楼盘详细情况表项目户数建筑面积万单价元位置红日江山高新区可利大道与相思湖东路交接处翰林雅筑高新区科德路与高新二路交叉口旁隆源国际公馆南宁市北湖北路号云星城市春天北湖路黄金商业走廊之上君临天下大学东路号动物园正对面天域香格里拉西乡塘区秀灵路西西弯西乡塘区秀灵路东四里号即西大东门斜对面相思湖花园西乡塘相思湖西路号同人学府相思湖新区大学城中央位置骋望怡璟湾邕江上游西建水岸华府南宁市西乡塘区相思湖东路号邕江御景西乡塘区江滨路北面融昌邕江银座人民西路号南宁台湾街宜兰弯南宁市龙腾路二期与江北大道交际处振宁现代鲁班鲁班路号鲁班南路约米锦秀豪庭新阳路北三里福满花园南宁市龙腾路号三项目开发方案主要工程项目序号项目名称说明土建工程建筑面积多层住宅地下停车库小高层住宅商铺建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积给排水工程水箱，第三年投入约从银行贷款万元，全部于第年投入不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
见下表销售收入比例预测单位量第年第二年第三年第年第二年住宅商铺车位位第三年住宅商铺车位位合计投资计划和资金筹措单位万元序号项目名称合计计算期第年第二年第三年建设投资资金筹措自有资金借款资金预售收入再投入经济参数确定利率根据本项目融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率水平，项目债务资金借款利率确定为。
城市维护建设税，教育附加，教育专项基金，防洪工程维护费，印花税，交易管理费。
基准折现率根据国家此类项目建设标准和同类项目情况，财务基准收益率设定为。
财务评价税金估算销售税金及附加估算单位万元序号类别计算依据计算期营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入交易管理费销售收入合计销售收入土地增值税估算单位万元序号项目计算依据计算过程销售收入扣除项目金额以下项之和开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增值率增值税率取土地增值税借款还本付息估算长期借款万元，等本偿还，宽限期年，年内还清，贷款利率为。
见下序号项目名称合计计算期第年第二年第三年借款还本付息年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款换本付息资金来源投资回收现金流量与动态盈利分析损益表与静态盈利指标序号项目名称计算依据计算期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润静态盈利评价指标全部投资投资利润率利润总额总投资额全部投资投资利税率利税总额总投资额资本金投资利润率利润总额资本金资本金净利润率税后利润资本金全部投资现金流量表评价指标税前全部投资净现值税后全部投资净现值税前全部投资内部收益率税后全部投资内部收益率全部投资现金流量单位万元序号项目名称计算期现金流入销售收入现在流出建设投资销售税金附加及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量资本金现金流量表评价指标资本金税后内部收益率资本金税后净现值资本金现金流量表单位万元序号项目名称计算期现金流入销售收入现金流出资本金预售收入再投入贷款本息偿还销售税金及附加土地增值税所得税税后净现金流量折现净现金流量净现值开放项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。
将本项目每年净现金流量按基准收益率这算为项目实施初期现值，此现值代数和就是项目净现值。
基准收益率是项目净现金流量贴现时所采用折现率，般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本房地产投资项目在长期贷款利率基础上上浮了约，则作为基准折现率。
净现值评价标
（立项阶段）鲁班路项目投资立项评估报告（提交材料）
