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件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和，存量房交易增长迅速，达到户，占交易总户数，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。
存量房交易面积占房地产总交易面积，今年年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。
其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。
为进步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市政府出台了关于进步搞活房地产市场若干意见，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房出售限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来实行由财政补贴，个人只交鼓励卖小买大梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。
政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，是存量房交易逐月明显放量。
月存量房月平均交易件数达到件月，大大高于月份件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。
已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份件上升二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。
今年月份，全市在册管理租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁税收万元。
随着银行利率和购房税费下降，越来越多居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目购房出租也在逐步兴起三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。
今年月日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了户，成交使用面积平方米，成交额万元，平均每套转让费万元，平均每平方米使用面积售价元，平均每套使用面积平方米，承租权转让市场正在逐步形成四是外地置业购房明显增多。
全市月共办理购房入户户，人，其中购买存量房入户户人，分别占总量和，为落户南京购房外地人员逐步增多。
个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。
今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房贷款为户，贷款金额万元，分别增长和。
来自人民银行统计，今年全市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质资产。
南京房地产市场利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展因素是房地产业发展目标更加明确自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者两大因素，而交通便利是居，故不计入本项目容积率。
二规划要求及限制本项目由业主将建设地块周边市政道路污水处理厂液化气站等市政配套设施，并负担建设费用。
具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。
三计划发展期由于项目规模较大，计划分为四期发展，二期万平米，三四期约万平米。
计划发展期为年。
四建议楼型方案多层为主，部分别墅。
从成本控制角度来看，多层建安成本最低，开发周期最短，能够最有效利用资金。
并且大型楼盘多层开发模式已比较成熟，可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型。
别墅作为种主力楼型补充，能够有效提升利润空间和物业档次。
根据前面楼型分析，麒麟镇由于地理位置优越，在客户心目中居住认同度较高，因此别墅市场销售状况很好。
综合考虑各方面因素，我们建议多层平米别墅平米，住宅共计平米。
面积平米比例住宅比例总建筑面积多层别墅合计六营销策划初步安排项目优劣势分析优势交通优势地块位于宁杭公路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。
此三条道路均为南京市主要交通干道。
在地块东北角有立高速公路出口，通过该出口可方便地到达南京市区公里，全高速机场约公里，全高速及宁沪高速去无锡常州苏州上海等地。
因此地块所处位置交通条件较好。
规模优势本地块占地面积亩，实际出让面积亩，住宅建筑面积近万平方米，建成后小区规模庞大，小区内规划配套设施齐全。
从近年南京市房地产市场分析，大规模住宅小区由于配套齐全小区环境优美等多方面原因，在市场上颇较受置业者欢迎。
环境优势本地块处于群山环抱之中，风景宜人，无不良景观，在麒麟镇以及南京市外均属环境优良地区之。
距地块远处绿色丘陵在没有高层物业阻拦情况下，可以尽收眼底地块内地势稍有起伏，有利于利用天然地形，营造自然居住环境。
竞争优势麒麟镇经济较发达，但商品房可供量少，本项目在开发当地客源方面竞争对手很少。
上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议，本项目业主可免费通行出口进出南京。
因此本项目在目标客户心中将具有无可比拟号召力。
劣势前期投入大，建设周期长，开发风险大该地块规划建筑总面积近万平方米，且地块为毛地，项目开发前期土地开发和市政配套投入巨大。
而由于市场容量有限，即使开发商有实力，也不敢在短期内进行大规模开发，而会采取分期开发方式。
预计该地块开发时间在年左右。
漫长开发周期，其中不可预测因素有许多，给项目开发带来许多风险，加之前期投入大，因此整个项目开发投入较普通项目明显要高。
地理位置较偏僻该地块位于麒麟镇以东约公里，周边生活配套设施几乎没有，到相对繁华片区出行距离较远。
对于社区内居民将来存在外部不
（立项阶段）麒麟新城项目投资立项评估报告（提交材料）
