（立项阶段）黎明房地产项目投资立项评估报告（提交材料） ㊣ 精品文档 值得下载

点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。

经过几年发展，目前沈阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。

金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。

年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。

此外，年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。

这表明，随着沈阳市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。

三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。

从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。

由于住房消费是启动内需重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场有效增长。

市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也进步发展。

房地产价格将稳中有升。

随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。

随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。

随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。

二区域市场分析区域市场概述黎素与对老年人居住需求给予定重视。

三产品设计思路产品设计原则产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成定差异，满足目标客户群不同居住需求。

相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造等方面实现定程度创新与突破。

建筑形式根据两个地块不同特点，形成产品差异。

结合黎明生活坊整体规划，采取板式小高层普通多层与低层相结合建筑形式，具体配比见下表建筑形式层数比例板式小高层普通多层准低层合计房型平面设计在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群不同需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性基础上，采用个性化设计。

通过加大面宽和提高层高等手段增强房型舒适性。

通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型趣味性。

通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。

户均面积结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表户型项目两室三室低层住宅面积建筑立面借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，通过匀称线条处理与简洁明快色彩，注重建筑美感，强调可识别性。

住宅配套采用中等档次配套水平，在保证住宅品质基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度成本与所产生收益之间关系。

入户门高级防盗门外檐窗高级塑钢窗适度智能化配套网络围墙红外监控背景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。

楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区成品房交工标准获得极大市场认可情况下，黎明生活坊期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础同时，适当进行菜单式装修积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计与材料选择。

在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要更改，其中包括些平面结构处理和对电路上下水暖气安排与布置等。

减少现场施工工作量，在装修设计时考虑以上工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果目。

整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰装修理念。

抓住重点，注重厨房卫生间装修效果。

在整体预算控制下突出几个亮点，如些材质使用，洁具淋浴房采取定制等。

注重细节处理，例如淋浴房地面处理地面不同材质交接处处理等。

注意用装修弥补些房型设计中缺陷。

强调成品房样板间装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸家具，增强室内空间感受