（立项阶段）龙港仪邦奥特莱斯广场项目投资立项评估报告（提交材料） ㊣ 精品文档 值得下载

品和包装印刷品室内市场。

龙港仪邦购物中心这部分功能是本项目龙头功能。

主要布置在礼品城二期和后续扩建部分。

本部分规划总建筑面积约万平米，其中百货规划建筑面积约万平米，品牌折扣奥特莱斯约万平米，连锁大型超市约万平米。

另外，本项目还规划了电影院电玩城歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。

这些现代商业业态招商对象将主要为国内外流品牌。

服务半径以龙港为中心辐射苍南平阳等周边县市。

目标为建设和运营个业态全面业种新颖商家品牌号召力强站式购物和娱乐中心。

百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰茂业巴黎春天新世界百联等国内外线百货品牌，将成为龙港地区规模最大档次最高服务最佳百货商厦。

品牌折扣奥特莱斯专卖店方面，品位和档次方面也朝国内外线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特莱斯杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯成功经验，将优质线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区商业业态，提升浙南商业档次和服务水平。

大型超市方面，规划个区域性大型卖场，主要面向和满足龙港约万常住消费人口日常生活需求，引入国内外著名大型超市品牌，尤其在生鲜食品日用品方面提高龙港及周边区域市场供给档次，方便人民生活，大幅提高龙港和周边地区生活质量和生活便捷程度。

除了购物方面，项目还规划引入大面积文化教育休闲和娱乐等现代服务业新形态。

主要包括现代国际影院电玩城大歌城儿童乐园等，打造集购物休闲娱乐和文化为体大型站式消费空间。

尤其要成为老中青幼皆宜，可以满足居民家庭全部成员消费需求站式复合商业空间。

这些商业业种也计划引入线连锁品牌，弥补龙港和浙南区域这种商业业态空白，提升龙港和浙南区域社会经济发展活力，提高民生质量，弥补龙港在大型现代化城市商贸综合体方面空白。

总之，本项目购物中心部分是未来礼品城延伸发展和全面升级主要载体。

附表仪邦奥特莱斯广场购物中心部分主要商业功能表单位平米业态业种面积比重浙南百货商厦精品百货浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店连锁大型超市大卖场浙南国际影院电影院浙南电玩城电玩浙南儿童乐园亲子娱乐早教玩具和母婴产品专卖浙南大歌城可靠和长期稳定宽松产业政策环境，以及社会各界对产业发展认同和理解，城市规划对产业布局和配套引导规范，以及对产业运营扶助。

整个项目运作效果和结局都有可能导致功亏篑。

不能达到预定发展方向和发展水平。

所以，拟建项目应加强与政府及相关机构沟通和说明，为大商贸产业长期健康发展发展创造个比较稳定可靠产业政策环境和配套扶持体系。

不仅使项目成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目直能保持优势地位，达到长期繁荣目。

二宏观经济波动风险在经济全球化大背景下，项目所处浙南区域与国际经济联系比较紧密。

国际金融市场动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口消费能力，进而可能影响到项目招商效果和经营效果。

在项目投运后，经济基本面变化还会影响拟建项目经营发展情况，因为区域内许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内消费能力和消费者心理因素造成较大波动。

另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关百货餐饮娱乐等业态经营造成影响。

三过度竞争风险随着浙南区域城市化进程不断加快，以及市场对现代服务业载体尤其大型商贸综合体发展前景看好，区域内可能出现规划过多类似项目情况，虽然在长期看这些体量大都在市场可以承受范围之内，但在短期内，由于需求渐进式成长自然规律。

大量类似项目在短期内扎堆集中上市可能在短期内导致超出市场容量，造成项目供需矛盾短期内凸现。

目前，在灵溪鳌江等人口规模巨大经济发达中心城镇，都有可能谋划规划建设大型城市商贸综合体可能，这些项目都可能在定程度上会给本项目招商和经营带来竞争，造成消费分流和商家资源分散，从而降低项目经济价值和租金收益水平。

四风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划规划设计资金安排人员安排组织安排项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现复杂情况和挑战局面准备好了相应防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面通盘考虑，在资金人才进度等各方面留有较为充裕回旋余地。

加之已经建成中国礼品城市场多年积累商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目