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公顷总建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米其中多层住宅面积万平方米高层住宅面积万平方米低层住宅面积万平方米公共建筑面积万平方米其中商业街面积万平方米预留公建面积万平方米区内配套面积万平方米容积率建筑密度绿地率总户数户地下车位数个龙湖春天期简介京沪高铁蚌埠站已于年月投入使用，车站广场经济中心正是龙湖春天项目。
期项目总占地亩，总建筑面积平米，其中多层栋平米，小高层栋平米，商业栋平米，地下室及其它。
编制依据房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地批复蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目批复建设工程设计方案通知书蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书及补充协议蚌埠市年鉴经济发展规划和人口发展规划等编制说明建设用地以蚌埠市土地使用权证蚌用出让第号为准，建筑面积户数容积率绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享区规划意见书为准。
本报告中各种价格费用等取值均以蚌埠市近年房地产开发市场般水平为参考，未考虑其他非正常条件下取值。
第二章龙湖春天期情况龙湖春天期概况项目名称龙湖春天期项目建设地点龙湖春天小区东南区域建设单位蚌埠清越置业发展有限公司项目用地情况龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让方式获得，于年取得蚌埠市土地使用权证，并于同年取得建设用地规划许可证。
用途为综合用地，使用年限年从年至年止。
宗地四至为南至文化路，北至学府路，西至汤和路，东至学海路。
该期项目用地为龙湖春天住宅小区部分用地。
期项目整体容积率为。
期项目红线外基础设施情况四周均有市政道路，并有电力上下水及电讯等市政接口。
项目用地无他项权利。
地质情况本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约米，地势较平坦。
原地块多为农田用地。
龙湖春天项目，是个集商场餐饮娱乐住宅商务办公等功能为体配套齐全标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快富有现代感。
龙湖春天期主要经济技术指标序号项目数值总用地面积万平方米建筑占地面积万平方米总建筑面积万平方米其中地上建筑面积万平方米地下层建筑面积万平方米地下二层建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数户机动车停车位数个其中地面位数个地下机动车位数个龙湖春天期建设方进度。
项目开工后风险项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定成本计划生产出符合质量产品，为此，工程部严格控制成本质量进度，并取得各职能管理部门支持。
工程质量在这阶段成为重中之重，风险防范要求项目施工有个十分完善控制体系，要求施工单位有丰富经验和资质，项目总承包商为具有丰富施工经验七个级资质含工民建安徽水利开发股份有限公司来承建，并组建单独项目部，由总公司直接管理协调。
房地产市场营销风险由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。
为此，公司将委托专业策划销售公司负责房地产销售工作，将销售风险转嫁出去。
销售控制在这阶响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。
针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化时，对主要经济评价指标影响分析。
详见表敏感性分析表。
根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现概率分别为进行概率分析。
详见表概率分布情况表详见表概率分析情况表。
从计算结果可知，售价变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。
本项目基本方案税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为，高于目前贷款年利率，因此项目是可行。
主要经济指标本项目主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。
财务评价结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好经济效益，有自身平衡能力，且有般抗风险能力。
评估结果表明，该项目是可行。
本项目各类物业预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场基础上确定。
考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。
但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大回落。
有关建议本项目关键是预期销售收入能否实现。
若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。
因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。
建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。
因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。
还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。
第四章风险及防范措施房地产投资风险分析由于市场风险和其他不确定因素影响所引起房地产投资收益偏离预期收益程度。
由于房地产投资固有周期长投资额大，影响因素复杂等特征，房地产投资面临风险因素也特别复杂，而风险因素对最后结果影响很大。
所以风险判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。
管理阶段风险投资前期风险房地产投资前期风险是指投资计划实施前期风险，由于房地产投资自身特点，这阶段风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量损失。
为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业房
（立项阶段）龙湖春天房地产项目投资立项评估报告（提交材料）
