。

其中车表美容护理主要有无水洗车泡沫精致洗车全自动电脑洗车底盘清洗漆面污渍处理漆面飞漆处理新车开蜡氧化层去除漆面封釉漆面划痕处理抛光翻新金属件增亮轮胎增亮防滑玻璃抛光等项目。

车内翻新护理主要包括车内顶棚清洗车门衬板清洗仪表盘清洗护理桃木清洗丝绒清洗地毯除臭塑料内饰清洗护理真皮座椅清洗全车皮革养护等项目高级美容护理项目主要有漆面封釉漆面镀膜汽车桑拿底盘封塑臭氧消毒划痕修复等项目。

汽车装饰汽车装饰主要是新车装饰，其主要项目有全车贴膜铺地胶铺地垫挡泥板扶手箱尾箱开启器桃木内饰加装轮眉防撞胶条更换拉手安装门碗加装晴雨挡加装尾喉另加上部分客户要求真皮座椅豪华天窗隔音工程等项目。

汽车养护汽车养护主要有日常养护，附加保养两大类别，日常养护属于必须进行项目，而附加保养则是客户自己选择要不要做项目，日常养护项目主要有换机油加防冻液更换三滤更换雨刮变速器止漏清洗更换刹车片空调检测及加氟利昂检查电瓶液配比电瓶维护等而附加项目主要有燃烧系统免拆清洗润滑系统免拆清洗冷却系统免拆清洗电脑检测及解码发电机维护发动机维护尾气达标等等项目汽车电子汽车电子类主要产品有防盗器倒车雷达中央门锁车载电话加装电动门窗更换自动天线车载冰箱胎压检测器电压转换器各部位车灯车载应急灯后视系统等。

汽车娱乐影音系统汽车娱乐影音系统主要业务包括车载电视喇叭功放低音炮显示器电子游戏系统等汽车改装汽车改装主要包括汽车外观改装，汽车性能提高改装，赛车按标准改装三大类别。

其中汽车外观改装主要有改装包围更换方向盘增加个性贴纸更换轮胎更换轮毂更换仪表等汽车性能提高改装主要包括增加氙气灯改装进气系统改装排气系统改装点火系统改装供油系统等赛车按标准改装主要有车内头盔防滑架赛车服饰避震器悬挂加强赛车安全带等等。

汽车饰品类汽车饰品主要商投资建设引进投资者订单式建设盈利模式盈利性质，实现经济效益。

面向大众，并发展会员制，提升品质感。

规模平方米容纳量人类似案例台湾汽车时尚会馆，面向大众消费者，集餐饮娱乐住宿为体。

汽车影院运营模式开发商投资建设引进投资者订单式建设盈利模式盈利性质，实现经济效益。

面向大众，尽可能多吸引消费客群，制造人气。

规模平方米容纳量车位类似案例北京枫花园汽车电影院，消费水平为元每车，每车人数不超过人面向大众。

二垂直消费酷•完善业态组合，延长项目价值链，形成聚客效应。

•汽车零配件销售•汽车用品销售•休闲娱乐配套属性业态市场细分汽车后市场汽车零部件发动机系统底盘基挂冷却系统制动系统转向系统电气仪表车身系统传动系统等汽车用品汽车精品美容养护产品车载音像电子安全防盗产品通讯用品装饰改装品等配套商业设施休闲娱乐设施汽车书籍专业服装汽车文化体验设施餐饮娱乐设施等三延伸服务酷•提供购车后站式延伸服务，简化繁琐购车流程，增强项目对消费者吸引力•贷款办证等四营销推广酷为所有入驻商家提供资源整合及统推广等服务，通过体化运作增强对商家吸引力和，促进项目成功运作。

第五部分财务分析及社会效益评价项目静态投入产出分析静态总投入分析静态总投资约亿多元项目名称每计算单位单位计算数量或基数总计万元备注地价款万亩代征地万亩规划设计费用元平米含建筑方案设计施工图合计内外装修设计等综合建安成本元平米含土建安装内外装修环境等费用商业装修成本元平米推广费用销售费用招商推广费用开发管理成本万月年项目总成本合计万元二静态总收入分析总销售收入约亿多元项目名称每计算单位单位计算数量或基数总计万元备注商业元公寓元写字楼元项目销售收入合计万元三税金建筑和消费者心理影响较大。

地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定成本进行土地平整改造。

地块部分水域需要填充，也带来定成本。

项目规划设计亮点基础地块中央水景，可以很好利用。

地块北面处于三江汇聚之地，景观资源及其稀缺，不可不用。

整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳，是溢价最大基础。

项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用优势。

项目发展分析基本面分析优势因素分析景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型社区，产生集聚效应，成为芳村地区新楼盘标杆。

而且紧邻地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业配套问题。

劣势因素分析地块周边高压电线，对项目层高间距以及客户心理都会产生定影响武广高铁即使距离米，但还是会对项目形象和客户心理产生不好影响项目东南面龙溪东路过于狭窄，影响项目中高端定位有车族心理项目东面直未确定何时动工如意坊放射线无论以桥引道还是大道通过项目东面，对地块居住环境都有较大影响，噪音和风水都会受到破坏。

外部机会分析地块邻近环城高速，较接近佛山，对项目来说可供选择客户源更加广泛白鹅潭规划以及广州钢铁厂迁徙，使得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。

外部威胁分析芳村花园二期大体量经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关系工薪阶层白鹅潭板块规划以及政府大量投入，成为对项目所在龙溪板块强大竞争对手越秀西场板块以及金沙洲快速崛起，都是项目潜在威胁。

战略面分析竞争环境因素分析项目所在西区除金沙洲在未来年内会有定体量产品出现，主要是保利西海岸，但和白鹅潭万科柏悦湾产品样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目威胁不大。

项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目利好所在。

项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见地段，周边交通网交错，高铁地铁应月度情况。

今年以来，荔湾区成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤降成成交价格总体上涨，但月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升势头也被打住，价格走势逐渐平缓。

荔湾区存量住宅市场分析荔湾区二手楼价据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区含原芳村总体二手均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元，可见芳村楼市还有很大增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁区域，价值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项目定位突围提供了依据。

项目周边楼盘二手价楼盘地址开盘时间二手价格元恒荔湾畔芳村大道号芳村花园芳村龙溪大道金道花园花地大道坑口合兴苑东漖北路怡芳苑芳村花地湾荣兴路康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁红棉苑芳村花地大道花蕾路逸彩庭园芳村大道西芳兴路号四季花园花地大道南以西教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居盛大蓝庭荔湾区浣花南街号力迅原筑花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁站之间嘉茗华庭芳村大道中龙湾路来源搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在年之后较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区整个区域二手价格相仿，最贵恒荔湾畔是年开盘，距今至少也有年楼龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家购买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企时候，芳村区域迎来了价格调整和吸纳消费需求良机。

项目周边区域典型楼盘参考根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目主力户型都以方三房为主，可见投资和改善自住还是该区域主流。

交通环境地铁上盖和景观资源江景较好楼盘，均价都接近或达到元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。

区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划实施就是个典型，区域市场机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱时候进入，而明年年底之前是进入冲刺较好时机，届时具有威胁万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大威胁，而项目附近芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺时候推出，销售业绩会得到很大保障。

故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场需求爆发点。

三宗地发展条件研判项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有定餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行分钟路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。

成问题。

利用机会克服劣势芳村区未来规划前景美好，在接近高压线及广佛放射线附近建设投资性较强，总价较低小户型，来最大程度规避地块硬伤给项目南北南北东西东西南北东西注为计算建筑间距建筑高度。

建筑高度超过米以上部分不再增加计算建筑间距。

根据广州市城乡规划管理技术规定，项目高度米，不得高于米。

按照规定，建筑层高超过米以上部分不再增加计算建筑间距，故以米来计算，由此计算，结果如下建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西要想保持较好楼间距和居住舒适度，上表数字只是最小数值，建议实地开工时应适当放大。

项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地整体利用地块北面和西面边缘有高达余米高压线，对地块