而诞生，年月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过年艰苦努力，个集现代化交通商贸金融旅游信息服务为体环境优美设施齐全新城区已展露丰姿。开发区管委会按照精干高效原则设置必要工作部门和土地城建工商国税地税财政公安房产建管供水供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率快节奏地为投资者提供优质服务。开发区制定并实行整套稳定优惠政策，依法保护投资者合法权益。水文地质条件本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小，二十埠河河面宽米以下。主要气象资料如下年最大降雨量毫米年平均降雨量毫米冬季平均风速及主导方向米秒东北风夏季平均风速及主导方向米秒东南风最大冻土深度米最大积雪厚度米四项目整体策划及营销计划项目整体策划策划包装策划包装时针对项目特点，从市场定位出发，通过整套销售资料及广告平面制作，使项目树立起良好形象，在市场同类型产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得良好信誉，产生品牌效应，促进项目销售。另外，良好策划还能为项目推出作预先部署，以利于项目后期销售。现在，合肥房地产开发商已经逐渐认识到策划包装重要性，侧重这方面投入，就能获得超额回报。项目色调整个项目色彩应保持和谐统，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区绿化率。广告牌广告创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区完整规划以小区规划图为主景，并突出项目建设单位名称，为本项目作软性宣传。广告牌摆放位置，是小区现场及通往小区道路两侧，利于过往人流加深印象二是东市区内主要道路及路口现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目位置。售楼现场从尚城豫园项目规模来看，应设立两个售楼处在市区设立个售楼处，在项目现场设立个售楼处。其造型应以宽敞明亮简洁清新为主调，全落地大玻璃门墙，售楼处应配置项目模型，给消费者直观感受。样板房由于本项目定位在中档价格，项目样板房设置力求简洁温馨舒适又典雅亲切，激发买家购买欲望。另方面，让消费者看得见摸着，给消费者种实实在在感觉。项目功能策划活动中心及其他作为完整规模小区项目，本项目力求为消费者提供个舒适绿色居住环境，因此在小区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观部分，注重各种配套搭配与整体建筑风格调和。绿化设计花园风格小区内设置各种立体形状组成特色花园，非常适合观感，所以，小区中心花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观时尚自然融合，有机统。河堤绿化项目紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理，新建大面积景观广场。本项目可以在近邻河堤修建列绿化带花圃，注意花艺造型及修剪，令景观形成层次感。在河堤上放置铁铸雕花休闲座椅，形成休闲娱乐场所。增设多种物业服务针对目前合肥物业管理特点，合肥东区物业管理还处于起步阶段。本项目在物业服务上应体现出小区优势，提供如清扫洗衣服务邮寄服务社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。同时提高项目服务档次和质量，以满足业主生活需要为根本。项目销售策略付款方式为适应各个层面消费者需要，设置灵活多重付款方式。大致分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。方面让消费者感到实惠另方面减轻消费者购房压力。累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划受益者。不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。运作目是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。促销推广策划扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊专栏介绍房产动态行业新闻及房产广告等。本项目应采用目前合肥房产市场成功小区软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。公关宣传活动当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。如开工典礼开盘典礼封顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在定程度上带动项目销售。项目营销方案营销顾问项目建设单位可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案拟定，运用他们先进理念，成熟项目运作经验，实现项目成功运作。执行方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。营销计划先制定完备广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传售楼书项目模型广告设计等广告媒介使用，确定广告投放频度密度和区域。通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。制定合适价格策略，做好整个项目销售工作。七项目产品规划总体规划本项目主要有多层小高层住宅和配套设施组成。多层住宅采用分列式，以六层为主，坡形带阁楼屋面，部分设计成跃式复式错层小高层住宅采用排列式，以十二层为主整个小区绿化率达到，区内设置中心广场主干道，在公共场所及主要入口处设置盲道小区内设置管理处活动中心体育设施社区医疗所商业网点等配套设施。小区内自设变电站保证供应区内电力所需，设天然气集中供应站，通过市政管网进水后，区内设置水塔加压净化设计宽带互联网到户。小区内各建筑形成层次感，并加强小区绿化，利用小区附近二十埠河河堤进行景观利用美化，进步提升小区作为现代居所居住汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营外地客商，经济实力强，有置业愿望。瑶海工业区内职工在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进驻，将来住宅需求量巨大。部分肥东居民肥东居民长期以来形成了种做省城人优越感和自豪心理，近年来迁徙合肥趋势在不断增强。本项目将成为此类消费者迁居合肥最佳跳板。三项目选址与建设条件项目选址本项目选址紧邻东二环路，南临二十埠河，占地亩。二十埠河即将调整河道，兴建平米绿地广场，极大提升了小区居住品位。目前地块场地已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期，地块土地征用工作已经完成。建设条件合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于年月批准设立省级开发区，规划面积平方公里，集中开发平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于年月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站开工建设而诞生，年月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过年艰苦努力，个集现代化交通商贸金融旅游信息服务为体环境优美设施齐全新城区已展露丰姿。开发区管委会按照精干高效原则设置必要工作部门和土地城建工商国税地税财政公安房产建管供水供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率快节奏地为投资者提供优质服务。开发区制定并实行整套稳定优惠政策，依法保护投资者合法权益。水文地质条件本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小，二十埠河河面宽米以下。主要气象资料如下年最大降雨量毫米年平均降雨量毫米冬季平均风速及主导方向米秒东北风夏季平均风速及主导方向米秒东南风最大冻土深度米最大积雪厚度米四项目整体策划及营销计划项目整体策划策划包装策划包装时针对项目特点，从市场定位出发，通过整套销售资料及广告平面制作，使项目树立起良好形象，在市场同类型产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得良好信誉，产生品牌效应，促进项目销售。另外，良好策划还能为项目推出作预先部署，以利于项目后期销售。现在，合肥房地产开发商已经逐渐认识到策划包装重要性，侧重这方面投入，就能获得超额回报。项目色调整个项目色彩应保持和谐统，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区绿化率。广告牌广告创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区完整规划以小区规划图为主景，并突出项目建设单位名称，为本项目作软性宣传。广告牌摆放位置，是小区现场及通往小区道路两侧，利于过往人流加深印象二是东市区内主要道路及路口现眼位置，吸引区内人流注意广场，住宅区内路面宽米，道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律单行控制，步行道宽米，地面采用鹅卵石铺设，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统污水管道供水系统互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。项目智能化系统设计建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统信息产业基础上，形成独特建筑风格。合肥些大规模社区和新近开发小区开始用智能化设施提升项目开发品质。尚城豫园智能化系统分成以下几部分安全防盗尚城豫园采用小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民人身财产安全。家庭安全防控方面整个小区采用现代化综合布线系统，实现小区管理通信控制自动化，小区内公用电力照明电梯给排水防盗火警等设施实行自动化监控。每单元内水电气宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。网络系统网络应用是智能化小区标志，利用小区内快捷安全等方面优势，等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营外地客商，经济实力强，有置业愿望。瑶海工业区内职工在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进分析表销售收入总成本费用万元表敏感性分析报表项目内部收益率财务净现值万元投资回收期年税前税后税前税后税前税后基本方案建设投资增加建设投资减少产品价格增加产品价格减少经营成本增加经营成本减少价格成本各增加从上表可见，在三个变动因素中，产品价格变动最为敏感，经营成本变动敏感度次之，而建设投资变动影响最小。敏感性分析图表财务敏感性分析报表内部收益率六财务评价结论经测算，财务指标显示项目有较强盈亏能力投资回收能力和抗风险能力，通过盈亏平衡分析和敏感性分析，本项目抗风险能力较好，具有定生存能力。在财务上是可行。第十二章社会效益分析壮大主导产业，促进结构调整分析项目区所在地市县，地处国家玉米产品产业带规划区黄淮平原南部。拥有超级黑糯玉米种植适宜气候土壤条件和优良栽培种植技术。但此前由于农产品加工业相对滞后，产品附加值不高，农民难以分享加工流通领域增值收益。本项目建设实施，以合同形式稳定亩超级黑糯玉米种植基地，将有效促进农业种植结构调整，壮大主导产业。二与农户利益联结机制分析本项目通过公司基地合作社农户产业化经营模式，与农户建立利益分配机制，与农户签订收购合同，保护价收购，让农民享受超黑糯玉米