达多万元， 平均地价高达万元亩，而在两年前这里地价不过万亩至万亩。虽然 这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪 口呆。 而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过多 万元亩，现在则高达多万元亩。有的开发商声称，三亚线海景地万 元亩也敢拿，三亚市般的土地价格动辄超过万元亩。 土地成本迅速窜高的背景下，海南些中小开发商把目光投向了海南二三线 城市所辖区域，从炙手可热的线城市海口三亚转向琼海文昌保亭五指山陵水万宁等二三线城市拿地。 这轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战 略机会主义。 海南二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达万平方米。 琼海天来泉项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开 发信心。 中小开发商正在考虑转向开吃二三线区域土地奶酪，澄迈 文昌是他们的考虑重点之。 ※琼海房地产市场概况 在房地产新轮发展中，琼海以加快城市建设为突破口，紧紧依托区位优势 博鳌亚洲论坛品牌效应温泉特色资源，以及本市独特的生态环境人文环境， 从琼海特色资源和优势中寻求城市发展空间，准确把握城市定位，坚持以产业发 展为依托，以万泉河为灵魂，按照唯美主义的要求，不断完善城市功能配套，提 高城市品位，把琼海打造成恬静温馨安宁精致优美宜居的城市，打造 成全国人民第二居住地。 琼海有着优越的自然环境和人文环境，气候空气水源文化以及城市配 套等都充分具备了个宜居城市的基本要素。思维投资自年新轮房地产热 潮来临进驻琼海，因地制宜成功开发了外销型地产项目富海花园，并以 的比例销往岛外市场。 琼海作为房地产开发的处女地，有着开阔的开发用地，及适合实力开发商展 开规模开发，可以做出些有思想有文化内涵的地产项目来。官塘首席大盘天 来泉占据了官塘温泉开发区亩的稀缺资源，成就了他们大社区大配套 精装修交房的开发设想与理念，达到了旅游地产外销目的，为琼海外销房产开 创了局面。据官塘天来泉温泉度假中心的销售统计表显示，今年月日售出房 量为套，创自开盘以来最新纪录。 天来泉自年月日开盘以来销售直非常火爆，仅仅半年时间， 期多套房子植物王国和旅 游胜地等特色品牌，不断改善投资环境，全面推进项目建设，推动全市经济社 会又好又快发展。 到年，全市生产总值达亿元，地方财政收入亿元。国民经济 持续快速健康发展，综合经济实力和财政自给能力显著增强，城乡居民收入和家 庭财产普遍增加。 加快开发三大特色旅游产品。以推进工程为重点,开发滨海休闲度假 兴隆康复疗养和万宁文化三大旅游产品。启动神州半岛喜来登等个国际顶级的 五星级酒店及高尔夫球场建设，加快石梅湾艾美酒店斯打汀酒店建设，推进山钦湾体育运动度假中心湾水疗度假村兴隆金源温泉度假村畅心园大酒 店建设，抓好兴隆旅游区温泉大道迎宾大道及绿化亮化工程建设，力争将六 连岭红色旅游列为开发建设重点项目并启动前期工作。以海南旅游促销年为 契机，高品位策划独具特色的文灯节美食节东南亚风情文化节等节庆活动， 提升万宁的知名度和美誉度。高度重视旅游资源的保护和可持续利用，加强未开 发旅游资源保护，为万宁旅游强市储蓄发展后劲。 加快提升城镇化水平。完善市域城镇体系规划，提高城市控制性详细规划覆 盖率。抓好城北新区平方公里中心区道路建设，形成三横四纵道路框架。推 进宝安商住城项目开发和人民东路及纵路西段建设。全面改造海榆东线过境道 路和人民路光明路建设路。 扶持发展批龙头企业。以优势企业为龙头，通过引进兼并重组联合 等形式，逐步形成大企业主导中小企业协调发展的新格局，把企业做大做强， 提高对经济建设和财政增收的贡献率。 万宁市住宅现状分析 万宁城市住宅建设速度缓慢，城市居民人均居住面积达平方米。但商品 房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。 万宁市建设用地主要集中在万宁市中心市区万城镇老城区。 由于城区内混合部分农村用地，现状居住用地指标偏高 居住环境质量较差，居住与商业办公混合在起。 居住用地零碎，未能形成设施齐全，有定规模的居住区。 部分居住小区建设标准不高，建筑密度容积率较大，配套不齐全。 万宁市房地产市场不规范，缺乏高质素高资质的房地产开发企业。 市场需求分析 从万宁市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。 根据有关市场调查资料，万宁市目前有的市民住房是单位借房，约 属房改房，是私房，只有的住房是居民政策性购买的商品房。 从以上现象可以看出，目前商品房在万宁市市民住宅构成中所占的比例仍然很小， 商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进步深入， 住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居 民主要的住房来源。 随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适 功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有 较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。 精品住宅的市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城 市住宅小区开发建设的要求。随着万宁市城市居民收入的日益增加，物质文化生 活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。根据万宁市城市经济社会旅游业的发展，以及商品房今后发展趋势预测， 这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住 房的重要选择条件。精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市 场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己 与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，万 宁市住宅市场针对些消费群体，推出部分政策性住宅，刚刚推出就卖完， 销售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细分化。对住宅 从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质 量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势 在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越 具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升 楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。在海口琼海近两年房地产及 相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。 四季华庭住宅的成功开发和火爆销售，就是个最好的例子。商品房市场出 现品牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。万宁市改革开放以来，经济快速发展，城市居民收 入水平有很大提高，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家 庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房 的需求很大，形成先富者市场潜力。 万宁市较早开发的商品住宅区，建设标准不高，建筑密度高容积率较大， 配套不齐全，促使住房的更新换代，加上二三级市场的放开，将为商品房交易 提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需 求。 商业消费潜力。万宁市是海南主要旅游城市，发展商贸直是万宁市经济发展的重点之。由于几次大型活动的成功举办，提高了万宁市在国际国内的知 名度，为万宁市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商 业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种 所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品 住房将形成定的市场需求，像这样环境优美档次较高的规模化住宅小 区，无论是销售投资或出租都有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。项目位于东星新区，环境得天独厚，是开发高 品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发精品住 宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料 的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高 智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代 的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量 也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅 的档次品牌和价值。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住 宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安 全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好 的住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方 面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因 此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费 者购房考虑的另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与 住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值。 住宅开发及开发商向规模化发展 前几年，万宁市城市住宅开发规模偏小。目前万宁只有少量已有各类资质的 房地产开发企业，开发质量差粗制滥造，浪费了大量的土地资源。新时代住宅 不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售