，比 年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长 。目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产业， 年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三产业增加值 的。 青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长 期后，年增速明显减缓，年出现了明显的回落，年又开始出现定的增 长。随着国家系列扩大内需拉动经济的方针实施，系列大力发展房地产业的政策 相继出台，青岛市房地产形势好。上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进步增强，承揽建筑施 工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值亿元，比去年 同期增长本年新签建筑施工合同价款亿元，同比增长全市建 筑业企业全员劳动生产率万元人,增长。 建筑工程产值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产 值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值亿元，同比 增长，增幅比总产值高个百分点，占建筑业总产值的比重高达，同 比提高个百分点。其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的 主要角色,前个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值亿元，与去年同 期相比增长了，占建筑工程产值的。 二级以上资质企业完成产值占近六成 上半年，从全市建筑企业资质等级看，级以上建筑施工企业完成产值高达 亿元，同比增长,占建筑业总产值的，其中级企业完成亿元， 占建筑业总产值的，特级企业完成亿元，占建筑业总产值的从企 业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力 军。上半年，完成产值超过亿元的单位共家，共完成建筑业总产值亿元, 占全市总产值的。 三施工面积小幅上升，新开工面积放量增长 上半年,我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米,同比增长 。国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长,占全部施工面积的 。上半年，新开工面积万平方米,同比增长，高于施工面积增幅 个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。其中国有及国有控股国有及国有控股 企业施工面积万平方米，同比增长,占新开工施工面积的，同比上升 个百分点。新开工面积放量增长,说明我市建筑业发展势头良好。 四建筑市场进步规范,招投标率占以上 工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术 水平的种行之有效的制度。上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升， 在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。其中国有及控股企业招投标承包面 积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点级 资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分 点。 五本年新签合同额平稳增长 随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。上半年， 我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。从企业的资质 等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款的， 增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。 六全员劳动生产率增幅较快 在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主 体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合， 与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进步提 高，建筑队伍的素质明显增强。今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率万元 人,比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大的企业都达到 万元人。 目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中 约半为外商投资企业。房地产从业人员达人。总体上看，青岛房地产市场 与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。从中房系统公布的城市 房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武 汉西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市 区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到 北随着环境的差异，同类房地产价格能相差倍。 年上半年我市餐饮市场继续走强 今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入 和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情况看,全市共实现社会消费品 零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈 现企业景气提升住宿餐饮市场发展加快的特点。 住宿餐饮企业景气度高 据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长收入稳定增加商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿餐饮市场表现活跃， 企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为 和。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比季度提高点，企业家信 心指数比季度提高点。住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮 即期和预期市场发展看好。 二餐饮市场消费火 上半年，全市住宿餐饮市场在商务宴旅游宴家庭宴婚庆宴等各种宴席的 带动下，市场热点此消彼长，些餐饮名店大店每天从中午到子夜直呈高峰状态， 出现了翻台率高和营业时间延长的特点。据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社 会消费品零售额亿元，增长其中家星级及限额以上住宿餐饮企业 实现零售额亿元，增长，高于全社会零售额增幅个百分点。上半 年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过千万元的企业达家，占全 市限上住宿餐饮企业的营业收入位于前位的企业分别是青岛海天大酒店有 限公司，实现营业收入亿元青岛肯德基有限公司，营业收入亿元，青岛 香格里拉大饭店有限公司，营业收入亿元。 三非公有制企业实力强 从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企 业家，营业额亿元，占限上住宿餐饮企业营业额的私营企业家， 营业额亿元，占国有及国有控股企业家，营业额亿元，占。 目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿餐饮业市场的主要角色， 尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确 立。 四市内四区市场建设发展速度快 从区域分布看，市内四区住宿餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业 零售额亿元，市场份额其中星级住宿及限上餐饮企业家，占全部 限上企业的，实现零售额亿元，市场份额达。 五能源消耗总体低速增长 上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水煤炭电力 汽油柴油煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从上半年 能源消费情况看，电力消费量万千瓦时，同比增长水消费量万吨，增长汽油消费量吨，增长柴油消费量万吨，下降天 然气消费量万立方米，增长煤炭消费量万吨，下降。 房地产市场的供求分析 青岛的房地产市场由于年开始的开发规模的急剧膨胀，引起年房地产业整 体大滑坡，年后形势有所转变。实际销售面积在年达到万以上， 年开始回落，从销售面积的增长幅度看，两年急剧增长，年维持了年的 水平，年回落已成为必然，销售面积下降，仅为万,年开始反弹,上 升,年由于房改实施,销售面积猛增至万,增长率为，年度 房屋销售形势继续好转，全年销售房屋万,比年增长。我市在今年 迎来大项目建设的高峰并非偶然，这得益于旅游规划招商引资和项目建设等工作的 突破性进展。 其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了坚实基础。市级 旅游规划方面，青岛市旅游业十五规划青岛市海上旅游专项规划和青 岛市度假旅游专项规划，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下步 报市政府审批。市规划局牵头编制了青岛市海岛保护和利用专项规划，已通过专 家评审青岛市游艇码头专项规划已经市政府正式批准实施。 区市旅游规划方面，胶南即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进行了深入研讨， 形成了科学的旅游发展思路。市南崂山城阳李沧胶州出台了加快旅游业发展 的意见。市南城阳李沧黄岛编制完成了旅游产业发展总体规划。胶南平度对 旅游产业发展总体规划进行了修编。莱西编制完成了旅游业十五规划。 在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨 温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区小珠山风景 区控制性规划进入专家评审阶段崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部， 进入国务院审批程序青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建设厅待批。 市南区先后完成了太平角酒吧休闲区市南区滨海旅游带时尚闽江街区和中山路欧 式特色街区等专项规划，并通过了专家论证胶南大珠山风景区小珠山风景区琅 琊台风景区等控制性规划已编制完成四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展 开。浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府批准。极地海洋世界现代艺术中心 石老人休闲园海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综合论证和审核。 第章总论 项目概况 项目名称青岛市中心和综合办公楼建设工程 建设单位青岛市置业有限公司 项目地址燕儿岛路以北，青岛市号 项目用地面积 项目总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 项目总投资万元 项目建设期个月 项目提出背景及建设必要性 项目提出背景 青岛地处山东半岛东南部，位于东经度分度，北纬度分 度分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接 壤。全市总面积平方公里，其中市区平方公里。与上海广州天津 大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第批确 定的沿海开放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部华东北部和西北地区进出口 物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口，年省人民政府把青岛确 定为山东省对外开放的龙头。为了适