成中国出口不利。

在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长主要手段。

房地产产业投资是其中最有力手段之。

随着中国经济深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要消费投资计划之，房地产仍然是我国今年经济中热点。

年，青岛房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。

城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。

根据世界各国房地产发展经验，人均在美元时，房地产业将进入个快速发展时期。

青岛市人均年就已超过美元，但直至年末，城区人均住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方米。

而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。

因此，青岛房地产业依然具有广阔发展空间。

中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分析报告。

该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，持续繁荣了近年房地产业，将进入中期调整过程。

专家指出，与投资相对，是房地产消费增长将明显减缓。

随着年开始土地拍伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套公共服务设施，环境质量低下。

为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平，使青岛市住宅实现大跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征现代化居住小区，推动市北东部住宅建设向更高层次发展。

本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知精神，积极呼应青岛市政府利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。

拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体大型现代化居住社区。

为了加快项目实施，特作本可行性研究报告报审。

第二节项目建设必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业规定精神符合青岛市九届人大会议通过政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新经济增长点精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长双重拉动。

要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。

在九届人大三次会议上提出住宅产业将成为国民经济主要产业。

在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。

逐步建立以个人消费为主体消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。

加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。

增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新消费热点。

提倡和推广分期付款等大众信用消费精神。

符合青岛市九五及年远景目标规划精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出把住宅业培育成我省市新经济增长点要求。

住宅建设可以带动许多相关行业发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。

培育和完善建设市场体系，培育房地产交易二级市场也成为政年，青岛房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。

城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。

根据世界各国房地产发展经验，人均在美元时，房地产业将进入个快速发展时期。

青岛市人均年就已超过美元，但直至年末，城区人均住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方米。

而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。

因此，青岛房地产业依然具有广阔发展空间。

中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分析报告。

该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，持续繁荣了近年房地产业，将进入中期调整过程。

专家指出，与投资相对，是房地产消费增长将明显减缓。

随着年开始土地拍卖年房贷加息年二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。

火热房地产消费增幅逐步放缓。

业内专家预计，年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费增幅将在。

但同时这也是高，住宅发展将由安居型向康居型转化。

住宅舒适性生态性信息性和文化性将成为二十世纪住宅发展主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大变化，但与二十世纪住宅发展主要特征还有很大差距。

尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完城市门槛，要靠杭州广大市民是否真正享受发达城市生活品位和生活质量，是否拥有相应幸福感满意度来证明。

杭州经济技术开发区人才专项用房建设有利于改善创业人才生活品质，有利于实现城市发展目标。

项目建设是整合提升现有人才住房政策，确保黄金政策发挥黄金效应内在要求。

近年来，针对各个层面人才不同住房需求，杭州市已经制定出台了系列人才住房政策，建立完善人才专项住房建设和申购政策体系，可以有效整合现有人才住房资源，有利于打好破解人才住房难问题组合拳，清晰简洁向各类人才呈现杭州人才住房政策全景图，最大限度发挥这些黄金政策吸引和留住人才黄金效应。

项目建设是构建人才专项住房申购长效机制，实现人才住房政策公开高效持续运行制度保障。

杭州市打造长三角地区人才高地突破口是破解住房难问题，破解住房难问题突破口是建立人才专项住房长效机制，是实现人才专项用房申购制度化规范化和程序化，形成长效机制种有效形式。

项目建设是开发区统筹安排人才专项住房资源，协调解决各类人才住房问题现实举措。

项目开发建设，可以保证开发区通盘考虑各个层面人才住房需求，综合运用多种人才专项住房政策，统筹各类人才专项住实施，特作本可行性研究报告报审。

第二节项目建设必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业规定精神符合青岛市九届人大会议通过政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新经济增长点精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长双重拉动。

要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。

在九届人大三次会议上提出住宅产业将成为国民经济主要产业。

在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。

逐步建立以个人消费为主体消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。

加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。

增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新消费热点。

提倡和推广分期付款等大众信用消费精神。

符合青岛市九五及年远景目标规划精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出把住宅业培育成我省市新经济增长点要求。

住宅建设可以带动许多相关行业发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。

培育和完善建设市场体系，培育房地产交易二级市场也成为政府促进房地产业良性发展重点。

建立竞争有序市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场运作，规范建设程序和管理体制抓好房地产市场主体培育，发展中介机构，培育房地产交易二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。

国家已把住宅建设提到了国民经济发展重要位置。

随着居民生活水平提高和住宅需求增强，我市房地产业将出现新发展前景，该项目具有显著示范作用。

符合中共中央发展三农精神，加快城市郊区化郊区城市化步伐。

符合区域经济发展和加快城市化进程步伐需要。

青岛市当前整体规划重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展重要建设区域之。

项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前项迫切任务。

尤其是根据大埠东村实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境迫切要求，结合该村现有财力状况，按照成熟村改造村原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部开发建设和经济发展。

符合村民住房需要。

自青岛市年区划调整以来，由于种种因素制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向村委提出申请建房要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。

符合推动周边经济社会发展需要。

项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔未来发展前景。

因此，该项目改造开发可彻底改变当地现状。

积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要。

符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展需要。

改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民迫切需要。

目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。

通过本项目快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善交通便捷具有现代气息住宅区，不仅可改变周边群众居住条件，更可通过新入住高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。

同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调加了而当建安投资减少时，税后内部收益率变为，仅比原方案增加了。

由此可见，销售收入与经营成本敏感性较强，而建安投资敏感性相对较弱。

净现值万元变动幅度销售收入经营成本建安投资根据上表数据分析，我们可以看出当销售收入增加时，税后净现值万元，比原方案增加了万元当经营成本减少时，税后净现值变为万元，比原方案增加了万元而当建安投资减少时，税后净现值变为万元，仅比原方案增加了万元。

由此可见，销售收入与经营成本敏感性较强，而建安投资敏感性相对较弱。

六财务评价结论从以上数据可得出，该项目投资利润率高，所得税后净现值高，内部收益率远大于的目标收益率，投资回收期较短，项目抗风险能力较