要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四主要技术经济指标 目前用地现状 南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路南 临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。

片区内 现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的左 右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。

片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南 湖路，但道路建设比较差。

片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无 市政供水。

片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑 面积万平方米。

目前用地现状如下表 土地性 质亩数地级 占比 容积率备注 商业 住宅 工业用地 农用地 其他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地 公顷。

规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表 序 号名称 用地面积 公顷 比例 备注 总用地面积 道路广场市政基础设施公共配套设施用地 可供开发用地 其 中 商业办公公共 设施用地包括商业金融办公等 居住用地 不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等 技术经济指标表二 序名称数值备注 号 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内建筑面积 新建建筑万可开发用地建筑面积万 ， 中小学市政等设施万 容积率可开发用地平均容积率 建筑密度 绿地率 五研究结论与建议 研究结论 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。

项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结 构的调整和城市面貌的改造。

根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元， 征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。

全部投资财务内部收 益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现值为 万元。

财务指标反映项目仅略有盈利。

从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高 经营收入是最为关键。

管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也 是提高项目的经济效益的重要途径。

建议 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的 顺利实施。

从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议 有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

第二章概况 自然条件 地形 位于湖南省东北部，东经，北纬 之间。

湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。

山地 丘陵平原岗地所占比率各约。

本次研究区域为区的区域。

市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平 坦。

流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。

地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江 下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。

西岸地区地质较为古 老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。

水文 湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市 湘潭市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内， 流量，分年遇洪水时，流域面积，湖南省境内 为湖南省最大的河流。

东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。

浏阳河发源于湖 南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长 ，流量，分年实绩，流域面积，。

捞刀河发 源于与岳阳市交界处，全长，流域面积，。

位于西侧的另 条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。

气象 属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。

年平均气温。

最冷平均气温，最热平均气温。

夏季 高温，湿度大，以上天数超过天。

另方面，冬季寒冷，最低气 温在以下。

年降水量约。

般月开始进入雨季，到月为止。

特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。

自然灾害 的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。

其次是干旱， 由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。

几乎没有地震现象，但 由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。

长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广， 涉及到长沙全域。

年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。

年至年先后发生了次地震，强度都极小。

二社会经济 行政区划 是湖南省省会省辖市。

分为城区和县区部分，这种区划根据需 要进行调整，经国务院批准。

年月，行政区域进行调整后，城区 由原来的东南西北郊区总面积变成芙蓉区天心 区岳麓区桥金华殿中山西路等沿江线。

运量。

自年以来，由于铁路公路等运输业的迅速发展， 水上则由于航道和港口容量受到限制，装卸设施落后等种种原因而逐步 衰退，水运客运量逐年下降，水运的潜力没有得到充分发挥，水运运量 大，能耗低的优势没得到有效利用。

航空 黄花国际机场座落在东郊长沙县谷塘乡境内，距市中心公里， 占地亩。

机场跑道长米，宽米，场道设施可供波音 波音型等不同类型飞机起降，可停放飞机架。

到年 底开通了全国包括香港和曼谷在内的个大中城市的航班，每周 架次，机场每天客流量万人以上，机场候机楼面积平方米，高峰 小时可容纳旅客人，设计吞吐能力为万人次年。

但年，实 际旅客吞吐量已达万人次。

黄花机场历年客货吞吐量见表。

表黄花机场历年客货运吞吐量 年份 年 旅客吞吐量 万人次 旅客发运量 人次 货邮行吞吐量 吨 货邮行发送量 吨 起降 架 次 资料来源民航管理局。

黄花机场现有机场已远远不能适应日益增加的客货运量，同时进出机 场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲湘潭方向 的客流也必须绕道区方能进入机场，这些都限制了航运的发展。

四道路网络现状 城市道路现状 近几年来，城市道路交通状况得到明显改善，新建道路条，改造 扩建道路条，新建城市桥梁座。

先后建设拉通了芙蓉路环线四 方坪韶山路黄兴路解放路曙光路城南路雷锋大道等多条道 路在伍家岭东风北路芙蓉路东塘城南路环线等处建成了多 座高架桥，并在芙蓉路环线上建成了多座互通式立交桥。

至年底， 城市道路总长度为公里，比年的公里增加了，道路 网密度为公里平方公里。

所有道路均为高级或次高级路面，道路铺 装面积万平方米，比年的万平方米增加了。

人均道 路长度由年米增至年的平方米人，增长。

每 公里道路汽车拥有量由年的辆增至年的辆，增长 。

道路情况参见表。

表历年城市道路情况统计 项目 年份 年底铺装道路面积万平方米年底铺装道路长度公里 总计柏油水泥路面二普通路面总计柏油水泥路面二普通路面 城市道路系统存在的主要问题 道路设施不足 近年来，城市道路建设虽然投入大，但由于城市人口用地规模也 在不断扩大，机动车数量迅速增长，城市经济发展速度加快等因素，现 状道路网存在的问题仍相当突出。

道路增长速度远远不能满足交通增长要求。

全市公里平方公里 的路网密度计算中，包含许多细小支路在内。

全市实际建成区范围内主 次干道总长度仅公里，干道密度为公里平方公里。

在最为繁 华的旧城区，路网密度也仅为公里平方公里。

参照国家标准，象 五广场周边地区这样的商业密集区，道路网密度应达到公里平 方公里。

河东主城区路网密度只有公里平方公里。

与国家标准城 市道路交通规划设计规范相比，各项指标均偏低，这说明城市道路基 础设施建设供给不足，城市道路基础设施远远不够。

道路网络空间结构不完善 在河东主城区，南北向除芙蓉路基本贯通外，其余道路均未能完全 贯通，东西向除五路中山路八路城南路解放路外，人民路 展览馆路劳动路北站路湘春路等均有部分路段未拉通，有的地段 由于些单位占地规模大路网无法拉通等等，造成城市中心地带道路 约三分之的交叉口为型交叉，或错位交叉。

致使许多方向交通流汇 集到中心区芙蓉路五路等少数几条道路上。

道路路幅宽度未按规划 宽度实施，许多道路路幅宽度不致，如八路城南路芙蓉路五 路等，构成交通瓶颈。

另由于市区为河流及铁路分割，道路过河 过铁路受阻，交通流须绕道而行，造成部分干道交通增加，形成阻塞。

尚未形成有效的快速干道交通体系 现在尚未形成快速干道交通路网，京珠高速路三九国道属对外 交通及过境干道，城市与之未有有效的快速转换联络系统。

城内交通未 能有效地快速疏解干道，新建成的环线又由于交叉口过多和大量沿线用 地开发的影响，使其难以有效承担快速长距离的联系功能。

长沙现有 快速路公里，与国际相比，指标偏低。

支路不完善 在本已不完善的主次干道格局里，支路建设缺口更大，标准很低， 路况特差，机动车难以通行。

很多支路都是几米宽的胡同式小道，且路 旁堆满杂物摊担，或停放机动车和非机动车等。

现有支路的主要特点 就是少弯窄堵。

这些支路很难承担起有效的交通任务，使道路 网效率进步降低。

交通管理水平仍较落后，市民交通意识仍然较差 道路功能混乱，建设与使用都未能有效把握其标准。

如黄兴路本是 繁忙的商业街，但又是作为主干道，路幅狭窄，致使人车混杂拥挤环 境极差。

现有主次干道中，还有相当多的道路路幅在米米之间， 根本达不到大城市主次干道路幅标准，且块板型式为多，机非分隔不 严，干道上机动车出