，为产品定 位提供决策依据保证项目开发的成功。 与城通公司签订合同后,香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研 分析的工作过程中，我们采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独 创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。 我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商 业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价 值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目的地目的 地。 根据项目特点,我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目,我 们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分 析,形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相识,都是 封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不 是充分条件,从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目 表明,成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资,商业物业 需要市场培育期进行保留经营。 卓毅公司提出了三个业态方案 主要内容特点 购物中心空中步行街酒店式公寓等组合 面积万平方米,此外建议做万平方米空 中花园不含地下室和交通物业面积 商业以零售为主,物业功 能由零售物业和公寓酒店 组合而成批发面积万平方米,空中步行街万平方 米,餐饮万平方米,公寓万平方米,此外空 中花园万平方米,投资规模最小。 商业批发为主,配备酒店 式公寓,空中花园和餐饮, 提升批发市场档次 建筑形态和面积与方案基本相同,商业经 营以批发为主,突出电子批发业态 建筑形态与方案相同,是 第三代购物中心环境的批 发市场 三个业态方案以及原方案的各项经济指标 总建筑 面积万 平方米 总投资 成本亿 元 可销售面 积万平 方米 销售总 额亿 元 可出租具备吸引外来投资商的前景, 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。 松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至 万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主 要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。 酒店市场状况 各酒店的开房率 开房率 年 价格 元天 星级位置 开元大酒店松江区人民北路号 新晖豪生松江新区文诚路号 迪文宾馆无松江新区西林北路弄 号 松江宾馆松江区中山东路号 凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号 加加村无松江区华亭老街店 如家快捷酒 店松江方舟 园店 快捷经 济型 松江区荣乐中路弄号 江诚商务宾 馆 松江新区南其昌路号 红与蓝大酒 店 松江人民北路号 富悦宫商务 酒店 准松江新区谷阳北路商业广场 弄号 高唐宾馆无松江区环城路号 酒店情况的特征分析 松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。松江区老成区里几乎没有四 星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要 目的地，旅客不足。原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒 店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。但是从发展的形势分析，松江四星级 以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商 务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速 格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。 松江酒店式公寓及本项目市场定位 松江新区酒店公寓和公寓市场情况 调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入 住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍 受年轻人和外来人口的欢迎。市场显示几乎是供不应求的。上海市内的大量的工 薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求 者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小 镇湖畔天地等都是百分之六十以上。而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的 几乎是百分之百。 名称 占地 建面 位置 类型 套数面积 平米 售价 元平 米 销售率 开元地中 海 新松江 路 号 单身公寓 酒店公寓 至售完 售完 松云水苑 谷阳路 文翔路 单身公寓 蓝桥公寓文诚路单身公寓 泰晤士小玉树路商住公寓 目录 摘要 项目市场分析及前景预测 二投资条件与项目选址 三项目分析和动态竞争策略分析 四项目开发公司组织形式及人力资源 五项目实施进度安排 六方案投资分析及资金筹措 七项目财务分析及赢利能力预测 八项目国民经济及社会效益分析 九项目风险分析与风险回避的措施 十赢利模式设计与政策建议 十项目投资招商 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 摘要 松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点城市建 设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是项技术含量很高的系 统工程，涉及多要素和复杂的商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定 位和商业布局的研究分析工作尤为重要。 我司本着积极认真的服务态度和专业探索的精神来切准市场脉动，正确选 择商业地产项目的定位方向严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定 位提供决策依据保证项目开发的成功。 与城通公司签订合同后,香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研 分析的工作过程中，我们采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独 创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。 我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商 业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价 值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目的地目的 地。 根据项目特点,我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目,我 们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分 析,形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案