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看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。
项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。
现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。
客户群较狭。
总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。
第四章项目分析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。
项目地段好，升值潜力大。
项目规模较大利于项目推广及项目规划。
劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。
新规划对二环路内项目控制，造成项目建设成本增加。
项目自然，人文景观缺乏机会利用产品形象包装，树立中高档项目。
本区域为昆明传统居住区，周边老小区较多，项目周边情况概述项目地块基本情况概述项目位置项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城，南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。
总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。
筑占地面积六住宅区道路面积七绿地用地面积八容积率九建筑密度十绿化率大于十二总户数十三总居住人数每户按人计算十四分期开发三期三项目分期开发世纪俊园建设期四年，整个项目分三期开发期开发期开发用地为胜利床垫厂厂区和奥斯迪服装超市，规划用地规模约亩，采用半围合式布局，临联盟路拟建层高层，靠昆明火车北站拟建层高层。
其中地上三层整体架空为商场，地下二层。
主力户型为两房两厅和房厅，以市场较受欢迎户型作为市场切入点，聚集定人气，提高项目市场占有率，推动项目开发。
二期开发二期开发拟建用地为康发家俱厂厂区部，即金童花园与龙泉花园之间，规划用地规模约亩，拟建八栋层高层，户型主要以三室两厅和二室两厅，面积基本在平方米之间，客户指向为白领阶层和二次置业者。
三期开发三期开发拟建用地为康发家俱厂厂区用地部和凤凰新村搬拆改造用地及奥斯迪大酒店搬拆，规划用地规模约亩，三期是世纪俊园项目最后期，位置好地块较规则，用地规模较大，这期注重社区中心景观环境营造，拟建层高层，客户指向为二次置业者以三室两厅为主，辅以两室两厅和四室两厅，面积在之间。
第十章项目投资估算及资金筹措第节项目投资估算估算依据昆明建筑工程上缴比例。
昆明同类工程造价情况。
现行投资估算有关规定。
二估算说明根据现状及世纪俊园项目规划性质及回迁费用，经初步估算，世纪俊园项目综合土地成本初步确定为万元亩总建面在计算过程中不区分商业面积和建筑面积。
贷款利率按国家现行利率计算本报告所有货币单位均为人民币。
三成本估算表序号成本项目单位数量单位投资总投资万元土地成本亩万二前期费用三通平勘察费设计费监理质监费可研市调费三建安工程费住宅平方米商场地下车库四基础设施费供电供水供气有线电视绿化工程费电梯费宽带网电迅道路公共设施费五销售费用六管理费用七财务费用九销售税及附加十不可预见费总投资合计可售面积单位成本第二节项目资金筹措前提本项目具备贷款渠道本项目具备其它资金拆借渠道项目资金筹措总建面平方米项目总成本万元本项目资金来源有二个渠道是自有资金投入二是预售收入用于投资部分。
第十章经济分析第节财务评价销售收入估算本项目销售金额亿世纪俊园项目住宅销售均价元平方米销售面积平方米总销售收入万元商场及商业网点销售均价元平方米销售面积平方米总销售收入万元车位暂不销售项目销售汇总总销售面积万平方米总销售收入万元销售周期个月二销售税金及利润估算
（综合评估）云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）
