。年的中日甲午战争和年的 日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。形成了牧羊城遗址东鸡冠山 景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库 日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上的露 天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。 具有规模优势 本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定的 规模优势。 海景山景浴场资源丰富 本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区 内居民威海市内游客以及外地旅游者。 空气质量好，自然环境优美 由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空 气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。 旅游资源丰富 本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来 以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个 海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱 桃园甲午战项目的 陆续进驻，使本项目区域将获得超常规的发展，使本项目住宅产品的发展前景看 好。 威海到龙王塘的快轨项目正在规划中 威海到龙王塘的快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威 海市中心的距离，对本项目也是大利好。 威海市最适宜居住的区域 本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美， 空气质量较好，非常适宜居住。而在城区中心区内，随着各个产业的发展，空气 污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴 场更是威海市唯的无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住 的区域。 旅游观光度假区及旅游商业发达区本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅 游产业较发达，随着本项目的建设，本项目区域内的旅游产业将得到进步的发 展，相关的旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好 的旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。 高等学府聚集区 如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外 经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投 入使用，本项目区域内的学生人数将越来越多，大学园区将形成。 港口产业发展区 本项目毗邻的羊头洼港区为威海市拟建的大港区之，该港区建成 后，相关的船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心 建设的有力支撑，原有龙王塘新港的发展，开发区内八大园区的建设及投入使用， 本项目区域的港口产业将得到快速发展。 四区域市场分析 龙王塘区项目售价水平及销售分析 龙王塘区中心住宅项目的销售水平及销售情况 随着年威海市住宅价格的整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出 上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目的销售价格集中在 元。 该区域住宅项目售价普遍在元之间。由于该区域属于龙王塘的 商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高的港湾山庄外， 其销售情况都比较理想，其中立新小区已售空，而雅馨苑二期也因其优越的地理 位置及开发商的良好信誉而受到众多当地购房者的青睐，其销售已接近尾声，只 剩少量尾盘在售。启新山水开盘较晚，年初开盘到现在也已销售了。 龙王塘旧区周边住宅的销售水平及销售情况 该区域住宅售价般在元之间。与龙河军港相邻的龙河家园 是该区域现在售的规模最大的项目，该项目的购房者以外地人士居多，当地购房 者相对较少。 万宝家园及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营交界区，由于价格实惠，交 通相对便利，吸引了大量当地购房者。 本区域新盘推出销售情况 自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价 项目名称面积位置性质售价起价元 海景山庄白玉山住宅别墅华美园龙河住宅 龙王塘开发区在建项目的建设与销售情况 在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，为海景家园三期 计万平方米的多层小高层住宅，二为华美园万平方米多层小高层住宅，与 本项目仅路之隔。 二个项目的开工时间均为年，至年初已有近万平方米的主体 完工，年新开工万平方米，至年末两个项目有近万平方米已竣工，其 余已达到主体完工条件。 两个项目均为普通住宅区，区内配套绿化景观都很简单，配置少量的停 车场和车库，会所和其他配套不成规模，房型多为中小户型，其中以内的 占以上。 销售情况 至年四季度，海景家园三期已售，华美园已售，共计销售面 积为万。 在售 项目 名称 建筑 面积 销售 进度 销售 均价 元 客户区域客户类型 本地东三省其他自用给老人 投资 家园万 华美园万 海景家园项目是国内推出较早的老年康居工程。由于该项目是全国第个集 居住休闲保健娱乐旅游商贸为体的现代化老年社区，在设计中充分 考虑了客户的不同需求，推出就受到了居住养老度假投资等类型客户的 欢迎，许多外省市的老人更看中该区域雅致的居住环境，选择在此地购房安享 晚年。 在期工程成功推出后，海景家园二期又于年开工建设并已于年 交付使用，海景家园三期在年业已大部分竣工。 目前，海景家园三期的销售已近尾声，该项目的热销表明，老年康居物业具 有广阔的市场发展前景，需求潜力巨大。该项目已经成为国内老年康居住宅项目 的典范和标志之，被众多老年人及其儿海景家园项目已经成为较有知名度的品 牌，在东北三省乃至全国颇具影响力。 本项目与海景家园项目相毗邻，海景家园在全国购房者心中的影响力和号召 目录 第章项目总论 项目背景 二项目概况 第二章市场分析 地理位置分析 二基地条件及周边环境分析 三项目地块优势机会分析 四区域市场分析 五项目定位分析 六客户需求分析 七住宅项目面积配比 八价格策略 第三章开发计划 第四章项目投资估算及盈利分析 第五章第期项目投资经济分析 第六章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目总论 项目建设背景 二项目概况 海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南 走向的矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。基 地西北侧毗邻月亮湾海域，西南东南侧为国家级自然保护区鸡冠山 环抱，东侧北侧与已开发居住的小区李家村家园三期华 美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅 千米之遥。 综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保 护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围， 都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝 地。 本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别 墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼 儿园公共会所等建筑。 各项经济技术指标如下 类别单位 总用地面积 建筑总面积 住宅总面积 商业及配套设施面积 学校建筑面积 幼儿园建筑面积容积率 建筑密度 绿地率 停车位 总户数 第二章市场分析 地理位置分析 本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小 区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。 本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建 有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。 本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽 宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港 内部的工作人员及这些院校的教职员工等。 龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导以渔航 物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的 八大产业园区，即船舶产业园船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产 业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。这些园区 发展起来以后，其内部中外企业的工作人员，将有可能形成对住宅商业项目的 强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。 目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩 短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的 交通便利性也将随之增强。 烟台威海的火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在建设之中。 该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直 线距离公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北环渤海经济圈和 长江三角洲三大经济区，穿越黑吉辽鲁苏浙沪个省市。该项目第 艘轮渡计划于年月投入使用。 配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速 公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚贯穿整个中国东部 的公路大通道。 以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的 快捷性。 本项目区域内及周边区域内目前还有些政府配套设施及高等学府正在建 设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快 速得到改善。 与烟大轮渡相邻的羊头洼港区是威海市政府规划的大港区之， 加上现有的龙王塘新港，建成后本项目区域的水上交通将十分发达。 上述各个工程竣工后，本项目在区域内的海上与陆地交通网络将非常畅通， 区域内居民及旅游商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目的吸引 力。 二基地条件及周边环境分析 基地条件 本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有定的深度和宽度，比较利于 进行建筑物的布置。 本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好的海景和浴场资源，同 时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。 二周