来越 多的人前来置业。 但综观杨家坪地区住宅市场，万平方米以上的小区却屈指可数， 除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠润安大厦等小 区周围的楼盘品质较低，配套不完善。因此杨家坪地区的房地产多年来 给人的感觉是无规模无档次无名盘。为此区委区政府根据 地市城市规划总体布局，决定把直港大道带发展成为未来成片住宅小 区，彻底改变以前九龙坡区房地产发展的落后状况。而杨家坪是九龙坡 区的行政经济商贸和文化中心，也是地主城区十二个组团和四个 城市副中心之，她以杨家坪转盘及周边的商业住宅片区为主体，地 势相对平坦，天宝新城位于杨家坪邻长江面，景色迷人，规划面积 约平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本 形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。 因此，城高尚住宅项目的开发无论从市场的角度政府规划 的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。 项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。根据有关专家的测 算，每增加房地产投资万元，化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区 新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下， 保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观 山体景观和小区内部景观形成体。 项目主要财务测算指标 总投资万，其中成本万费用万 销售总收入万 所得税前利润万 税后净利润万 开发周期年年年 税前投资回报率 税后投资回报率 财务净现值万 财务内部收益率 投资回收期年 第二章项目建设条件场地条件 整个规划区用地大致呈三角形，南北长约，东西长约。地 块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向宽车道，人 行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向 车道，人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状的城市保护绿 地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天 宝小区绿化率计算中。 天宝小区总计拆迁征地面积为，其中保护绿地面积为， 红线内的城市道路面积为，剩余规划可用地面积为。由于 地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型飞 地，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划 用地面积为。 核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为， 北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有高差， 为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。 小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。 其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专 用线路总长约，且有高压铁塔座。在地块北部有已形成 的城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌 筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此 地块内有规划的二条管沟，其中条为城市排污主管，规划截面， 沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截 面，对出口高程有小于米的限制。小区内新建的房屋，应 对以上三条管沟采取规避方式。 拆迁房屋情况 小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层，其余 都是破烂矮房屋，质量极差。 第三章市场分析及需求预测 宏观经济环境分析 在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长 速度。统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计 算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。 年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格 总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降 原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨 。 就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿，比上年末增加万 人。其中城镇就业人员万人，增加万人。年末国有企业下岗职 工为万人，比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实 现了再就业。 国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。月北京申奥 成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场 持续发展，形势喜人。月房地产投资额同比增长，供应大幅 度增长的同时，销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到 万，同比增长商品房价格也从年年底的元上升 元，整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去的 年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经 济总量增长最多的年，也是直辖以来宏观形势最好的年。年完 成地方预算财政收入亿元，比上年增长。经济增长速度从 年的上升到年，进而上升到年的，呈稳步增长态势。 年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。 另外我国宏观政策在保持高速稳定增长的同时还呈现以下变化 存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高 人民银行自年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款 最高年利率调整为，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放 以来少有的同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息 征收，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场 成为可能。 年月金融机构各存款年利率平均下调。此次降息，金 融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调个百分点，其中活期 存款利率由下调为，下调个百分点年期定期存 款利率由下调为，下调个百分点。各项贷款年利率在 现行基础上平均下调个百分点，其中六个月期贷款利率由下 项目开发背景与概况 项目名称及开发商背景 项目名称城天宝小区 开发商简介。地晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发 企业，前身为成立于年月的地晋愉物业发展有限公司，为适 应市场经济的发展于年月组建股份制集团公司，总注册资金为 亿元。晋愉地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发 物业管理物资贸易建筑安装建筑装饰等业务，现已形成开发 生产商贸科研等主导产业。晋愉地产集团以推动中国地产产业 新潮流为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品 牌，铸西部旗帜。 在成立至今短短的五年中，在集团公司的正确领导和社会各界的大 力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成 年开发万平方米的能力。公司自成立至今，共完成投资近亿元人民 币，占同期地市房地产投资总额的，公司成功开发了杨家坪团 结路期危改工程新华印刷厂三号小区杨馨花园，晋愉城 市彩园，总计完成房屋开发面积超过万，取得了良好的经济效益 和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。 年，公司被评为九龙坡区十佳企业市工商银行评为级 信誉企业中国质量万里行委员会授予质量定点示范单位称号中 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国房地产协会评选为地市典型住宅价格指数典型项目年， 被地市政府评为地市房地产开发企业五十强企业在年的 地市房地产交易会上，被地市建委评为最佳参展单位。公司坚 持人才战略与名企魅力同在，以无德无才不用，有德无才不用，有才 无德不用，有德有才可用的用人原则，诚邀贤能，共谋发展以盖 有非常之功，必待非常之人的用人标准，不拘格，唯才是举。集团 公司现有员工人，其中本科以上学历人，大专学历人，高中级 职称人，平均年龄岁。公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充 分体现了企业的知识化专业化年轻化。为公司的持续性战略发展奠 定了良好的基础。 中国西部大开发政策及新近加入的，将给我司创造更加良好的 投资环境，本着发展中国最高水平地产而促进中国民族地产的发展目 的，引进和消化世界最先进的管理理念和管理方法，公司切入市场变化 之需求，强力推进国产化进程，坚定不移地走质量品牌发展道路，强调 与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在时间内把企业建成适应 并满足国际竞争需要的智力密集型地产管理集团。 道可道，非常之道这便是晋愉的致胜之道发展之路。晋愉地 产在新的年里将迎来新的挑战和机遇。晋愉天宝新城晋 愉九龙彩园晋愉世纪彩园等三个项目，拟定开发当量将达 到万平方米，预计四年内完成。这对晋愉地产集团公司的进步壮大， 企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。 服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念，团结奋进，高效求实是晋愉人追求的企业精神， 坚持质量第，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献, 二项目基本情况 地理位置与交通情况 城项目又名天宝小区位于九龙坡区杨家坪直港大道, 小区区位地理位置优越，是九龙坡区未来黄金发展区域，距主城区仅 公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。地块所 处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道， 鹅公岩大桥，高速公路李家沱大桥高架轻轨中心商业步行街更是 四通八达坐享便利。 周边环境与人口状况 小区东临长江滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂， 北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园滨江大道宽 米，风景优美，四季如画，无任何工业污染。小区所在的区域九 龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是地市工业大区经济 强区幅员平方公里，人口万左右，其中城镇居民万，是地 市主城区人口最多的个大区。该小区规划总户数户，居住人口约 人，是个大型的综合的居住社区。 拆迁安置情况 项目规划红线内拆迁房屋总量，房屋质量普遍极差，高压 线铁塔坟场小工厂等拆迁是个棘手的难题。 三项目开发的必要性地既是西部地区惟的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西 部丰富的资源和广阔的市场，西部大开发给地市的经济发展带来了前 所未有的发展机遇。 地是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京津沪，甚至 赶不上全国的平均水平。城市化水平偏低，必须加快发展。据地经济 发展规划，我市城市化率年