层十三层 分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。 二期建筑约平方米，地上三层，地下二层，功能分区为 地下二层现在空闲，计划作为商铺出租，层可与火车站地下通 道相连，二层为会议室，三层为客房区，客房数间，行政房间 大床房间迷你房间间。酒店停车位个。 鹰谷万怡酒店的中央空调厨房设备电梯锅炉安装时间是 年月号。 二经营环境分析 青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站米左右，距 离青岛标志性建筑栈桥米左右，距离百盛商城多米，处 于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路泰安路兰山路都 是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共多路公交车在此经过， 其中包括机场专线。 酒店周边小型招待所客房数量在间以内主要集中在湖北 路河南路和泰安路，共约家。酒店周边米内，小型社会餐 饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百 盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等高档名品和华联中 低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街 小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修 安路兰山路都是单行线，道路较狭窄， 酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。 客房设计不合理 鹰谷万怡酒店有种客房类型，同客房类型的客房面积大小 不酒店是在办公楼的基础上改造而成，部分客房分割不合理，单 位面积产出较低，运营成本较高且二期建筑单层面积过小，总体容 量有限，不利于商业布局和提升竞争力并且部分客房只用木板做成 割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感部分大床房，床宽只有 米。 餐饮客源结构单 鹰谷万怡酒店的地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队 用餐，参应客源结构单。而酒店餐位的中餐厅，餐位的西 餐厅，餐位的红吧，相对于酒店的住客量，资源浪费严重，运营 成本增高，经济效益下降。 电梯楼层受限 酒店共有三部电梯，但是都只能到达层。而位于酒店十二层 的西餐厅和位于十三层的红吧，电梯均不能到达，客人只能步行，致 使酒店西餐厅和红吧的经营受限。酒店水电整体核算 酒店的水表电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置， 不利于部门能耗控制，增加了酒店能耗。 三机遇 青岛市政府计划年开通西镇到汽车北站的地铁，在酒店地 下层连通火车站地下通道处有出站口，会带来更多的客流量。市 政府正在实施团岛改造，有利于周边整体商业环境的改善，会带来更 多的商机。 四挑战 虽然鹰谷万怡酒店虽然紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量 较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。客源主要是以旅游团队和 商务型客人为主。由于酒店所处的地理位置比较特殊，限制了酒店会 议和婚宴市场的开发酒店餐饮主要以团队餐饮为主，散客餐饮很少， 客源结构单酒店周边的湖南路泰安路兰山路都是单行线，道 路较狭窄，酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接 大型团队酒店周边有加州风情大酒店爱琴海商务酒店，同时周边 还有众多小型招待所，竞争激烈客源市场分流情况严重。 五经营收益预测 历史数据分析 由于酒店年开业,年局部装修,所以没有个完整年度的数据供参考，只能通过些月份的数据推断年度数据。 收入状况 酒店的收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收 入以及其它收入。 鹰谷万怡管理方也提供了组相关数据见附表，但数据真实 性值得进步考察，所以以下关键数据如平均房价，平均入住率， 上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市 场调研做了相应调整而给出的年年收入成本费用利 润状况。其中二楼的餐饮早餐收入放到客房收入里。 客房收入 年度日期 客房数 量 平均 入住 率 平均房 价 月均营 业收入 年均营业 收入 年度 淡季 旺季 总额 年度 淡季 旺季 总额 平均年收入 餐饮收入 项目概况及背景 青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业， 年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国 际控股公司在青岛的开发项目之。 青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建，期 建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层 为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地 下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上 层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十层为客房部分。 客房区房间数间套，普通标间间高级标间 间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套 房间高级套房间行政套房间复式套房 间房间残疾人房间女士房间十种房间 类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不 。 餐饮区，中餐厅已出租设有间包房其中地上层有特 大包房间，小包房个地下层间餐位大包房间餐 位包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房和个 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,餐位包房组成及可容纳多人的零点大厅，在十二层十三层 分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。 二期建筑约平方米，地上三层，地下二层，功能分区为 地下二层现在空闲，计划作为商铺出租，层可与火车站地下通 道相连，二层为会议室，三层为客房区，客房数间，行政房间 大床房间迷你房间间。酒店停车位个。 鹰谷万怡酒店的中央空调厨房设备电梯锅炉安装时间是 年月号。 二经营环境分析 青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站米左右，距 离青岛标志性建筑栈桥米左右，距离百盛商城多米，处 于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路泰安路兰山路都 是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共多路公交车在此经过， 其中包括机场专线。 酒店周边小型招待所客房数量在间以内主要集中在湖北 路河南路和泰安路，共约家。酒店周边米内，小型社会餐 饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百 盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等高档名品和华联中 低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街 小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修 学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景 区小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。 三竞争对手分析 根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边公范围内具 有定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下 酒店 序 号 酒店 名称 距 离 规模 房价 门市价 优势劣势