道，呼吸着温馨的海洋季风， 这是条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳 光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环 境在世界首屈指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市 把海水浴场列入全市水质最优最适宜游泳的海水浴场。这 些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸引力。烟台 五星级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南端。 本项目建设用地东南面临黄海西南靠海水浴场北 临兴岛路，西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北高南低， 视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。 项目提出的背景及建设必要性 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大 国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长 点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重 要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。旅游 房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内 这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成 市场，这是房地产发展的个必然。线海景和近海海岛的公 寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资的首选。 综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境， 社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 到目前为止，烟台市还没有家真正意义上的度假酒店，高 端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约，位于烟台东端，东南面向 黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质的有 专属海域的线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀 缺的块宝地。 市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是 来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。 从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万元以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟 台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒 店式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此，本项目的发展前景是非常诱人的。 第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为产权式酒店。 功能定位 休闲度假美食疗养会议娱乐。 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目 标使用者是哪类人。 下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分 及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析 家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及 旅游物业购买消费特点 单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念 带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租 买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情， 尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。 出游以朋友同事作为组合元素。 新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买 力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购 买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。对自助游 拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还 款能力仍对其购买力给予有力支持。 满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式 情况分析 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 入市姿态及推广时机定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,销售方式定位 物业管理定位 第四章营销策略 宣传主题概念 卖点整合 优惠措施 销售目标体系整体推广思路 分阶段控制的公关效果 外发式宣传策略 销售进度目标 资金计划 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 第六章财务评价与社会效益分析 盈亏平衡分析 赢利预测 敏感性分析 社会效益分析 第七章结论 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简称本项 目。 本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区。 犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与地中海爱琴 海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨的海洋季风， 这是条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳 光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环 境在世界首屈指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市 把海水浴场列入全市水质最优最适宜游泳的海水浴场。这 些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸引力。烟台 五星级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南端。 本项目建设用地东南面临黄海西南靠海水浴场北 临兴岛路，西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北高南低， 视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。 项目提出的背景及建设必要性 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大 国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长 点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重 要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。旅游 房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内经济的好转国家假日经济的刺激国人 消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得越来越 受到国内及国际的关注。与此同时，也因为良好的气候和优 美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到 旅游度假充满热情。 目前，仅有家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参 差不齐，至今还没有家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市 场需求。 在此