二拓展客源市场, 三机会客源市场, 四市场预测依据,第章首期启动项目及投资估算, 首期启动项目, 具体启动项目, 二启动区用地控制指标, 二投资估算, 启动区投入项目建设成本概算, 二资金筹措, 第章项目经济效益评价, 取数依据, 计算期, 二营业税, 三所得税率, 四折旧年限, 五客源预测, 六价格估算, 二成本估算, 直接成本, 二管理费用, 三折旧, 四销售费用, 五财务费用, 六利润估算, 第章财务评价, 投资回收期, 二内部收益率, 三净现值, 四结论, 第章项目风险评价, 项目风险因素, 项目建设风险, 二市场风险, 三资金风险, 四经营风险, 五不可抗力风险, 二项目风险对策, 经营机制对策, 二风险因素对策, 三市场风险对策, 四项目开发风险对策。,五不可抗力风险对策。, 第章社会效益评价, 第章结论和建议, 第章项目背景 项目地理位置 项目地理位置处于佛山市高明区更合镇，省道和县道 交叉处，是佛山市与粤西联系的主要通道,也是佛山市承东启西的 西大门理想的区位。 项目至高明中心城区荷城公里，北接高要市，南邻鹤山市， 西连新兴县。有省道广高线纵贯镇内，是佛山连接粤西的重要通道， 也是佛山市的西大门。 更合镇至佛山市区约公里分钟的青山绿水为主体的内部生态环境。这种内外俱佳的生态环境 为深埗水库建设成为生态型的体育休闲度假区提供了高标准环 境平台。 深步水水库及周边地区以良好的自然生态环境与水域风光为主， 特别是在水库形态上，蜿蜒的岸线形成了多个半岛和岛屿，堪称广东 最美水库。水景资源独特，现状丘陵植被丰富，这样大面积的原生态 的自然环境可以与佛山市的其它自然景观形成互补。 深埗水库的自然条件特征为宁静开阔的湖泊景观蜿蜒曲折的 库区岸线自然契合的山水格局平缓起伏的低山丘陵生长良好的 林木植被幽静怡人的乡野田园。建设环境优美的休闲度假区和现 代生态旅游区的条件十分优越。 库区周围青山秀水，山地和水体交错有致，自然契合的山水景观 格局为旅游发展发展提供了良好的基底背景山体水域构成了良好 的区域小气候，有利于开展旅游休闲度假活动山水相依的景观视野 为该区域开发建设提供了丰富的景观资源。 二人口与社会经济概况 根据高明更合镇历年人口统计资料，项目区域范围内男女比例基 本平衡。近年来，高明的经济建设有长足发展，有了定工业基础， 已初步建立起以工业为主导的经济体系。项目区域范围内第三产业基 础薄弱。但总量质量不断提高，呈快速健康发展态势。 现已建成批休闲度假设施，如更楼深埗水库云春山庄，房地产业社区服务业商业物流和通讯等有新的发展。整体呈现以第二产 业占主导第产业薄弱第三产业逐年攀升的经济结构形态。 三公共服务设施条件 目前项目区域内尚无旅游度假服务接待设施社区商业服务业 配套严重不够，农村文化设施不健全，村民生活不方便。 四市政公用设施情况 更合镇现有更楼水厂合水两家自来水厂，水厂日供水能力分别 为万日和万日，由于水厂规模相对较小，处理工艺 简单，规模较小，不能满足发展的需求，无污水处理厂。 现有变电站仅有合水变电站所，电力电信设施不能满足 发展的需求。 项目区域内缺少污水处理和垃圾处理设施，且供水燃气供电 能力有限，不能满足未来快速发展的要求。 五建筑情况 项目区域内的民宅建造年龄多为年，比较陈旧。建筑结构 分为平房与低层楼房两种，其中，平房与低层楼房参半，质量较差， 而且居住环境不好。 六土地利用情况 用地构成项目陆地总面积为公顷。其中未利用地居多，其次是林 地村镇建设用地占地较少。水域主要由深埗水库区关联水域组成， 总面积公顷。 土地利用情况 深埗水水库周边地势平缓，以平地和低矮丘陵为主，在地形条件 和现状发展看，可用于旅游及相关配套环境的范围不包括水面超 过公顷，用地条件充足。高明区工业和城市的集中布局，使 得深埗水库区域及周边地区没有乡镇和工业的现状和规划用地，用地 性质相对单，以耕地山林水面和旅游发展用地为主。但目前散 落在周边用地上耕地在定程度上阻碍了旅游的开发利用，需要在 定程度上进行集中和置换，以有利于旅游和农业的双赢发展。 目前深埗水水库地区公共设施用地比较少，对外交通用地次之， 道路广场用地更少。这些用地的稀少影响该地区经济的发展和交通的 便捷，所以有必要对这些用地进行增加和改善。 根据统计，项目区域内林地和未利用地占地面积大，利用率低 已建设用地主要用于村镇建设，用地分布较散乱，村民宅基地的选点 较为自由公共设施用地十分零星，不成规模，位置也不合理项目 规划范围内道路建设不完善，没有达到建设标准。表现为道路硬化程 度远远不够，道路面积偏低，路面狭窄，弯道过多等等。 目录 第章项目背景 项目地理位置 二项目交通背景 三项目现有资源条件 自然旅游资源条件 二人口与社会经济概况 三公共服务设施条件 四市政公用设施情况 五建筑情况 六土地利用情况 第章项目区域社会经济 高明区社会经济情况 二高明区的产业发展情况 三高明区城乡建设情况 四高明区自然资源 五高明地形气候 第章项目建设的必要性 是促进高明绿色旅游崛起发展战略实施的需要 二是丰富高明旅游产品品种的需要 三本项目是提升高明旅游综合效益的需要 四本项目是巩固和拓展高明旅游市场的需要 五本项目是广东中旅自身发展的需要 第章项目开发条件分析 主要优势 相对交通区位优势 二环境气候优势 三有相当潜力的山水旅游资源赋存优势 四宜游宜商宜居的城市环境优势 五政策优势 六资源适合现代旅游发展趋势 二主要劣势 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资源条件相对不足 二旅游产品策划和建设品味不高 三旅游服务配套设施相对缺乏 四缺乏标志，旅游印象不深刻 五市场营销费用大 三机遇 城市快速发展 二区政府高度重视发展旅游产业 三周边景区发展为深埗水项目完成了定的市场培育期 四旅游市场机遇好 五可持续发展条件好 四主要威胁 工业建设压力 二省内旅游竞争激烈 三营销依赖性大 四小结 第章项目建设方案 主题定位 运动休闲 二度假休闲 三乡村休闲 三生态休闲 二发展思路 三战略定位 四建设规划 条景观中轴 二四个主题核心 五总体开发时序部署, 建设周期, 二实施阶段, 第章市场分析与营销, 高明区旅游市场, 二高明区客源市场结构, 空间结构, 二时间结构, 三旅游市场定位, 基础客源市场, 二拓展客源市场, 三机会客源市场, 四市场预测依据,第章首期启动项目及投资估算, 首期启动项目, 具体启动项目, 二启动区用地控制指标, 二投资估算, 启动区投入项目建设成本概算, 二资金筹措, 第章项目经济效益评价, 取数依据, 计算期, 二营业税, 三所得税率, 四折旧年限, 五客源预测, 六价格估算, 二成本估算, 直接成本, 二管理费用, 三折旧, 四销售费用, 五财务费用, 六利润估算, 第章财务评价, 投资回收期,未定