民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其 集成技术网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅 更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。其经济效益和社会效 益显著。 本项目主要技术经济指标详见下表 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量备注 建设规模 总建筑面积平方米 其中住宅平方米 公建平方米 总套数套住宅 总居住人口人人户 总占地面积亩 容积率 总建筑密度 平均层数层绿化覆盖率 建设总投资万元 工程费用万元 其他费用万元 预备费万元 建设期利息万元 销售收入万元 单位建筑面积平均造价元 投资利润率 投资利税率 第二章项目提出的背景及建设必要性 第节泰安市概况 泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都 淄博，西濒黄河。东西长约公里，南北宽约公里，总面积 平方公里。泰安因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民 安。 泰安市现辖泰山岱岳两区，新泰肥城两市，宁阳东平两县， 有个乡镇办事处，多个行政村，总人口万。泰城是全市 政治经济文化中心，北距省会济南公里，南距三孔圣地曲阜 公里，建成区面积平方公里，人口万。城市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市， 是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城 市。 泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与文人景观于 体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著 称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有天然山岳公园之美誉。人文 景观以神为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和人文墨客的登临赋颂，沉积 了厚重的文化底蕴，被称为东方历史文化宝库。每年慕名来泰山旅 游考察的中外游客多达数百万人次。 泰安交通便利，科技文突破平方 公里，城市化水平要从年的提升到年的。要加快城 市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买 力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提 出了更高的要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理，加快泰城 建设步伐，把我市建成新型的集旅游农业工业为体的现代化城市， 必须对旧城区进行改造。本项目所在区域紧邻旅游区，建设时间较早， 尤其是临虎山路的沿街平房，均不同程度的对市容造成了影响，已经被 市委市政府列入了旧城改造计划。同时，随着城市建设不断完善，城 市环境不断改善，必将进步吸引越来越多的国内外的单位和个人来泰 投资，这些来泰投资的国内外客商个体私营企业家及目前泰城些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕，对居住条件和环境的要求 也越来越高，宽敞舒适服务功能多样化智能化环保型的高档住 宅已成为他们改善居住条件的首选目标。但是，泰城目前开发的住宅多 为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这些高收入群 体的需求。泰安中奥投资有限公司按照城市总体规划，在岱宗大街以北， 梳洗河以南，虎山路东侧建设泰安齐鲁雅居苑住宅小区，项目选址位于 泰山脚下，地理位置优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以有 效的满足这部分人的需求。 另外，户口管理制度明确了引导人口聚集，取消人口控制指标， 这个政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化，城市 化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进步加 大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进步攀 升。 本项目即是在上述背景下提出来的。 第三节项目建设的必要性 符合国家相关的产业政策要求 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建 设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大 内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。通过培育住宅消 费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经 济的进步发展。 在年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求， 建设系统年要完善住房供应政策，调整住房供应结构加强宏观 调控，整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含 量和产业化水平。 项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发 管理经验，根据泰安市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标 准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市 的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进 程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。 二是泰安市城市发展和城市化建设的需要 城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤 其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要 内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对 住房数量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的 不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。 为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产 业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长， 在泰山脚下建设齐鲁雅居苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住 房的需求。 本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称 泰安中奥投资有限公齐鲁雅居苑住宅小区 二项目建设地点 岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路东侧。 三项目承办单位及概况 单位名称泰安中奥投资有限公司 法人代表孙立民 法定地址泰安市岱宗大街号商检局楼 注册资本金万元 开发资质等级暂定资质 项目承办单位概况 泰安中奥投资有限公司经泰安市工商局注册批准，于年月 正式成立，公司注册资金万元人民币，经营范围主要包括向房地 产电力交通建筑建材高新技术投资涉及法律行政法规规 定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营。 新成立的泰安中奥投资有限公司将凭借各投资方多年的商业经营 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,运作经验与雄厚的资金实力，努力把齐鲁雅居苑建设成我市流的住宅 精品工程。在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术人员与管理人 员进入公司，该公司现有管理人员人，全部具有中高级专业技术 职称。 公司将坚持诚信为本，实干兴业的经营理念，力图以科学的管 理方式，灵活的运作机制和不懈的奋斗精神，逐步发展成为综合性投资 企业。 第二节可行性研究的依据与范围 可行性研究的依据 国家及省有关政策法规和规定 现行有关技术规范规定 国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规 定要求 泰安市新轮城市总体规划 泰安市国民经济和社会发展第十个五年计划 项目承办单位提供的有关基础资料数据。 二可行性研究的范围 项目提出的背景及建设的必要性 市场预测及建设规模 建设地点和建设条件总体规划方案 环境保护与节能 物业管理 项目实施方案与进度安排 投资估算及资金筹措 经济评价 第三节可行性研究的结论 建设规模及建设内容 本项目总占地平方米合亩，总建筑面积平方 米，其中住宅建筑面积平方米约套，公共商业建筑面积 平方米。 二投资估算及资金来源 本项目估算总投资万元，其中工程费万元，其他费 万元，预备费万元，建设期贷款利息万元。所需 资金由泰安中奥投资有限公司以自有资金投入万元，申请金融部门 贷款万元，不足部分拟通过楼房预售，从预售款中筹措。 三项目建设期 本项目建设期年。 四项目效益分析 项目建成后，可实现销售收入万元，可实现利税万元，其中利润万元，投资利税率，投资利润率。 该项目的建设符合泰安市新轮城市总体规划，环境优美，交通 方便。项目建成后，可进步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足 泰城及周边地区个体私营业户来泰投资商和大中型企业的高级技术 管理人才对服务功能齐全智能化环保型的高档次住房的需求，对 提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其 集成技术网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅 更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。其经济效益和社会效 益显著。 本项目主要技术经济指标详见下表 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量备注 建设规模 总建筑面积平方米 其中住宅平方米 公建平方米 总套数套住宅 总居住人口人人户 总占地面积亩 容积率 总建筑密度 平均层数层绿化覆盖率 建设总投资万元 工程费用万元 其他费用万元 预备费万元 建设期利息万元 销售收入万元 单位建筑面积平均造价元 投资利润