，小区内条交通道 路三新横街贯通永康里至中山大道。地下商场层与地上八层商场设三块通透中庭， 上下以扶梯至直梯，交通疏散。首层沿外墙商店以街铺型式布置，其余商场则经由中 部通廊出入。其余七层则以米宽环形通廊连接中部大空间使商场四通八达。地下设三层 地下室，负为商场，层高米，负二三层为设备用房及地下停车场人防，层高 米设两个车辆出入口。两坐公寓塔楼的入口分别面向永康里而与商场入口分开，本设计 使每户具有良好的通风和采光，上下水管道全部对齐共用竖管。 商场重点突出东北角圆形钟楼下的入口，二两层商场玻璃外墙作圆形内凹 式布置为其营造了开阔的空间，四五层稍大于三层的外墙，既为大钟提供了比例适宜的 背景，也呼应了裙楼东北二面凸肚窗底部倾斜的主题，第八层作为观景平台使钟楼虚实 兼备配以设在三层的环形铝管横格装饰及碟形层顶使整个现代化的钟楼建筑带有丝古 典味道。设在钟楼两旁的观景电梯的玻璃外墙有如镜框般给商场带来份吸引路人注意 力的活动焦点。商场裙楼项 所欠工程款 预交房款 复工补交费用 土地增容费 补配套费 档案保证费 墙改费 商砼保证金 消防配套费抗震审查费 垃圾处理费 白蚁防治费 公共防疫审查费 灭鼠费 三建设费用 堪设费 施工费 电设施 水设施 电梯 招标服务费 供水补偿费 水网改造费 供电贴费 城开管理费 人防保证金 道路绿化 四后期费用 物管启动金 二次供水设施费 房屋测丈费 五开发间接管理费 计 资金筹措方案 投资人民币万元,用于前期费用部分复工补交费用可申请减免部分部分施工投 入。 前期复工费用人民币万元。 施工预备金人民币万元。 工程施工单位垫资减轻项目投入负担。 施工期年完成地下室和主体群楼可销售开盘，商住楼可实现资金回笼，投入建 设。 资金流动方案 本项目基本投资人民币万元，按项目前期施工期和后期计划投入，资金来源 公司自筹，开发贷款和计划销售收入列入。科目 投入 万元 年期 投入金额 第年第二年第三年销售投入年余资金 借还 前期费用 复工补交费用 建设工程费用 五财务评价及其效益分析 根据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第版和国家现行的 财税制度，对本项目的财务效益进行评价。项目计算期根据房地产业的特殊性，本项目计 算期拟定为年，其中建设期年，销售经营期年。 销售收入销售税金及附加测算 武汉市房地产楼盘调查情况 年武汉中心城区楼盘价格 物业名称地点类别价格元开发商 水岸星城武昌沙湖住宅湖北福星惠誉置业公司 锦绣长江汉阳滨江大道住宅武汉世茂锦绣地产公司 金都汉宫武昌积玉桥住宅武汉金都地产公司 新世界中心汉口航空路住宅武汉新世界发展公司 万科金色家园汉口轻轨前进路住宅武汉万科地产公司 万科润园武昌徐东路住宅武汉万科地产公司 美奇国际汉口利济路商业湖北地龙实业公司 万达广场汉口民生路商业武汉万达地产公司 棕桐湾汉口沿江大道住宅武汉鸿基地产公司 时代广场汉口沿江大道住宅武汉汉龙实业公司 龙王庙广场汉口沿河大道商业武汉盛唐房地产公司 紫豪庭武昌洪山路住宅武汉南益置业公司 汉正街第大道汉口中山大道商业武汉龙腾置业公司 南湖山庄武昌磨山住宅武汉佳和地产公司 楚家水榭武昌东湖路住宅武汉明鸿置业公司 百营广场项目从规划房屋配套和占领武汉市商业中心优于所有的高档小区，预计销售策略价格的实现，将有更大的上涨空间。根据上述价格因素和今后二年后市中心地 区楼盘上涨趋势进行模拟百营广场销售价格。 销售量 本项目开发总建筑面积平方米，地下商场平方米和车库平方米不售可 作物业经营收入，还建商场平方米，可供销售面积有平方米，其中公寓住宅 楼建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米。 销售计划 公寓楼商场四年的销售比例为测算完成。 销售量预测表 公寓住宅楼 销售 面积 年价元收入年价元收入年价元收入年价元收入 总计 万元 销 售 面积 金额 万元 销 售 面积 金额 万元 销 售 面积 金额 万元 销售 面积 金额 万元 商业楼 楼 层 销售 面积 第年第二年第三年第四年 总计 万元 销 售 面积 金额 元 销 售 面积 金额 元 销 售 面积 金额 元 销售 面积 金额 元 二 三 四 五 六 七 八 合 计 各类楼盘销售收入 公寓楼四年期均价元 商业楼四年期均价元 各类楼盘销售收入总表 万元年度 类别 第年第二年第三年第四年小计 公寓楼商住 商业楼 总计 销售总收入 公寓楼商住销售收入万元商场销售收入万元 销售税金及附加 本项目按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税教育费附加堤防费分 另为应纳税额的，平抑物价基金教育发展基金分别为销售收入的。预 计本项目计算期内共应纳营业税万元应纳各种附加税万元，销售税金及 附加共计为万元，销售四年计算期内年均销售税金及附加为万元。 总成本费用测算 本项目部成本费用万元，其中基本投资费用万元，经营综合费用 万元。 基本投资税金产权收益金财务费用总计 总论 项目背景 该项目位于汉口江汉区中山大道靠江汉路区域地块上，西临三新横街，东为江汉路， 南为民主路，北靠前进五路。地块约亩，合平方米，该区域为武汉市市中心商 区。老汉口史称为夏口，是中国古代四大名镇之的汉口镇发源地。江汉区东与江岸区比邻， 西与桥口区接壤，南濒长江，汉口与武昌汉阳隔江相望，北依张公堤，与东西湖区相连， 是武汉市最繁华地段。具有区位适中，交通便利，商贸发达，人流物流信息集散地，土 地级差效益显著的优势。武汉百营广场又处于江汉区中心地块，西有武汉广场，东临江汉路， 南面六渡桥购物商业街，北临友谊路，在城市金融商贸物流中起着举足轻重的地位。该 项目年由香港百营集团开发，取得土地证，并办理了建设相关手续，年底至 年中期施工，建设复工迫在眉睫。 项目建设位置 项目用地编号国用字第号，土地座落江汉区永康里，前为中山大道， 后为三新横街，左为前进五路，右为永康里，紧靠江汉路，该地块属于老汉口中山商业区域， 区位价质高，地段优越。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目处于周边环境 项目所处江汉路地块，商业气氛浓厚，周边生活配套十分完善，人口十分集中，有不夜 城之美。 公建配套 公建配套设施内容 学校武汉市红领巾小学武汉市第中学武汉市第中学华中里小学江汉路小学等 商业超市 万达商业广场沃尔玛超市大洋百货佳丽广场王府井百货武汉中心百货武汉 电子电器交易市场武汉中心电脑广场华中电脑城好又多量贩等 银行证券汉口银行中国建设银行中国银行中国工商银行中国邮政等 医院协和医院武汉亚洲心脏病医院湖北省消防总队医院市中医院市二医院 餐饮娱乐 华纳万达影城新民众乐园大汉口乐园四季美汤包武汉天安大酒店富都娱乐城 大华酒店港澳中心大酒店等 休闲江汉路步行街中山公园国际会展中心汉口江滩等 项目处于武汉的商业核心区域许多世界级大型综合性商业卖场聚集于此，且教育医 疗餐饮娱乐和休闲类的配套设施也是相当健全。 道路状况 中山大道中山大道是本项目乃至整个汉口的交通主要干道，东西向，贯穿汉口的江汉 江岸和桥口三个区域，沥青细石路面，双向六车道。公交车站设立在地块路边处，出行较方 便。 中山大道公交线路等。 轨道交通 轻轨号线京汉大道轻轨号线，由宗关至黄浦路，本案至轻轨江汉路站步行分钟 可达。 二市场分析 项目建设的必要性 武汉百营广场为城市建设滨水旧城危改建设规划项目。目前，武汉市政府和江汉区政府 在房地产企业投资量不大的情况下，要加大旧城城市改造，采用策略扩大内需和外联，把武 汉旧城大集市改变成为滨江滨湖城市特色的现代都市，需要建设单位与政府之间通力合作才能完成。因此，政府在开发征地配套水电增容等许多费用中给予投资者优惠政策，享 受定的减免待遇。武汉百营广场地处解京中沿四大交通区纽干线中心，跨汉水桥直 通汉阳山水园林历史文化古城。水路公路航空十分便利，航空路六渡桥江汉路 车站路形成商业网，美食金融配套完整，地域紧靠江河湖风景和王家墩中心商区，构筑环 境优美的高级商务商住公寓区条件已经成熟。该项目的实施不仅配合建设了汉口北岸滨水地 区统规计划，推起新的住宅购买热点，还将会给周边小区开发带给经验和管理模式，从而为 业主做到成熟个，带动片的指导思想提供宝贵的经验。 市场分析 经过国家有效的宏观调控措施，我国的房地产市场目前进入调整阶段，部分热点城市甚 至有房价下降的趋势。但我国住房供小于求的基本矛盾没变，我国城市化的进程仍然在快速 开展，因此，我国的房地产市场仍处于上升通道，未来几年房地产市场仍然会继续发展。在 这样的宏观环境下，武汉市的房地产发展前景显得更为广阔。因为两型社会综合改革试 验区的设立及城市圈规划的出台，武汉市的房地产市场未来大有可为。 项目的建设，缓解了武汉市汉口住房供给矛盾，符合汉口房地产市场发展规划与现状， 顺应了武汉市乃至全国房地产市场发展的趋势，同时，从市场竞争角度讲，具有较强的竞争 能力。 三总体规划 项目建设指标 土地净用地面积亩平方米 总建筑面积万平方米 其中公寓商住楼平方米 商场平方米 地下层商场平方米 地下二层停车场平方米 容积率 建筑密度 绿化率平方米 停车位个 楼房最高层高层，最低层层 项目方案布局本项目设计方案在年月日经武汉市规划