产品 相对与居住型消费者缺乏吸引力。 当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了 定的负面影响。 三项目机会 路目前开始改造，取消单行道的限制。改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。 对招商工作的开展有促进作用。 区域内大型商业楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观， 为本案商业带来机遇。 国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势， 则可能获得较好市场反应。 本案区域是西部市规划的区域，商务氛围浓厚。 四项目威胁 西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限的情况 下，商业物业对消费者商业企业的争夺日趋白热化。 四商业裙楼定位策略商业裙楼的意义 利润的重要来源 项目增值举措 展示价值 与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间 四大公共空间体 购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮 定位支撑 商业圈是谁在消费 在商业圈大约有的消费群体是白领阶层，他们的消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关的消费。 商业圈是谁在经营 零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行 机构，同时还有部分知名娱乐和餐饮行业，但目前未出现特色商业中心。 商业圈有没有商业中心 目前来看是商业圈的商业经营中心，而且体量巨大，并有品牌百货商 家入驻，对我项目商业冲击较大，故在定位上尽量规避重叠。 我项目商业的定位需出奇制胜, 在商业圈商业战场争夺白热化的阶段，需要的定位是本区域从未出现的，我们的 时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体的 循环消费体系，依托本项目的外观形象，打造商业圈首席时尚个纯粹 的城市前沿领地。 购物中心招商目标 业态规划 层规划顶级消费品牌店如宾利西部市店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽 车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店银行邮局 旅行社„ 二层规划百货书市家电音像制品家居用品童装童玩体育用品健身器材„ 购物中心招商目标分布 零售设施 核心主力店 西部市顶级消费品牌店汽车珠宝服饰 等 辅助主力店时装电器家居书店音像店等各类专业店 配套辅助店不同地区商品特色店 文化娱乐设施 核心主力店 大型影院歌城主题文化展览等 辅助主力店 康体会馆美容美发等 配套辅助店 艺术摄影旅行社商务网吧电玩城等 餐饮设施核心主力店中餐西餐风情酒水吧等 辅助主力店 快餐类风味小吃类 配套辅助店 快速银行邮局诊所等 三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄 影„ 四层规划餐饮城娱乐城„ 五层规划数码影城可与华协影城整合，或招蛾眉影院风情水吧„ 裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部 负层规划地下停车场 租金使用面积元月 层元月 二层元月 三层元月 售价套内面积层万元 万元 二层万元 均价万元 商业裙楼的其他定位 定位二餐饮主题的综合性商业楼 层规划建议引进两至三家如麦当劳必胜客塔克钟等知名的饮食机构，方面可以聚 集人气，另方面也将发挥品牌效应，带动整个商场的销售和租赁。 二层规划引进巴西法国美国印尼泰国等极富异域风情的美食餐厅，为消费者提供 高品位高档次的美食新天地。比例按地域分配。 三四层规划引进高档大型中餐海鲜餐馆等。主要设置包间式的消费场所。两层分别引 入家该类大型餐饮企业。 五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天休闲的空间。 比例名典左右吧 负层规划地下停车场 规划宗旨动静相容统档次风味规划，以特色及风味为核心。缔造高品位风情饮食 休闲文化新空间。 定位三以高档次音响为主的专业市场 层规划音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区 三个区域。比例品牌占。时尚占。数码区。二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比 例欧美。港台。内地。 三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供视 听站式音像服务。比例视听室影吧网吧休闲区。 五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天休闲的空间。 比例名典左右吧 负层规划地下停车场 规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位的音乐及影像的 梦幻世界。 商业裙楼的运营模式 零售产权，整体租赁的运作模式 采取所有权经营权使用权三权分离的模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为 的小产权进行销售，回收资金。然后引入或组建专业的商业管理公司，通过回报租金的方法 从购房者手中取回商业铺面的经营权，年回报利率定在。 零售产权，分零租赁的运作模式 将商业裙楼按层分隔成不等的小型商铺，既方便销售产权，又不影响经营， 商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。 自留产权，整体租赁的运作模式 将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。 三种运营模式比较 目录 项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目公司„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二市场分析与预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目定位分析与优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四商业裙楼定位策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五项目建设周期及工程进度安排„„„„„„„„„„„„„„„„ 六投资估算与资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 七项目损益表及静态盈利能力„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八项目财务效果评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 九资金使用和资金回笼时间计划„„„„„„„„„„„„„„„„ 十结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目概况 项目概况 本项目位于西部市，地处西部市市繁华的商业副中心商业圈，本项 目在建工程建筑面积，土地使用权，它是双塔超高层建筑物，地 下三层，地上裙楼五层，为框架结构，主楼六层至四十二层为筒 体结构，次楼六楼至十九层剪力墙结构。原来主楼设计为宾馆或 酒店式公寓，副楼设计为写字楼或公寓，裙楼设计为商场。另为工程配套附属用地 平方米，为绿地和停车场用地。项目原为西部市集团公司投资开发的项目，由中国 设计院设计，由建筑工程公司承建土建施工。大楼设计为座双塔式的现代化和具 有国际水准的商业大厦，年月开工修建，主体于年月封顶，目前是西部 市第高楼。我司于年月日在拍卖会中竞买成功，取得项目产权。 本项目于年初正式复工，目前已完工的项目有钢结构加固主副楼内隔墙 电梯定制主楼外装修等，正在施工的有副楼外装修消防给排水通风空调等，即 将进场施工的有电梯安装主楼内装修等，项目整体进展顺利，各项工程都在有条不紊地 进行，明年月底前完工应该不成问题。 本项目主楼共套酒店式公寓，于年月正式开盘销售，至月末，已实现销 售余套，销售额超过亿元，资金回笼多万元，目前正以每天套的速度进展， 总体销售形势片大好。副楼也将于月底推出销售，目前已有余组的客户储备，预 计销售期为个月。 本项目楼为群房，设计用途为商业，总面积为。 项目公司 西部市房地产开发有限公司成立于年月日，由公司注册地英 属维尔京群岛投资设立的外商独资企业，注册资本万元人民币，已到位万元， 经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等， 公司注册地址为西部市。 公司现有员工人，具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部。组织架构图如下 启示 依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。 二市场分析与预测 年，对西部市房地产市场而言是变局迭出的年，先是土地政 策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重 重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。 年住宅价格猛涨销量大增，甚至举消化了积年的空置住宅商品房， 住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大 程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。年的竣工销售率为 ，年的竣工销售率低到了。 从年商业地产需求的突然放量，到年商业地产的大面积竣工， 以及年的空前发展，形成商业地产的相对过剩。至年西部市 市区累计供应商业用房面积万平方米，同比增长，销售面积 万平方米，同比增长，这说明年西部市商业用房市场 供应增长较快而需求相对疲软。年月，市区商业用房供应过量 万平方米，月供应过量万平方米，而全年月供应 总经理 行政部营运部财务部 副总经理 工程部开发服务部过量万平方米，由此可见，西部市市区的商业用房已经相对过剩， 且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。年商业 营业房的空置面积就达到历史新高万平方米，接近当年商业营业房的 销售面积。年商业营业房在建规模达到万平方米，其空置更攀 高到万平方米。年空置面积更大幅增长了，达到了 万平方米。历年商业用房统计数据如下 出现这现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。 主要是产品结构单