现代物流中心。 在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分行政区划调整基础设施规 划环境保护及生态建设规划等个方面做出详细规划。到年，实 现对现有城镇体系格局的初步调整到年，城镇体系空间结构初步形 成网络状结构。年，形成完整的市域城镇体系。年城市化水平达 到，年达到，年达到。 项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的双台子区，将形成两翼枝状发展结构支路网建 设按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强 度开发。 二盘锦市房地产发展概况 房地产市场需求情况 从年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场 需求情况的变化情况。 商品住宅开发情况分析 年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期 增长 年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期 减少。 商品住宅销售情况分析 年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上涨 年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下 降。 未来几年发展趋势 近年，盘锦市房地产直保持了较快的发展速度。但从去年央行 号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对 房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台， 形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，盘锦房 地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。 从基本情况看 投资继续了高位运行态势。今年月，盘锦市房地产开发完成 亿元，同比增长，增速有减缓，同比下降个百分点。仍高于 全省平均水平个百分点。开发投资中住宅完成亿元，下降 写字楼完成亿元，下降商业营业用房完成亿元，增长倍其他用房完成亿元，增长倍。 非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活 跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从月的情况看，私营开发企 业完成投资个亿，占总量的，位居前列，其次是其他有限责任公 司及外商投资分别完成亿和亿，占总量的和。国有企业 完成亿元，比重由上年下降到，减少个百分点。 新开工项目规模提高。前月，累计家开发企业有新项目上马， 计划投资规模达亿元，大大超过去年同期家开发企业，计划投 资亿元的规模。截止月底，新开工项目进展 价格上涨。 多数商家看好开发形势。从季度的调查样本显示，盘锦市房地产 景气指数处在高位景气区间，在工业建筑业交通运输等八大行业中 处在第位。其中企业家信心指数点，预计二季度将保持这个水平 房地产企业景气指数点，预计二季度提高到点。从中看出，大 部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有 土地储备与良好融资渠道的线企业更是信心十足。从政策影响看 房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城 镇以上固定资产投资比重。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到 人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的 产业。目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给 约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会 影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘 锦市地产市场。 征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地 审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌 拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补 偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征 土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是 涉及征地拆迁补偿的信访办结率。 立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场 行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度， 严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越 大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中 的项目不会受到大的冲击。 资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由 提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制， 使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价 充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在 售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。 从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款 的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施 工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关 联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。 是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降 ，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长 倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。 从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占 。空置类型以住宅居多，占。空置的面积大多是去年末竣工，今 年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数 体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就 属这类情况。乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢， 同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的 颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生 第章概论 项目名称现代商业广场项目锦绣花园和青少年活动中心 二项目地点位于盘锦市双台子区建设广场西南角 三区域特点 自然条件地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区 域难得的块绿地。 商业价值 地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地 商贾云集，商业价值较高。 交通条件 项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站 也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四建设规模 项目总占地面积亩，总建筑面积， 该项目建设分三期进行 期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑 面积，共层高，二层层高为，三层高，四 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,五层为。 二期工程包括锦绣花园和青少年活动中心二部分 锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。栋 层，栋层，首层为架空层，设作停车位。 青少年活动中心为层，局部层，二层层高，三四层层 高为，建筑面积为。 三期工程为青少年科普综合大楼，建筑面积为。 现代广场建设规模 用途层数建筑面积备注 第期工程 现代商业广场 商场 主体层 局部层 地下车库车库层车位个 第二期工程 青少年活动中 心 科教层 锦绣花园 住宅 高层层 小高层 层 第三期工程科教 总计 五可行性研究范围本可研只对第期工程和第二期工程进行分析。第 三期工程未列入本可研范围。 六项目估算总投资额人民币万元，其中土地费用万元， 工程费用万元，电梯设备费万元，相关报建费用 万元，其他费用万元，不可预见费用万元。 主要技术经济指标 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 建设期年 第二章项目市场分析 盘锦市市经济发展趋势分析 国民经济社会发展计划和总体规划 盘锦市城市总体规划于年月日通过辽宁 省级评审。该规划将盘锦市市城市功能定位于重要的商贸和现代物流中心。 在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分行政区划调整基础设施规 划环境保护及生态建设规划等个方面做出详细规划。到年，实 现对现有城镇体系格局的初步调整到年，城镇体系空间结构初步形 成网络状结构。年，形成完整的市域城镇体系。年城市化水平达 到，年达到，年达到。 项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的双台子区，将形成两翼枝状发展结构支路网建 设按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强 度开发。 二盘锦市房地产发展概况 房地产市场需求情况 从年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场 需求情况的变化情况。 商品住宅开发情况分析 年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期 增长 年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期 减少。 商品住宅销售情况分析 年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上涨 年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下 降。 未来几年发展趋势 近年，盘锦市房地产直