校金融机构涉外服务 医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称流。

二襄阳市经济发展状况 年城镇居民人均可支配收入在元左右， 农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收 入增长均达到以上，增长速度超过预计的地区生产 总值左右。

年襄阳粮食生产实现九连增，总产达到 亿斤，成为湖北首个中国第个百亿斤粮食第页共页 大市。

至月，全市规模以上工业实现增加值 亿元，同比增长。

第三产业预计全年增加值达 亿元，增长左右。

固定投资签约项目社会消费 及出库贸易上也成绩斐然。

年，全市地方财政地方公共财政城乡居 民收入同步增长，全市完成地方财政总收入亿元， 同比增长。

全市地方公共财政预算收入完成 亿元，同比增长，增幅居全省市州第位。

襄阳市十二五规划预测，到年，全市生 产总值年均增长，达到亿元地方般预算 收入年均增长，达到亿元人均生产总值达到 万元全社会固定资产投资达到亿元，年均增 长，年累计达到亿元以上城市居民 人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元 和元。

襄阳市十五届人大四次会议审议的襄阳市国民经 济和社会发展第十二个五年规划纲要草案提出未 来年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基 地高新技术产业基地新能源汽车产业基地航空航 天产业基地现代农业基地区域性综合交通枢纽和物 流基地区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心 基地，进步增强产业集聚力科技创新力环境承载第页共页 力文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强辐射带 动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂 豫陕渝毗邻地区的中心城市。

第二节襄阳市房地产市场分析 襄阳市年月襄阳市区楼市数据 商品房预售面积和套数 年月市区新增预售面积平方其中 住宅平方，同比增长，新增预售商品房套 数套其中住宅套，同比。

商品住宅新增预售按套型面积分解 表 住宅面积 平方 以下 以上合计 预售面积 万方 预售套数 套 可以看出，平方的套型占绝对主力，占新 增预售面积的，占新增预售套数的。

商品房成交套数情况 年月市区共成交商品房套，较 年同期同比增长，其中住宅成交套，同比增 加。

表 住宅面积 平方 以 下 以 上 合计 预售套数 套 去化率 从消化速度上看，平米的户型在市场上销售第页共页 率较高，达到，市场最受欢迎。

平米的户型 消化率在，消化了半左右。

平米去化速 度最慢。

商品房成交面积情况 年月市区商品房共成交面积万方。

其中住宅成交平米，同比有跌幅。

表 住宅面 积平 方 以下 以上合计 预售面 积万 方 去化率 商品房成交金额 年月市区商品房共成交金额亿元。

其中住宅成交亿元，同比增加。

住宅商 品房成交均价为元。

商品住宅购买对象分析 年月商品住宅销售面积万方。

其 中本市销售万方，包含城区万方，其他 万方外地销售万方，包含本省万方， 外省的万方，境外万方。

年月商品住宅销售套。

其中本市 销售套，包含城区套，其他套外地销 售套，包含本省套，外省的套，境外套。

以上数据表明，当前襄阳房地产市场的销售主力仍 然在市区，销售面积占到整体份额的，销售套数 比例也占到。

二预测情况 表十二五襄阳市区住宅建设情况预计第页共页 年份 市区房屋总 建筑面积 万 其中住 宅总建筑 面积万 年均新增 住宅建筑 面积万 市区人口 万人 市区户数 万户 人均住宅 建筑面积 万 表十二五襄阳市区住宅房价情况预计 预测方法年年年年年备注 按十五时期 房价平均增长速度 年末为元 房价收入比为倍， 增长速率为 房价收入比为倍， 增长速率为 与城镇可支配收入 增长幅度 同比例增长 年我市城 镇可支配收入 为元 人 襄阳市的实际房价情况，更接近上表按照的预 测结果。

襄阳市委市政府提出的，到年末市区人口达 到万目标，需要大量的商品房供应，按每年新增 万人计，每年需新增商品住房面积万方，现有 数据表明，现阶段的商品房销售城区还占着的绝 对数，随着外来人口的增加，目前每年商品房竣工只有 万方，跟日益加快的城市化进程还有些差距。

三樊城区地块所在区域情况介绍 功能定位 区域性商业商务和市级公共服务主体功能区，以都 市文化为特色，集休闲居住旅游为体的高品质的 综合社区 土地使用规划图第页共页 樊城区规划布局 规划实施后形成新城综合服务组团传统商业街区 组团滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者 通过新城商业界面延伸带滨水公共岸线老城商业的购买需求。

但是同时存在另现象，襄阳家庭内人口规模趋于下降， 家庭个数逐渐增加，催生了部分刚性的住房需求 二市场定位 项目整体市场定位为集会所商业休闲教育 于体的襄阳市复合型高尚住宅区。

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项 目住宅定位为中高档次，项目地块沿路路第页共页 路设施临街多层商业，局部高层。

定位依据 第，住宅定位为中高档。

本案紧邻汉江三桥在 建，年通车，三面为城市主干道，地理位臵优越。

便利的交通，可以免除交通堵塞的烦恼，为城市有车 族提供了绝好的居住地。

由于面积较大余亩， 可以将绿化景观等做到尽善尽美，满足成功人士的需 求。

第二，商业定位为大型购物地产专业市场和集 合娱乐餐饮的复合型美食街。

三市场定价 项目周边开发或在建楼盘情况 金环御江苑楼盘为元， 艺苑观天下楼盘为元 根据低开高走及周边楼盘售价对比的定价原则，第页共页 对于地产项目销售定价如下 住宅第阶段销售期销售起价为元平方米， 随着楼盘主体建筑工程的完工，市场对前期推出的楼盘 经过段时间认可和消化后，第二阶段的销售随即开 始，第二阶段销售起价拟定为元平方米注本 文测算时全部按计算。

周边商业底层在元左右，长虹路繁华地段 般在万元以上。

考虑到本案商业的地段情况，层按 元估算。

四销售销售对象 产品主要针对对于居住环境有定要求客群。

根据 年龄职业收入购房心理等分为高端客群大众客 群和城市就近工作人员三部分。

高端客群职业结构主要为私企外企个 体等管理经营人士其他高收入人群及投资客户 高端客群年龄结构主要为岁。

高端客群购房特点主要为事业有所成就，年收入 般在万元以上，比较稳定，大多数是第二第三 次臵业，有自己的房子，臵业用途主要是寻找与身份相 匹配的居所或者为孩子准备和投资。

大众客群职业结构主要为市区居民企事 业人员机关单位人员自由个体职业者等第页共页 大众客群年龄结构主要为岁岁以上 大众客群购房特点主要为事业的起步阶段，年收 入般在万元他们大部份已经或准备结婚，也 许已经有了孩子，第次臵业自住为主或者襄阳老市 民二次换房需要，舒适性追求。

五销售策略 总体原则 因项目为襄阳市流城市品位楼盘，所以先 利用高品质适当价位产品抢占高端市场所造成的市场 影响力，树立楼盘形象，成为市场的引领者的位臵 服务大众消费客群，以较合适的价格策略主 力销售多层公寓产品，切合项目市场定位，以景观和物 管及配套的差异化优势占据市场主导力量，营造高档型 楼盘的社会正面影响力 因为本项目产品类型具有定跨度，销售时 间要参照各种产品的竞争力和进入市场的具体时间进 行错位销售，拉开与其他楼盘的差距，按工程进度分批 推出 分批次以稳定的价格推盘，采用多批次小 批量的推盘原则，逐步占领市场，形成持续热销场面。

第三章项目开发条件与建设方案 第节项目现状概况 地理位臵 项目位于樊城区路与路之间，为临近市中心繁华地 段，项目所在地商业林立，交通便利，市政配套齐全，有着 较好的自然环境和交通条件。

二土地权属类别及占地面积 地产项目总占地面积平方米。

总建 筑面积平方米。

项目用地以出让方式取得土地使用 权。

第二节项目建设条件 经济社会条件 随着襄阳市经济的蓬勃发展，城区建设小城镇建设的 大力推进，给襄阳市房地产业注入了强大的活力，房地产业 由慢牛变为快马，成为推动投资的着力点扩大内 需的新亮点，拉动经济的新增长点。

在这种情况下，在襄阳 市投资建设地产住宅小区项目，以规模的开发 引进成熟的设计及营销方式来提升襄阳市房地产市场的发 展水平。

第页共页 二地质地貌条件 根据周边建筑现状分析，本地块适合开发房地产。

三环境条件 本项目位于襄阳市樊城区，商业繁华，市政配套齐全。

四交通状况 本项目交通便捷，区位交通优越，交通方便。

第三节建设方案 项目设计主题和开发理念 在建筑设计上，以江景为导向，考量襄阳当地居民的生 活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的 均好性通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间 距，使每户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美 景。

在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方 居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位 高质量的居住氛围。

项目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健 康运动休闲生态养生的江岸生活。

在住宅的设计理 念上，项目引入了新都市主义街区型规划仿生规第页共页 划等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气尊贵与 东方文化