研究范围 根据国家对项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规 定，重点研究以下内容 分析研究项目建设的目的必要性项目概况 项目建设规划方案及建设内容 确定项目的建设组织管理项目招标方案投资估算融资 方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面认证和 研究 主要经济指标 序号指标名称单位数量 序号指标名称单位数量 建设内容与规模 总用地面积平方米绿地率 总建筑面积平方米居住总套数套 建筑密度居住总人数人 容积率 停车位位 第二章市场分析与定位 市场投资环境 国家政治形势及有关政策 国务院推出八条房地产市场调控措施新国八条要求强化 差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不 低于,贷款利率不低于基准利率的倍,省会居民暂停购买第 三套房。 年内连续三次上调存贷款基准利率，连续五次上调金融机 构存款准备金率。 发改委发布商品房销售明码标价规定商品房销售要实行 套标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者 不得在标价之外加收任何未标明的费用。 这切政策目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产市场 稳定健康发展，系列政策是站在增量房市场来进行调控规范，而 对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量 房房价反而是保证和促进上涨的力量。 全国房地产市场现状及发展趋势 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了 动力。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度 退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还 原出来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完 全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前，凡购买公房次性付款的，可享受 的折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受 优惠也全部结束。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品 在年完全纳入了市场经济轨道。 自年房地产开始升温以来，持续增长了将近四年，到 年达到顶峰，虽然这种势头在年出现减缓，全国楼市走向低迷， 但仍保持了的增长。在政府保增长的决心下，房地产市场 发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的两方面事实上 第模。以及阿 瓦提县多浪文化特征独具魅力使该县入选中国首批魅力小城，获 评人文魅力奖。 这些都奠定了阿瓦提县宜居宜业的环境，名苑小区配套建设 的绿地草坪，设有各类休闲健身设施，不仅能丰富市民的业余生活， 还将美化周边环境，高品质上档次的优美的居住环境，将吸引更 多有潜力有投资眼光的成功人士入驻名苑。优越的投资环境， 先进的管理体系，必将把名苑建成具有代表性的经典住宅小区， 也将成为阿瓦提经济腾飞的又闪光点。 依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。近年 来，房屋建设成本在增加土地建材等涨价，利润空间缩小。同 时，随着居民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本，也包括社区 环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化 公用设施配套社区服务馆公用文体设施等方面投入了大量的资 金，使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获 得高附加值回报，已经成为未来房地产开发的主流。 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进 国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把 住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根据国家统计局 的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生 存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积达 到平方米，平均每户拥有套功能齐全的住房，住房消费占整个 消费的比重将达到，城市化水平将提高到左右。我国居民住 宅的近期发展目标是户均套人均室，主导户型为三室两厅和 两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用大，国家为推动我国国民经济的持 续健康稳定发展，将建筑业列为国宝的支柱产业之。因此，本项目 的建设是国民经济发展的需要。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗 再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济 增长的原动力，因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总 量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新 提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动 增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设 投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。 市场供给分析 阿瓦提县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长 呈良性发展关系。 小高层高层的商品住宅供应体系逐步形成 目前，阿瓦提形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体 系，以不满足不同收入阶层不同消费层次的消费者对住房的需求。 目前，公司开发的名苑小区为中等收入群体的住宅项目，价位在 元平方米左右的中档住宅，商铺定位在 元平方米。主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求，该 消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。项目地理位置 优越居住环境好房屋环境好房屋质量高。 目前总体需求住房状况 追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住 房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点 环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面。且其中部分 人群购房为投资目的。 追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购置第居所 第章总论 项目概况 项目名称 名苑小区建设项目 项目建设性质 旧城改造 项目建设单位 房地产开发有限责任公司 项目建设地点 阿瓦提县名苑小区建设项目位于阿瓦提县花园东路以北光 明北路以东 项目建设内容与规模 阿瓦提名苑小区建设项目计划分三期完成，项目计划总建筑 面积万平方米，主要包括酒店高层商住楼及多层商业区。配套 给排水供电采暖消防道路硬化和绿化等公共工程。 项目建设期限 项目建设期限为年月至年月。改 项目总投资 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目总投资亿元，计划分三期完成，其中期工程投资 万元，二期工程投资亿元，三期工程投资亿元。 资金来源 全部由房地产开发有限责任公司自筹 建设单位基本情况 房地产开发有限责任公司通过地区工商局核准，注册 资金人民币万元，于年月日成立。于年月 日取得由建设厅核定颁发的新房资字第号房地产开发企 业四级资质。是家集房地产开发销售及管理为体的房地产企 业队伍。 公司已在地区阿瓦提县建设北路号建成棉城花园，占地 面积，是集休闲商铺及住宅为体的精品小区，在 年底全部交付使用，并得到了广大业主的致好评。 年公司在沙雅县再次开发绿色舒适精品住宅。 房地产开发有限责任公司紧随时代潮流和超前的设计理念， 精心打造绿色环保，舒适安全以人为本的居住环境，建成高 品位高质量，适合本区域人民居住的精品工程。 项目可行性研究报告研究范围 编制依据 国家发改委产业结构调整指导目录年 地市房地产开发管理暂行办法 城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国特权法 中华人民共和国土地增值税暂行条例 房地产项目经济评价方法 阿瓦提县国民经济和社会发展年远景目标 地区年统计年鉴 项目建设单位提供的项目相关资料 关于编制名苑小区建设项目可行性研究报告代项 目建议书的技术服务委托书 研究范围 根据国家对项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规 定，重点研究以下内容 分析研究项目建设的目的必要性项目概况 项目建设规划方案及建设内容 确定项目的建设组织管理项目招标方案投资估算融资 方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面认证和 研究 主要经济指标 序号指标名称单位数量 序号指标名称单位数量 建设内容与规模 总用地面积平方米绿地率 总建筑面积平方米居住总套数套 建筑密度居住总人数人 容积率 停车位位 第二章市场分析与定位 市场投资环境 国家政治形势及有关政策 国务院推出八条房地产市场调控措施新国八条要求强化 差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不 低于,贷款利率不低于基准利率的倍,省会居民暂停购买第 三套房。 年内连续三次上调存贷款基准利率，连续五次上调金融机 构存款准备金率。 发改委发布商品房销售明码标价规定商品房销售要实行 套标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费