九经济带的勃兴，经济体化进程的加快，作为中南地区 重要的交通枢纽和辐射大别山地区万人口的物流人流中心的 ，未来的发展是毋庸置疑的。在城市圈的背景下被国 务院定位为武汉城市圈的城区性中心城市鄂东交通枢纽旅游服务基地和大别 山南麓工贸物流中心，为打造区域性甚至全国性的批发商贸物 流基地奠定坚实的基础。 国家及省市各级政府的支持 当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服 务产业，也受到较为严重的影响。为此国务院出台了物流业调整和振兴规划， 制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调 整升级，也是服务和支撑其他产业的调整与发展扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整转变经济发展方式和增强国民经济前 财务内部收益率，所得税后投资回收期年。 项目建设有利于保障大别山地区商品稳定安全的供应，平抑区域物价，能 够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型 稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。•中国中部 物流园区项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。 二项目建设条件 地理位置 位于鄂豫皖三省交界处，京九铁路贯穿全境，京九京广在这里连接并建有二级区段站站，沪汉蓉高速铁路横贯全境， 并建有二级区段站北站，我市将成为京九铁路沪汉蓉高速铁路 和京九京广联络线三条国家级铁路线的重要节点。大广高速公路武合高速公路 国道贯穿全境，城区距天河国际机场公里距阳逻深水码头公里 成为继武汉襄樊这后成为第三大交通枢纽。铁路 公路水路航运构成交通优势。 气象条件 当地属北亚热带大陆性季风气候，光照充足，热量丰富，年平均日照时数为 小时，西南部高于东北部。降雨充沛，年平均降水量在 之间。年平均气温为，全年无霜期在天。光照丰富，雨量充沛， 是植物生长的有利条件，但气候要素时间地区分布不均，也有干旱洪涝低 温连阴雨等为害。 社会经济条件 近年来委市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发 展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建 设，在对外招商上给予了三个放开的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目 前，全市共引进招商项目多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民 逐年呈上升趋势，有力促进了国民经济和社会各项事业的全面发 展城市化进程建设得到稳步发展。信用环境不 断优化，已被省政府授予最佳信用县市。年，全县生产总值亿元，财政 收入亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。 农业生产状况 全市拥有耕地面积公顷，果园面积公顷，水产品养殖面积 公顷年粮食作物种植面积公顷，粮食产量万吨，油料产量 万吨，植树造林面积公顷。生猪出栏万头，同比增长万头，增长。 鲜鱼产量万吨。家禽出栏万只。 第三章工程技术方案 项目用地功能分区 指导思想 本项目根据场地的实际情况，本着节约用地运距较短交通畅通合理作 业节约建设资金布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要， 划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建 筑物和生产生活设施。把园区建成个设施先进功能齐全专业化程度高的综合性大型商品物流中心。 功能分区 园区整体规划结构主要以交易加工配送片区为核心，配套仓储办公居 住功能为空间节点规划布局，主要包括交易加工仓储用地配套服务用地 绿化用地道路用地。 交易加工仓储用地交易用地，指为各品类商品批发交易提供集中交易 场所的建筑用地加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的 分类包装保管等辅助作业的用地仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的 各类商品为主的仓库建筑用地。 配套服务用地指为园区的日常生活生产提供必需的相关服务和设施及对 整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能配套办公功能和配 套市政功能。 道路用地指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。 绿化用地指为园区配套建设的园区绿地小游园用地，以及植草砖铺地， 周围植树的绿化生态停车场用地等。 其中交易用地内又细分为装饰五金交易区日用百货交易区食品调味交易 区农副产品交易区商贸城等五大片区加工仓储用地又可细分为常温仓储 区冷冻冷藏仓储区物流区。 通过环形内部交通体系外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使 各功能片区之间形成空间上相互功能上相互依托和环境上相互融合的有机 整体。同时在各交易加工配送仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区 域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅功能完善集约高效的现 代物流仓储园区。 园区各功能区主要功能包括配送加工交易仓储综合服务等。其中 配送功能主要包括产品配送和第三方物流配送 加工功能主要包括各类商品的粗深加工等 交易功能主要包括各类商品交易以及大宗商品交易 仓储功能主要包括各类商品存储等 综合服务功能主要包括商品安全检验检疫展销办公生活等。 表规划功能分区用地汇总 图农产品流通多级体系示意图 第章总论 项目概况 项目名称•中国中部物流园区 项目建设单位有限公司 项目单位法人 建设地点 项目性质新建 项目建设规模及内容该项目总占地面积亩，建设项目包括新建 装饰五金区日用百货区食品调味区农副产品区商贸城物流加工配送中 心等经营设施，总建设面积基础配套设施有道路给排水供电 绿化垃圾处理站公共厕所围墙及大门等购置检验检疫设备监控设备 计量设备消防设备管理信息系统交易信息系统等机器设备。 项目工期 项目总投资及资金筹措该项目总投资万元，资金来源为企业 自筹亿元银行贷款亿元，年计划投资为万元，现已征地亩， 前期已投入万元征地。 企业基本概况 公司于年月成立，注册资本万元目前主要是 经营储备土地开发区工业园建设和城区基础设施建设房地产开发城市国有 资产经营等。 截止年月日，公司总资产万元，其中流动资产 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,万元，固定资产万元负债总额万元，其中流动负债万元， 长期负债万元所有者权益万元。其中实收资本万元，资 本公积万元，未分配利润万元。主营业务收入万元主要是土 地经营收入，营业利润为万元，净利润为万元。资产负债率， 主营业务利润率。 项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展 的环境和条件不断改善，为进步加快发展奠定了坚实基础。 物流业规模快速增长。年，全国社会物流总额达万亿元，比 年增长倍，年均增长物流业实现增加值万亿元，比年 增长倍，年均增长。年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重 为，占的比重为。 物流业发展水平显著提高。些制造企业商贸企业开始采用现代物流 管理理念方法和技术，实施流程再造和服务外包传统运输仓储货代企业 实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型批新型的物流企业迅速 成长，形成了多种所有制多种服务模式多层次的物流企业群体。全社会物流 总费用与的比率，由年的下降到年的，物流费用成 本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。 物流基础设施条件逐步完善。交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提 供了良好的设施条件。截至年底，全国铁路营业里程万公里，高速公 路通车里程万公里，港口泊位万个，其中沿海万吨级以上泊位 个，拥有民用机场个。物流园区建设开始起步，仓储配送设施现代化水平 不断提高，批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信 息化建设有了突破性进展。 物流业发展环境明显好转。国家十五规划纲要明确提出大力发 展现代物流业，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以 及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。 但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在些突出问题。是全社 会物流运行效率偏低，社会物流总费用与的比率高出发达国家倍左右二 是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，大而全 小而全的企业物流运作模式还相当普遍三是物流基础设施能力不足，尚未 建立布局合理衔接顺畅能力充分高效便捷的综合交通运输体系，物流园区 物流技术装备等能力有待加强四是地方封锁和行业垄断对资源整合和体化运 作形成障碍，物流市场还不够规范五是物流技术人才培养和物流标准还不能 完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。 年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深， 物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和 仓储等收费价格及利润大幅度下跌，大批中小物流企业经营出现困难，提供运 输仓储等单服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不 但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了 不利影响。 项目建设的必要性 •中国中部物流园区建设作为乃至 物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流 服务的具体运作，而是通过园区建设建立起现代物流发展的基础 平台与运作基地，积极引导和扶持现代物流企业发展，并依托园 区的基础设施与政策环境条件，建立起乃至区域 内现代物流运作组织和信息管理的系统框架。 •中国中部物流园区的