英国 伦敦的牛津港再造，从日本的大阪复兴到马拉西亚的海岸开发，无论 是发达国家还是发展中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。核心目的就是 借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。 在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是 个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛大连，到南方的苏州广州厦门等，都 把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。对这现象，有专家指出这是对世 界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到定阶段的必然出路。 扬州及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光 转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。邵伯湖西岸的公道镇人民政府经 与中江国际合作，共同打造扬州邵伯湖天伦乐园，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角，昂首阔步迈向邵伯湖时代。邵伯湖优美 的自然景观资源和其独特的文化底蕴历史文脉以及与新园区的多功能配套，必 然能使扬州市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的面旗臶。 二项目基本情况 建设地点 本项目拟对扬州市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设，项目位于 扬州市区以北约公里，距公道镇区东北部约公里，东临邵伯湖，北靠高邮 湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。 本项目规划面积为亩，其中建设养老住宅组团亩，公共 服务组团亩，商品交易组团亩，配套建设亩。 主要建设内容 本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及 配套建设等组成。 养老住宅组团建设个多元化多层次的养老空间，包括高档养老社 区居家养老社区机构养老社区和福利型养老社区。 公共服务组团包括学校医院及护理老年娱乐机构及酒店等。 商品交易组团包括老年商品交易中心会展中心创意中心及其它 辅助建筑。 配套建设包括道路景观园林绿化和高效农业生态园等。 投资资金来源 本项目投资总额为万元，其资金来源为由中国江苏国际经济技 术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。建设进度本项目建设期年年。 本项目建设周期为年。预计年月底前完成可行性研究报告并 通过审批，年月底前完成项目准备工作，年底完成项目。预 计分三期进行，期于年年底开工，进行基础设施建设养老住宅和 公共服务设施建设，第十个五年规划纲要 江苏省老龄事业发展十五规划 中共江苏省委江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见 苏发号国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研 究指南试用版 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版 扬州市城市总体规划 扬州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 项目单位提供的有关资料。 二可行性研究内容 本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实 际，本着经济合理技术可行的原则，以当前实际需求资金筹措能力及规 划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术功能经济等方面进行分析， 根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。 本可行性研究的主要内容如下 项目建设的背景和必要性 发展与需求前景分析 建设方案及建设条件 工程方案及环境评价 项目实施进度计划及招标 组织经营与管理 投资估算及资金筹措 借款偿还方案的确定和分析 社会效益分析 风险分析 第四节研究结论主要研究结论 项目建设具有充分的必要性 扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海 都市经济圈的交汇地带，南接南京镇江，西连宿迁安徽，北与淮安盐城 接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之，是获 得中国人居环境奖联合国人居奖的城市。 本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划专项规划区域 规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目， 具备发展老年服务产业的基础条件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较 为明显的吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区的发 展具有影响辐射和示范功能。 本项目建设是十分必要的。 项目建设符合总体规划 项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划 的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。并能适应公道 镇整体发展要求。 项目建设具有良好的建设条件 扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重 视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备 良好的开发建设条件。 项目建设内容 本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及 配套建设等组成。 环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。项 目劳动安全措施落实。 项目组织管理实施进度及招标 项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。按照国家的相关规定， 采取相应的招标方式。 投资及回报 本项目固定资产投资总额万元，其中项目工程费用 万元，工程建设其他费用万元含土地费用万元，预备费用 万元，建设期利息万元投资估算详见表。资金来源由中国 江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来 解决。 经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后， 高于基准收益率所得税后财务净现值大于，该项目在财务上可以接受项目 投资回收期为年，项目能较快收回投资。 二主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标详见下表 序号指标名称单位数值备注 工程内容 高端住宅 居家养老住宅 机构养老住宅 福利型住宅 学校 医院及护理机构 老年娱乐机构 酒店 核准通过，归档资 料。 未经允许，请勿外 传,第章总论 项目名称扬州邵伯湖天伦乐园 建设内容养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等 投资总额万元 建设单位中国江苏国际经济技术合作公司中江国际 江苏中江国际房地产公司 建设地址扬州市公道镇邵伯湖西岸 联系人李粉山 联系电话 联系地址南京市云南路号苏建大厦楼 第节项目概况 项目由来 欲得天下者，先得长三角。 长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城市群之， 是中国经济发展速度最快综合实力最强经济总量最大最具活力和竞争力的 地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。 江苏作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发展道路， 思考如何创新养老模式，使得江苏不仅要成为国内养老服务业的领航者开拓者， 还应通过抢占长三角养老市场，应对人口老龄化危机的挑战。不断发展服务业， 拉动内需，把扩大内需与经济增长社会建设民生改善和提高开放水平结合起 来，推动发展方式根本性转变，进步推动江苏经济可持续发展。 通过近两年时间的广泛调研对国内外养老模式的比较分析和向政府主管 等部门的汇报请示，在扬州市委市政府领导的关心和支持下，初步形成了创新江苏养老模式，加快抢占长三角地区老年服务产业制高点的基本思路和方案， 以及筹建扬州邵伯湖天伦乐园初步思路。 人生只爱扬州住,夹岸垂杨春气熏。扬州是座古老而又年轻的城市， 近年来，扬州市委市政府坚持以人为本和可持续发展，转变城市发展模式，提 出创新精致幸福字箴言，城市发展成果更多惠及百姓，城市面貌变化 得到广泛认同，城市和谐发展进入全新境界。年喜获中国人居环境 奖,年又成为联合国人居奖的城市。扬州邵伯湖天伦乐园能落户在这 里，可谓既得天时地利，又得人和。 扬州邵伯湖天伦乐园，将成为江苏养老事业的领航者和示范者，既培养专 业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质又解决养老机构 的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。 二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮流和趋势。 后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间的开发实践，契合时代 发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。从美国旧金山的渔人码头到英国 伦敦的牛津港再造，从日本的大阪复兴到马拉西亚的海岸开发，无论 是发达国家还是发展中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。核心目的就是 借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。 在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是 个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛大连，到南方的苏州广州厦门等，都 把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。对这现象，有专家指出这是对世 界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到定阶段的必然出路。 扬州及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光 转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。邵伯湖西岸的公道镇人民政府经 与中江国际合作，共同打造扬州邵伯湖天伦乐园，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角，昂首阔步迈向邵伯湖时代。邵伯湖优美 的自然景观资源和其独特的文化底蕴历史文脉以及与新园区的多功能配套，必 然能使扬州市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的面旗臶。 二项目基本情况 建设地点 本项目拟对扬州市公道镇邵伯湖西岸河东村地