开发费用估算 管理费用的估算 财务费用的估算 销售费用的估算 编写投资成本费用估算表 开发期经营税费的计算 项目资金筹措 第六部分项目总销售收入预测 住宅销售价格不包括公租房 销售进度及付款计划 第七部分项目不确定性分析 经济效益分析不包括公租房 静态盈利能力分析 敏感性分析遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析 盈亏平衡分析 第八部分项目法律及政策性风险分析 项目政策性风险分析 项目市场风险分析 项目经营风险分析 项目金融风险分析 项目自然环境风险分析 项目风险控制对策 第九部分项目可行性研究结论与建议 市场调查分析 项目投资与开发分析 项目投资环境 项目开发优势 项目开发实施难点 结论 建议 第部分项目概况 项目基本情况介绍 项目名称淮安新城闽都花苑 本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁 葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环境优美。这里是淮安遗址 地，闽都怀古风光，历史悠久人文环境丰厚。基于特有的人文风光和自热环境本 项目暂定为淮安新城标志型闽都怀古景观住宅。 项目地理位置介绍 本宗地号地块项目位于福州市仓山区，南台岛北部，三环路以东， 福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区的北侧，乌龙江以南。这里依山伴 水环境优美，四周群峦叠翠空气清新，江面开阔水势平稳是处不可多得 的上风上水的福地。其驱车约分钟经洪山桥即达山姆会员店，驱车约分钟 可达市区，驱车约分钟畅达长乐机场。 项目现状项目所处地没有旧建筑物不需要进行拆迁安置。但项目处于个坡地的地 块，所以需要进行项目土壤的加固，地基要深要牢。土地建设需要七通平， 处于荒地出所以通水电是首当其冲的。 项目周边设施 学校福州左海学校福建农林大学建行政学院福州科技学院福建 省建材学校福建经济管理干部学院等。 生活配套佳缘超市君临大酒楼华庭大酒店福建蜂疗医院福建农林 大学医院。 公建配套李常盛图书馆中华名特优植物园金牛山公园等。 银行中国农业银行。 公交路路乐购和大润发的购物车。 项目经济技术指标介绍 全国经济环境分析 年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓国内主动调控房 地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内 生产总值定位增长。从上半年的国内生产总值亿元来看，按可比价 格计算，同比增长两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。 地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得 地方政府投资扩张能力减弱。由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求 同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地 产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比 改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换 的征兆更趋明显。福州市经济环境分析 今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。月实现地区生产总 值亿元，增长增长相对保持快速发展。在进出口方面，今年 月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美 元，下降出口总额亿美元，增长。在人民收入方面，至今 年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增 长城镇居民人均生活消费支出元，增长。月农村居民 人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民 人均生活消费支出元，增长。可以看出城乡差距较大，不过农村人 均收入增长快于城镇。在固定资产投资方面，今年月份福州市固定资产投资 中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元， 增长增幅延续回落态势。福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。 项目竞争环境分析 全国房地产市场分析 在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划 供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。但与历年实际计划完 成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量 回笼资金。至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。年月份，房 地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑 了和降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完 成了今年的成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储 备资金进入土地市场。中国是处在个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程 而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短 期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变， 对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。 福州市房地产市场分析 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏 观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供 求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效 控制。今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方米，同比增长 。销售套数为套，同比增长。然而第三季度以来，福州市区 商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为 套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降， 销售面积万平方米，环比下降。据调查显示，国庆天，福州市区 商品房签约套，同比下降，传统的金九银十未能显现。前三季福 州市区商品住宅签售变化如图 在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米 以下的占总体的，平方米的占，平方米的占， 平方米以上的则占。 目录 第部分项目概况 项目基本情况介绍 项目名称淮安新城闽都花苑 项目地理位置介绍 项目现状 项目周边设施 项目经济技术指标介绍 项目产生背景 项目开发模式 第二部分项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 全国政策环境分析 全国经济环境分析 福州市经济环境分析 项目竞争环境分析 全国房地产市场分析 福州市房地产市场分析 福州房地产市场的需求类型分析 预防型需求 投资型需求 投机型需求 福州房地产需求的主要特征 竞争对手分析 产品供给情况分析 产品类型分析 竞争楼盘分析 金辉淮安半岛 仁文大儒世家 项目客户群特征分析 大多数人喜欢购置新房 自用为主导 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,更喜欢自己装修 三房是首选 最希望的面积区间 按揭付款是主流 年轻人成为主力军 其他因素 第三部分项目分析及评价 地块解析 交通条件 地势地形 水电保障 规划限制条件 项目分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会分析 项目威胁分析 项目分析表 项目评价 项目定位分析 项目客户定位 客户职业定位 客户特征定位 客户收入定位 客户需求定位 项目产品定位 项目开发主题 项目产品档次 项目产品类型 项目价格定位 第四部分项目规划设计建议与进度安排 项目规划设计建议 设计依据 设计指导思想 总平面规划建议 建筑立面建议 户型设计建议 景观设计建议 配套设施建议 项目开发进度安排 建设周期安排 施工进度安排 销售周期安排不包括公租房第五部分项目费用估算 项目开发成本估算 土地费用的估算 建筑安装工程费用的估算去除公共配套设施面积 前期工程费用的估算 基础设施建设费用的估算 公共配套设施建设费用的估算 开发相关税费的估算 其他费用的估算 不可预见费用的估算 项目开发费用估算 管理费用的估算 财务费用的估算 销售费用的估算 编写投资成本费用估算表 开发期经营税费的计算 项目资金筹措 第六部分项目总销售收入预测 住宅销售价格不包括公租房 销售进度及付款计划 第七部分项目不确定性分析 经济效益分析不包括公租房 静态盈利能力分析 敏感性分析遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析 盈亏平衡分析 第八部分项目法律及政策性风险分析 项目政策性风险分析 项目市场风险分析 项目经营风险分析 项目金融风险分析 项目自然环境风险分析 项目风险控制对策 第九部分项目可行性研究结论与建议 市场调查分析 项目投资与开发分析 项目投资环境 项目开发优势 项目开发实施难点 结论 建议 第部分项目概况 项目基本情况介绍 项目名称淮安新城闽都花苑 本项目位于福州市仓山区建新镇淮安，此处处于乌龙江与闽江之间，郁郁 葱葱，山峦叠翠，古树错落成群，原始植被茂密生态环