南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产 万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应 为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建 成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠 州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要 的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里， 海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资 源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有 发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有 先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国 企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的 产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优 越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前 景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态， 具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三 角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地 理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济 发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重 要化工基步投资可行性研究的既定目标，惠州市房地产 开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规 划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资 料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销 策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期 收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论， 个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行的原则选择了三 种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级 多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家 研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运 算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。 项目背景 广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融商 业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二 十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。 拥有丰富的经济资源及人文资源，政治经济文化金融商贸科技氛围较好。 发展商简介 惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。该公司以 房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性开发企业。经过多年 奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革务实创新积极拓展，现已发展成为实力 雄厚信誉良好业绩卓越的大型房地产开发公司。 项目概括 广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目，它所处的惠州市江北号小 区是惠州市新城区的核心地带。总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为 尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港 澳同胞。项目总体布局 广场总占地面积约平方米，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设 形象入口西面是宽的广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。小区设主入口形象入口 个，在现首期工程旁次要出入口三个。为体现人文社区概念，创造山水相间的园林式住宅区，小 区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系，水体沿岸为步行及 人造景点。 交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过，使得 本小区与周边地区和市中心都有方便快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道设置要求。 建筑功能 项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设二十九 层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综合楼 栋。总住户户，可居住人口人。 建筑造型 平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气通讯有线电视 管道。 消防及分区 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上 有序的组织区内部交通。 区域特点 本可行性研究针对广场首期，但由于项目的整体性，在研究过程中又不可完全分开，因为诸 如绿化公共设施是由整个小区统规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。从 整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式的原则以滚动式的开发。 基本描述 本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。 广汕公路是项目区域对外联系的条重要快速道路，连通广州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市的形象大 道，经过新城区位置被命名为惠州大道。 总体布局 区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成两个的分区，每个分区以不同的建 筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自的特色。考虑到让每户居民能取得广阔的景观视野，对各 分区的建筑物的体量与高度的控制，通过规划的手法安排成阶梯状，由西向东由里边向路边建筑物的体 量与高度逐步递增。为提升各个分区的可识别性，在每个分区的街坊内，通过规划不同的单体建筑类型， 建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间的关系，塑造独特的社区风貌。 道路系统 规划区位于新城区的核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环 路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间的联系非常便利。本区的道路交通组织是以人的活动为 重点，以建设高品质的社区空间为前提来进行规划的。 区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显的主从关系，道路系 统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进 行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整为中间米绿化带的景观路断面， 既减少了穿越区内的过境交通，又丰富了区内的道路景观，给人们以更深刻的空间体验。 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路 有序的组织区内部交通。 区内还设置了组织有序的步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形 成服务居民生活的步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步行路系统将各片区有机的 串联成个整体。 按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同的方式来解决停车问题。 公共设施配置 社区学校基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园个，可容纳学生人，建筑面积 平方米。 文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。 体育设施中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康乐中心。 商业服务设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。 按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我 们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研 究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州 市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与 惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作 为对比。 总投资测算览表，系按整个开发