况的综合评价，我们 认为此项目具有开发建设的可行性。

项目市场分析 通过对本项目的行业现状区域经济资源市场竞争环境等因 素的分析，得出了本项目的市场定位为 立足于芜湖市的销地市场，同时借助安徽地区的农产品资源积 极发展面向长三角地区的产地市场。

通过竞争环境和项目的优劣势分析得出结论 竞争优势 项目建设起点高信息化程度强规模大具备专业市场开发 经验市场竞争对手较弱以及国家相关政策的支持。

竞争劣势 开发成本大运营费用高各种市场盲目建设带来的压力以及 政策不确定性等方面的风险因素。

根据对全国各地区农产品交易市场盈利模式和建设规模的调查 得出了本项目建设规模为亩是较为合适的，并能够有定的长 期发展空间。

在盈利模式上除部分商铺出售外，主要为租金加佣金。

批发市 场的利润构成项目除了包括租金管理费佣金配套服务费等通 俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收 入。

项目规模和项目选址 芜湖位于安徽东南，是长江流域个重要港口城市之，芜湖 同时位于长江三角洲城市群，高速公路网络发达，特别是华东第二 通道的开通，以及芜湖长江大桥的通车，芜湖已成为长江三角洲的 重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地的通道。

以芜湖为中心的四小时经济圈，经济辐射可达亿人口。

芜湖长江市场园紧 邻芜杭高速公路，铁路港口通达便利，具有较为优越的区位和交 通条件。

本项目地址位于东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南 连建材市场，北临芜宣高速公路。

投资规模亿元，市场开发期年，培育期年。

计划用地需求长江园农产品交易市场规划占地亩， 农产品三条街亩农产品交易区亩农产品加工区 亩科研区亩厨房大世界需征地亩，农产品物流中心亩， 绿色大厦及配套设施亩 项目环境保护和安全 本项目的环境污染主要来源于生活污水和废弃物，以及加工区 污水污物，不存在重度污染废弃物和化学废弃物。

为加强环境保护 本项目内专门设计建设了废弃物处理中心，并有专业物业及清洁公 司负责保证废弃物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。

农产品交易市场消防保安劳动安全，食品安全等方面的设 计规划是按照国家相关安全标准制定的，同时长江市场园已建立了 相关安全规章制度，并在实际经营中得到验证具有可操作性，农产 品批发市场项目将执行这些制度，以保证项目安全运营。

项目组织及劳动定员 本项目的运营机构为安徽投资股份有限公司具备多年专业性 综合性批发市场的开发经验，组织机构和管理制度较为完善。

所需 的人员结合发展情况确定，部分人才可在公司内部解决，不足部 分可以向社会招聘，经培训合格后持证上岗。

项目建设进度 本项目建设周期为三年，期建设农产品蔬菜交易区和水产 交易区水果交易区及部分配套设施。

二期建设农产品三条街 农产品加工区科研区及配套设施。

三期工程建设厨房大世界。

投资估算和资金筹措 通过对项目工程概算和各方面资金需求的统计，得出项目总投资金额为亿元人民币。

根据国家相关扶持政策以及芜湖长江园 农产品批发市场项目的情况，项目的资金来源主要有三部分自筹 资金亿元银行贷款亿元政府财政补贴万元。

项目财务和经济评论 通过对项目财务和经济效益的评价得出以下结论项目内部收 益率投资回收期年，年平均投资利润率项目盈亏 平衡点，由此可知本项目是可行的。

主要经济技术指标 项目主要财务指标表格 参数名称比率金额参数名称 总投资 现金流量指 标 固定资产 投资净现值 土地费用 税前内部收 益率 流动资金 税后内部收 益率 不可控费 用 静态投资回 收期 动态投资回 收期 资金来源 自有资金 投资效益分 析 银行贷款 年投资利润 率 政府补贴 年投资利税 率 资本金利润 率 财务指标 资本金利税 率 年均营业，收入 年均税金 项目盈亏平 衡点 其中所得 税 营业税及 附加 年均总成 本 年均利润 总额 第章农产品交易市场行业环境分析 中国农产品批发市场现状 中国农产品批发市场多年来从无到有，迅猛发展，市场规模 迅速扩大。

年全国亿元以上农产品批发市场数量为家，比 中国批发市场数量 年代 数量 数量年增加了家。

农产品批发市场在满足城乡消费扩大农产品 流通范围促进农民增收推动农业产业化方面发挥了积极的作用， 已成为解决三农问题的个重要突破口。

从年的发展 来看，农产品综合品市场成交额的年复合增长率为对比 年前三季度和年前三季度的数据，农产品综合市场成交额的年 复合增长率为。

综上，全国范围来看，农产品综合市场成交 额的年复合增长率约在左右。

中国批发市场数量柱状图图表 中国成交额亿元农产品批发市场饼图图表 年全国商品交易市场强的农产品批发市场表格 序号市场名称交易额亿元 深圳布吉 北京新发地 广州江南蔬菜 蔬菜市场 肉禽蛋市场 其它合肥周谷堆 中国农产品批发市场发展前景 中国农产品批发市场发展前景广阔 生产 中国面积近万平方公里，气候类型复杂多样，北为暖温带 温带寒温带，南为亚热带和热带，农产品品种上千种中国有 亿农户，农业生产规模小且分散。

消费 中国是个消费大国，拥有亿人口，每天要吃掉多万头 猪多万只鸡。

中国人饮食多样，有十大菜系，每个菜系都有 上千个品种，从而，农产品消费呈现分散化多样化个性化特征。

政府支持 中国是典型的小生产大流通，需要批发市场发挥集散功能。

农产品批发市场的未来发展潜力巨大。

国家统计局对全国各类商品 交易市场的统计可以看出农业品综合市场保持着年的增长速 度。

对于关系国计民生的菜篮子工程，商务部最近也出台了系列 政策，加大扶持重点农产品流通企业的力度，对农产品未来的发展 有积极的推动作用。

把农产品批发市场作为流通设施加以规范和发 展并鼓励国际资本进入中国农产品市场。

安徽农产品批发市场的现状 安徽是传统的农业大省，毗邻江浙沪鲁，区位优势明显， 改革开放以来，全省先后建成各类农产品批发市场个，其中年 交易额亿元以上的农产品批发市场家。

快速发展的农产品批发 市场定程度上促进了当地农产品的流通。

但同时农产品批发市场 建设也存在市场规模小，辐射能力弱冷藏和废污处理等基础设施 建设不配套农产品供求预测分析产销动态等信息服务滞后， 信息资源缺乏整合等问题。

相对于安徽众多的农村人口和丰富的农 产品品种和产量，农产品卖难问题仍然十分突出。

年安徽农产品批发市场总规模统计表表格 城市总数个总面积亩交易额万元 合肥市 淮北市 亳州市 宿州市 蚌埠市 阜阳市 淮南市 滁州市 六安市 马鞍山市 巢湖市 芜湖市 宣城市 铜陵市 池州市 安庆市 黄山市 总计 安徽农产品批发市场面积柱状图图表 安徽农产品批发市场交易额柱状图图表 安徽农产品交易市场总面积 合肥淮北亳州宿州蚌埠阜阳淮南滁州六安 马鞍山 巢湖芜湖宣城铜陵池州安庆黄山 总面积亩 安徽农产品批发市场交易额 合肥淮北亳州宿州蚌埠阜阳淮南滁州六安 马鞍山 巢湖芜湖宣城铜陵池州安庆黄山 交易额万元年安徽农产品批发市场占地面积表格 城市总数个亩亩亩亩亩 合肥 市 淮北 市 亳州 市 宿州 市 蚌埠 市 阜阳 市 淮南 市 滁州 市 六安 市 马鞍山 市 巢湖 市 芜湖 市 宣城 市 铜陵 市 池州 市 安庆 市 黄山 市 总计 年安徽农产品批发市场交易规模统计表表格 城市总数个亿亿亿亿亿 合肥 市淮北 市 亳州 市 宿州 市 蚌埠 市 阜阳 市 淮南 市 滁州 市 六安 市 马鞍山 市 巢湖 市 芜湖 市 宣城 市 铜陵 市 池州 市 安庆 市 黄山 市 总计 农产品批发市场的发展趋势预测 中国农产品批发市场自世纪年代初出现后，在政府的引 导和政策扶持下，从零起步，从无到有，迅猛发展，迅速成为我国 农产品流通的主渠道。

多年来的实践证明，农产品批发市场在保障 城市安全食品供应搞活农产品流通推动农业产业化促进相关 产业发展带动农民增收等诸多方面发挥了极大的积极作用，已经 成为解决三农问题的有效途径。

但是，在中国现代化城市化全球贸易体化的进程中，农产品批发市场也面临着国内消费者食 品卫生质量方面逐步提升的要求和农产品国际贸易的压力，亟需全 面升级改造。

根据年中国农副产品批发市场食品安全白 皮书透露的信息，当前，我国农产品批发市场呈现以下发展趋势 是向规模化方向发展。

我国亿元以上投资规模的农产品批发 市场的数量逐年增加，市场单体规模迅速扩大，涌现出批辐射能 力强，社会知名度高的大型农产品批发市场。

二是专业农产品批发市场发展迅速。

据份并不完整的调查数 据，列入调查对象的家亿元以上的农产品交易市场数据中， 专业市场有家，比上年增加家综合市场家， 却比上年减少家调查说明，近年来我国专业农产品批发市 场新建数量出现了较强的增长势头。

三是经营环境有了改观，各地市场普遍进入新轮升级改造