会，又是全省的政治经济文化科技中心。

哈尔滨市城市建设与 经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大的影响力，但是目前 哈市对经济发展具有较强拉动作用的产业并不多，而建筑业尤其是房 地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣的作用较大，已越来 越为各级政府所重视。

住宅建设在经济发展中的带动作用十分显著，它能带动个产 业得到相应的发展，根据测算归纳得出每投入元的住房建设资 金，可推动相关产业元的需求每销售元的住宅，可 带动元的其他商品的销售。

住宅的建设与销售还有利于调 整居民的消费结构，加速城市化的进程，在较短时间内提高第三产业 的比重，同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。

住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济的拉动作用 显著，加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续快速健康发展。

哈尔滨市国际工程咨询中心 本项目的实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划 的需要 从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快实现社会主 义现代化新的发展阶段。

其中年实现高标准小康目标，人均 居住面积达平方米，基本完成改造现有的危房棚户区年实 现舒适住宅目标，人均居住面积达平方米，接近中等收入国家城 市居民居住水平。

我市住宅建设的基本思路是面向二十世纪住房小康目标， 面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。

加快两大战略 的实施，即实施成区域大规模新区发展战略，新区开发与旧城 改造相结合实施住房商品化社会化产业化发展战略。

推进住宅 建设多元化投资产业化生产商品化供应，提高物业管理水平。

我 市今后相当长个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展 中高档商品房，严格控制建设廉租房。

本项目的开发建设有助于推 进住宅发展目标的实现及城市总体规划的实施。

本项目的建设可以为国民经济的发展提供重要的物质条件 本项目的建设可以改善人民的居住和生活条件 本项目的建设可以改善投资环境，加快改革开放的步伐 通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施 可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道 哈尔滨市国际工程咨询中心 有利于产业结构的合理调整 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构 综上所述，本项目的建设是十分必要的。

四主要经济技术指标 五可行性研究范围 项目的由来与建设的必要性 市场分析与预测 工程建设方案与配套工程 环境保护 消防与节能 项目实施规划与进度 项目招投标 投资估算与资金筹措 财务分析与评价 哈尔滨市国际工程咨询中心 第二章市场分析 我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析 年，全国各族人民在党中央国务院的领导下，以邓小平 理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发 展全局，认真贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施，国民经 济和社会发展取得明显成效。

经济保持平稳较快增长，重要领域和关 键环节的改革有所突破，就业和社会保障工作进步加强，城乡居民 生活不断改善，对外开放继续扩大，各项社会事业得到加强，实现了 年初确定的国民经济和社会发展的预期目标，较好地完成了十五 时期的主要任务，为十五时期经济社会发展奠定了良好基础。

但经济结构不合理增长方式粗放等问题仍比较突出。

初步核算，全年国内生产总值亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

第 第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 和。

全国居民消费价格总水平比上年上涨，其中服务价格上涨 。

商品零售价格上涨。

工业品出厂价格上涨。

原材料 燃料动力购进价格上涨。

固定资产投资价格上涨。

农产 品生产价格上涨。

个大中城市房屋销售价格上涨。

哈尔滨市国际工程咨询中心 年末全国就业人员万人，比上年末增加万人。

其中城 镇就业人员万人，新增加万人，净增加万人。

年末城 镇登记失业率为，与上年末持平。

年末国家外汇储备达到亿美元，比上年末增加亿美元。

年月日，对人民币汇率形成机制进行了改革，年末人民币 对美元汇率为，比上年末升值。

全年各项税收收入亿元不包括关税和农业税，比上年 增加亿元，增长。

全国规模以上工业企业实现利润 亿元，比上年增长销售利润率为，比上年降低个百 分点。

据国务院发展研究中心中国社科院等单位专家对中国经济的长 期预测，年我国年均经济增长率为，这从根本上决定 了房地产市场的良好态势。

年至年期间我国房地产行业运 行的各项指标表明了这点。

见图表图表。

哈尔滨市国际工程咨询中心 图表数据来源国务院研究发展中心 房地产综合景气指数 图表数据来源同表 房地产开发投资指数 哈尔滨市国际工程咨询中心 图表数据来源同表 土地开发面积指数 权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地 时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之 。

哈尔滨市国际工程咨询中心 年后，忽如夜春风来，千树万树梨花开。

随着经济体 制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革城市土地使用 制度改革房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。

在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步 兴起并蓬勃发展起来。

从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出 现了人们称之为房地产热开发热的情景。

由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生 了些矛盾和问题。

比如盲目建设无证建设而出现的些失控现象。

针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠 正房地产业存在的问题。

房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分， 随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发 展起到巨大的推动作用。

三中国房地产业的发展水平 房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出 了贡献。

据有关部门的统计，年直接拉动增长个百分 点，间接拉动个百分点。

年中国房地产业在开发投资 高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价 格走势平稳的良好势头。

城镇居民人均居住面积从年的平 方米提高到年的平方米。

年月份房地产开发完 哈尔滨市国际工程咨询中心 成投资亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅 个百分点，占同期固定资产投资的。

商品房施工面积增长 ，其中，新开工面积增长。

购臵土地面积万平 方米，同比增长，增幅平稳下降。

土地开发面积万平方 米，同比增长，与前两年增幅持平。

商品房竣工面积增长 ，销售面积增长。

销售面积增幅大于同期竣工面积增幅 个百分点。

通过年月国房景气指数所属的八个分类指 数的走势与月相较，房地产市场呈现升降的格局。

其中，竣 工面积土地开发面积商品房平均销售价格土地转让收入商品 房空臵面积和资金来源分类指数呈现下降趋势房地产开发投资新 开工面积分类指数继续保持上扬势头。

可以说，中国房地产市场总体 上是健康的。

但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在 些不利因素，表现在以下几个方面。

四中国房地产业的可持续性分析 可持续发展的核心是资源在当代人群之间及代与代人群之间公 平合理的分配。

因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代 人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为 后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

房地产业可持续发展应 把房屋业主和环境三要素作为个整体，重视对自然资源的使用和 保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。

其目标包 哈尔滨市国际工程咨询中心 括房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与 地方区域经济的发展相协调房地产业的发展要与人口发展环境发 展资源利用相协调房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还 要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发房地产业的发展要 使开发效益与资金效益得到较好的协调。

从而实现土地资源的永续利 用住宅业的稳定协调发展房地产市场完善与人居环境的改善等多 方面目标和要求。

从而，推进中国房地产业可持续发展。

合理利用土地资源，避免浪费。

土地资源是房地产业发展的命 脉。

但土地资源是有限的，不可再生的。

土地资源的永续利用是实现 房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改 善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。

在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开 发，因此要注意保护好这地区的农用地，防止过多的农用地成为城 市建设用地。

农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有 关的政府部门应该严格把关。

对于已经成为城市建设用地的农用地， 要提高其使用效率。

严格执行城市房地产管理法有关规定，即对 未投资开发或投资未达到定比例的土地，严禁转让在定时间内 不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮哄抬地价现 象的发生。

要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合