布线系统可 实现计算机经营管理各种局域网的功能。 楼宇自控系统本楼楼宇自控系统由中央控制工作站现场控制器 各种传感器各种执行机构组成，监控包括变配电系统发电机给排水各 电梯制冷供热空调照明系统等。 卫星电视及共用天线系统建筑顶层设电视接收机房，系统采用分支 分配传输网络。 广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切 换功能。 防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急 报警开关等。 车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系 统等。 三市场分析 市场的供应情况分析 本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到 甲级写字楼水平的数量有限。其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米。其中部分甲级写字楼已被整栋购 买，西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，年底完工的首电信公司和金融机构。除此之外还有些国企业在北 京的分支机构或办事处。这些公司机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企 业形象和销售自己的产品。西单地区可开发土地已基本开发完成。未来甲级写字 楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。 随着中国将于近期加入，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这 市场环境下，不断吸引外资公司入驻北京，使得北京的甲级写字楼近年来租赁市 场基调良好。总体看来，近五年来些知名跨国公司成为北京甲级写字楼的市场 的主要承租力量。这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼的强烈 需求，但在近两年，由于在中国的业务量不断扩大，使得其在原有的单位面积上 不断扩租，而且他们对甲级写字楼的面积需求都是惊人的。有些公司甚至还在京租下了整栋写字楼并因此拿下了大厦命名权，如惠普大厦摩托罗拉大厦王府 井新东安市场北京电讯大楼等。 九五期间，西单商业区社会消费零售额从年的亿元增至 年的亿元，年均增长，销售总额从年的亿元增至年的 亿元，年均增长。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的。 由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。 尽管西单商业街的些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本 维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。该地区 的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的 商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家 租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况， 为挽留商家不得不提供长期的免租期的物业来讲，具有良好的投资收益。 西单地区商业用房租金表 项目名称租金使用平方米月空置率 租金收入 高登大厦明珠商厦 特别特 首都时代广场 民族大世界 电子科技广场 华威大厦 平均 西单商业街商业用房的经营方式可以分为两种，第种是由商业集团自己经 营并管理，第二种是由房地产业主或商业管理者出租店铺，由承租者自己经营并 接受房主或商业管理者的管理，第种方式经营的商场有西单商场西单购物 中心西单赛特和中友百货，商厦的运营状况完全通过营业额得以体现。 出租柜台或店铺的商家因为西单良好的商业条件而获益非浅，目前西单商业 街商铺的平均空置率为，除首都时代广场的出租率较低外，特别特华威 大厦民族大世界长年出租率维持在。 项目开发建议 项目定位建议 从本项目所处的区位规划体量资金预算分析，本项目具有成为地标性顶级写字楼的先天条件。 基于对北京市写字楼市场未来竞争分析，普通甲级写字楼的市场竞争最为激 烈，在相对高端写字楼市场出租率在相对高价位的前提下依然保持着以上的 出租率，同时由于承租客户租用面积相对较大，前期装修成本较高，客户基本稳 定。 基于以上情况建议 充分利用相关联区域内已形成的客户基础，力争将项目建设成为区域内顶级 写字楼。在未来市场竞争中占领相关联收益最高回报最为稳定的高端客户群。 产品面积配比建议 在产品设计上取消大型商场拟建规划，其商业配套作为专为写字楼提供服 务，例如餐饮银行健身中心等，面积不宜超过总体规划的。 银行对写字楼的需求是最大的，同时其稳定性最高，作为顶级写字楼而言， 银行的进入同时也是最重要的。 项目功能建议 作为单功能的写字楼，其目标客户群明确办公氛围浓厚，在产品设计上 以单写字楼为中心，主力塑造顶级写字楼的市场形象。 项目分析 通过区域可参考项目分析，项目所在区域写字楼呈现以下特征 大型中资机构金融业及其产业炼网络科技跨国公司驻京机构是本区 域主导的客户群 本区域写字楼市场供给以甲级写字楼为主，市场租金基本稳定，空置率在 北京整体写字楼市场中是最低的。 单功能的写字楼因为其功能的专性，其市场出租率远远高于综合型写 字楼。 市场预测 市场容量及饱和率 预计未来的市场变化情况 预期市场占有率销售策划 销售对象 销售价格分析 销售方式 销售计划 销售宣传 未来市场变化预测及风险分析 四项目的成本估算 单位万元 阶段划分项目名称金额 前期准备 土地出让金 拆迁费用 合计 施工阶段 大市政配套 建安成本 合计 销售阶段销售费用 管理费用 不可预见费用 总计 五项目的开竣工日期和进度的初步安排 项目分项时间安排 开始时间结束时间 华元公司注资成立 建安施工 降水护坡基础处理 土方工程 基础工程 地下结构 项目背景和概况 项目名称西单华峰大厦 项目位置 华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用， 同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。 项目所处位置如右 项目周围环境 西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之，其区位优势和价值是显而易 见的，每天万人次的客流量，使西单成为经商宣传促销形象展示等各 类商业活动的首选地点。尤其是其本地化居民为主的居民构成，更是各商家产品 进入北京的战略地带。 从近距离来看，西单除了大家所知道的西西核心区域及西单北部以外，实际 上还有个西单南延的概念。换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单 北大街和西单南大街。 从中距离来看，在不远的将来，西单地区和金融街地区，也必将会进行体 化的发展。因为，从北京目前各大功能街区看，西单地区和金融街地区，是距离 最近的两大城市功能区。根据城市发展的墨渍效应任何两个功能过近的城市 功能区，就像两个相互邻近由不断扩大的墨渍样，最终将连成个整体。所以， 今后的西单是个为金融街服务的西单，而今后的金融街也是个有西单作依托 的金融街，从而实现金融街西单体化发展这就是大西单的概念。 从远距离来看，西单还将与中关村共同构筑更加广泛的空间范畴。从纵向来 看，随着地铁号线的修通，将有条贯穿西单南北大街的地铁线与北京西北部 的中关村高科技产业园区相连，成为中关村与市中心沟通的真正的南大门。根据 北京市政府的发展计划，到年，北京城市居民将有主要依靠公共交通， 其中主要是轨道交通来解决出行问题。所以，号线的建设也将大大加快。相信， 随着号线的建成通车，个真正的大西单空间体系将最终形成。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,就如同当年日本经济快速增长时期，顺势而生的银座商业街样，北京也 定会出现条面向国民消费的商展街。无论从目前的街区形态，还是从消费群结 构来看，西单都能成为中国首都的第橱窗，座真正的时尚风向标。同 时，西单将作为未来北京城的个标志性地段，又将彰显出来此休闲购物的人群 的身份，随着北京人的白领族数量的急速增长，他们正在成为个新的社会阶 层新北京人。青春活力时尚有文化有教养，而且他们的生活非常都 市化，非常休闲化，因此，他们在选择休闲购物场所时，愿意选择个非常都市 非常时尚非常北京的地方，他们最应当属于的就是西单因此，西单将成为 白领的西单，而他们也将成为西单族西单新人类。这样，西单就拥有 了个最广阔最稳定的客户群。 而要抓住这个客户群，最关键的秘诀就在于，将西单的购物模式完全按照体 验经济的模式进行塑造换句话说，应当将来西单购物转化为来西单体验休闲 的乐趣，都市的乐趣，时尚的乐趣，购物的乐趣。随着时代的进步，广大城市居 民出行购物的目的已经发生了深刻的转变。消费者在购物的过程中，不仅仅要 买到称心如意的商品，还必须能够体验到这街区独有的逛街的乐趣。 二项目规划设计及简介 位置与环境 工程地点在西单宣武门内大街东侧，油坊胡同西侧，北侧为马哥孛罗酒 店，南侧是规划中的区绿地广场，占地公顷，地下四层，地上十五 层，规划建筑面积为万平方米。 建设周期 项目预计在年上半年开工，年底或年初完工，总施工工 期控制在个月至个月。 项目楼层面积分布 序号楼层楼面面积用途 地下四层车库 地下三层车库设备 地下二层车库设备 地下层商场 地下合计 地上 首层商场 二层商场三层餐饮娱乐 四十层办公 十十五层办公 机房及水箱间 地上合计 总建筑面积 各层方案图纸附后 建筑标准技术说明 设计依据是年月日通过审定的设计方案通知书规审 字号的设计精神设计的，华峰大厦所处西单商业区的南端，对长安街西单 路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越， 商业环境上佳。 本楼采用西方现代都市风格设计，建筑风格上依据公司规划方案，采用 玻璃幕墙与石材交映的虚实对比手法，和错落有秩的体形组合方式，造就种简 洁而不失内涵，壮观又不乏精致的建筑形象。 结构设计采用框筒结构，中央交通和隔墙做钢筋混凝土墙。抵抗风荷载及 水平地震力，周边结合建筑立面布置梁柱，与中部钢筋混凝土墙共同承受竖向荷 载及竖向地震力并辅助中部钢筋混凝土墙抗风及抗水平地震力。楼板采用大格网 预应力砼梁板结构或普通砼梁板结构。 给排水专业 给水系统全楼冷水给水分高中低三个区，其中二层以下为低