调研分析中发现，优秀的物业管理公司的介入，会提升消费者的购买信心。如商城国际项目，成功的引进了外地物业管理公司北京美好愿景，尽而成为本项目的大卖点，促进了项目的销售率，同时促进了威海物业管理行业的发展。第六部分结论与建议项目状况分析根据上述对威海项目区域的宏观经济环境调查周边商业地产市场调查消费者调查及可类比项目调查等调查分析发现，项目目前优劣势主要表现在以下几点上。项目优势分析项目距离市中心近，周边有卧龙山神道口及西北山等成规模的生活片区，文化生活氛围浓厚，有巨大市场消费潜力。项目有较好的商业沉淀，且位于市区与高区两大商圈的衔接处，商业位置优势明显，有良好的发展前景和升值空间。项目位于威海主干道文化路，地理位置优越，交通便捷。项目周边大型商业物业匮乏，有利于本项目迅速启动市场。项目属于改建的高层建筑，会成为文化路上的标志性建筑。开发商实力雄厚，有将本项目打造成精品的能力。二项目劣势分析项目为单体建筑，在绿化规模社区概念上不具备竞争优势。项目属于改建项目，受地块和原地基限制的影响，项目的整体规划设计受到局限，特别是住宅部分受到的影响最大，使得项目住宅建筑形态局限性较强。面临其他威海商业项目的竞争，有定的压力。项目的定位及招商的成功与否是项目操作成败的关键。二项目定位建议根据我们对威海商业地产市场商业物业的经营状况和消费者市场的调研，及结合本项目优劣势的分析，在此我司对本项目商业部分和住宅部分的定位建议如下商业部分定位建议在商业部分定位上，我们的总体思路是走差异化路线，打造精品，以低置业门槛，高回报率来吸引置业者。结合项目特点，我们对项目商业部分的定位提出下面三种建议商业部分定位建议打造以综合型百货业态为主的大型购物中心店全称，指综合购物百货店。根据威海商业地产市场调研发现目前威海引用类似概念的商业项目，目前只有经区的侨乡城市广场。为确保项目概念的独特性和可行性，在区域市场调研和消费者调研中发现，目前项目所属区域无大规模的购物中心。在本项目定位调查中，选择大型购物休闲中心的消费群体占。深圳铜锣湾百货商业部分定位建议二打造威海首家集吃喝玩乐于体的休闲即集休闲娱乐餐饮于体的大型休闲场所根据威海商业业态的相关调查表明，威海娱乐休闲餐饮等业态在威海极受欢迎。从消费者调查分析中发现，选择餐饮业的人数占总人数的在消费者在选择就餐场所方面的调查中，有的消费者选择特色中餐厅有的消费者选择连锁快餐厅有的消费者选择在肯德基永和豆浆就餐而在街边小餐观就餐的消费者有去星级饭店就餐的消费者占。所以建议将项目的商业部分定位为餐饮娱乐休闲中心。引进特色的外地餐饮美食，娱乐可根据威海人的消费习惯而制定业态形式。商业部分定位建议三打造威海最知名的专业商场在打造专业商场的定位上，我司建议其业态可以考虑设置为以下两种专业的家电商场目前威海家电类专业商场，除了华联购物广场百货大楼侨乡城市广场及利群购物广场等大的卖场外，专业的家电市场目前威海本地的只有威海三联家电家连锁商场，通过家电市场调查，了解到目前苏宁家电品牌正准备在胶东地区开办家点连锁商场。或者把国美家电深圳顺电等全国大的家电连锁企业引入威海，让威海消费者有更多的选择，所以建议商业的业态上定位为家电类。专业的家居商场把商业业态定位为家具类，引进类似宜家家具或者百安居之类的大型专卖场。从经营定位上，避免与其他家具广场相似，走出条自己独具特色的经营风格。二住宅部分定位建议在住宅部分定位上，我们的总体思路是打造小户型，弥补市中心空白，以高性价比吸引置业者。结合项目特点，我们对项目住宅部分的定位提出下面三种建议住宅业部分定位建议产权式酒店所谓产权式酒店，是把酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，般情况下投资人拥有该酒店每年定时间段的免费居住权，可以作为个人投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。其实质就是分时度假房产投资。其主要体现以投资收取回报的形式。住宅部分定位建议二酒店式公寓所谓酒店性公寓，是指配有全套家具的，提供如客房打扫洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓。它是种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格的商业综合体。它作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题。住宅部分定位建议三概念主要体现的是种在家办公，商住两用的住宅形式。其充分体现置业群体的自由时尚，在家即可办公的现代概念。根据威海消费者调查发现，目前威海有部分外地及本地创业的人士，他们不太拘泥在写字楼办公。所以建议开发商将住宅部分定义为概念。大型商业物业二商业网点三专业市场二高区大型商业物业二商业网点环翠区威海商业房产市场调研报告第部分威海市宏观经济环境分析第三部分威海市商业业态分析三经区大型商业物业二商业网点二家居业分析三服装业分析四娱乐业分析五餐饮业分析第四部分消费者分析大型商业物业二商业网点三专业市场二高区商业网点大型商业物业二二高区二商业网点大型商业物业环翠区