策优惠是有可能的。从国民经济指标等分析，宿州市虽总量不低，但人均水平的绝对值较低，居民的经济基础薄弱，大多消费者的消费能力有限。此是限制地产发展的重要的瓶颈。随着大批商业地产的入驻，市场会迅速饱和，所以占先机着赢。从房地产供求来看，宿州市近几年商品房市场刚开始启动，前期房屋空置有限，但年上半年的推量中，房屋空置加大，市场的销售已开始显现定的阻力，如何利用商业便利氛围的营造和核心地段升值潜力以及环境的优势来差异化营销成为项目操作的关键。从土地状况来看，西北新区与经济技术开发区土地供应量较大，老城区土地供应稀少，土地资源日益重要，先入为主为项目提供了很好的基础作用，这相对空白地区建立商业地产的制高点有机会和能力将商业中心转移。住宅分析中，主要的上市量集中在西北政务区域与南关区域，市区住宅供应逐步走低，因此开发节点上需要迅速更进，抓住空档。商业中由于宿州城市商业仍未成熟，商业发展的空间依然存在，加之项目特有的优势资源，商业发展具有定的先天条件，但必须在细节上做足工夫物业的销售方式招商方式具体商业形态的确定等等，还有点很重要的是必须整合多种业态，依靠整合规模满足站式购物娱乐餐饮多种需求，从而建立垄断阻隔竞争优势。利润是企业开发的根本目的，但利润必须是可实现的，而不是停留在纸张上的，因此必须采取较为稳妥的价格策略和合理的产品配比，打造较具特色和规模的商业主体，同时合理规划街铺，营造大商来聚势全盘升值，街铺住宅迅速去化回笼，实现滚动开发。宿州城市辐射力有限，城市的外延性不佳，消费以内需为主，对于外地消费者的引力不足，这就需要最大性的整合周边资源。城市媒体欠发达，媒体组合形式单调，可考虑到城市地域性特征项目的实际情况制定媒体策略，创造性的利用新兴的媒体或地产行业不常用的媒体，并树立个理念，公关第，广告第二。从而实现少花钱办大事，直销营销，高效招商的目标。二市场展望从市场角度出发地段竞争土地开发商等，卓越营销商管认为项目的总体前景比较乐观，但切不可盲目，必须在产品细节上下工夫，对于高层产品的问题要积极面对消费者抗力采光公摊问题等，保证商铺销售成功，在商业上，统筹开发，不可杀鸡取卵，不可单纯的只以销售为目的，必须作好招商运营和后续服务工作。根据本次市调研究为项目具体的营销规划和招商奠定市场客观基础，利于科学的针对性的制定符合市场需求和竞争性的方略。省地级市横向比较宿州职工人均工资在安徽省地级市横向比较四城市规划发展方向分析城市战略规划城市中心规划城市战略布局城区道路交通城市园林景观五城市商业网点规划体系分析发展目标商业布局发展重点六城市房地产政策分析近年国家宏观调控政策回顾宿州城市建设管理思路七近年宿州基础设施建设道路交通建设园林广场建设环卫设施建设文化设施建设美化亮化建设八近年宿州城市综合开发政务新区建设经济技术开发区建设城市中心区建设专业市场建设居住小区建设高层建筑建设第三部分地域商业地产市场分析宿州房产市场分析宿州市近年房地产发展年分析年宿州房地产市场分析年宿州房地产市场分析近年宿州房地产市场比较二宿州地产市场分析年挂牌出让土地览表年宿州市成交土地分析年部分挂牌出让土地览表目前宿州市区各区域土地的平均价格三宿州商品市场分析现有大型商业网点近期重点建设项目其他值得关注的建设项目四宿州商铺市场分析宿州商业网点分布宿州商铺市场的历史变迁宿州商铺的集群分布宿州商铺经营分析宿州商铺业种分析五宿州商业生态分析地段淮海中路百在安徽省地级市横向比较宿州职工人均工资在安徽省地级市横向比较四城市规划发展方向分析城市战略规州城市概况地理位置行政区划城市人口城市历史地域文化区位条件商业资源二宿州市国民经济指标宿州市主要经济指标其他相关重要经济指标三宿州市经济指标与安徽省各地级市对比分析宿州人均宿州商业地产市场研究报告两淮卓越项目组第部分调研说明第二部分地区市场环境研究宿州市商业市场现状项目周边市场现状项目同类物业概况宿州市商业租售价格水平，同时重点了解项目周边商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。潜在的商业竞争分析二主要商业网点人流量对比表华夏超市分钟苏果超市分钟宿州商之都分钟第五部分宿州商铺市场供求投资消费行为调查市场调研报告的总结二投资商铺用途二商铺经营行为调查经营者选择商业物业所考虑的因素经营者对面积要求经营者对商铺的租赁价格要求经营者对单铺年租赁总价以为例第六部分市场调研综述物业发展状况项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前宿州商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。商铺投资行为调查投资者选择商业物业所考虑的因具体来说了解项目地块所在区域城市商业整体规划布局与经营现况了解项目定位所在的商品流通行业在城市的发展状况与需求了解商铺投资经营户的来源投资意愿与经营需求了解舆论及投资经营者对项目的态度了解商业总体量与饱和度了解行业持续发展力与辐射能力了解周围城市和行业组织的可借鉴资源二调研时间年月日三调查方式调查所需要的资料类型有两种第手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部政府公开的报告和其他出版物报刊和书籍计算机网络及其他商业性资料中获取，通常采用文案调查方法。宿州市成交土地分析年部分挂牌出让土地览表目前宿州市区各区域土地的平均价格三宿州商品市场分析方向分析城市战略规划城市中心规划城市战略布局城区道路交通城市园林景观五城市商业网点规划体系分析发展目标商业布局发展重点六城市房地产政策分析近年国家宏观调控政策回顾宿州城市建设管理思路七近年宿州基础设施建设道路交通建设园林广场建设环卫设施建设文化设施建设美化亮化建设八近年宿州城市综合开发政务新区建设经济技术开发区建设城市中心区建设专业市场建设居住小区建设高层建筑建设第三部分地域商业地产市场分析宿州房产市场分析宿州市近年房地产发展年分析年宿州房地产市场分析年宿州房地产市场分析近年宿州房地产市场比较二宿州地产市场分析年挂牌出让土地览表年宿州市成交土地分析年部分挂牌出让土地览表目前宿州市区各区域土地的平均价格三浴场休闲茶吧餐饮第四部分地段商业属性调查州商铺市场的历史变迁宿州商铺的集群分布宿州商铺经营分析宿州商铺业种分析五宿州商业生态分析地段淮海中路百货大楼供电公司地段汴河路华夏宾馆商之都地段市府巷六商业关联业态分析宿州房产市场分析宿州市近年房地产发展年分析年宿州房地产市场分析年宿州房地产市场分析近年宿州房地产市场比较二宿州地产市场分析年挂牌出让土地览表年开发政务新区建设经济技术开发区建设城市中心区建设专业市场建设居住小区建设高层建筑建设第三业布局发展重点六城市房地产政策分析近年国家宏观调控政策回顾宿州城市建设管理思路七近年宿州基础设施建设道路交通建设园林广场建设环卫设施建设文化设施建设美化亮化建设八近年宿州城市综合在安徽省地级市横向比较宿州职工人均工资在安徽省地级市横向比较四城市规划发展方向分析城市战略规州城市概况地理位置行政区划城市人口城市历史地域文化区位条件商业资源二宿州市国民经济指标宿州市主要经济指标其他相关重要经济指标三宿州市经济指标与安徽省各地级市对比分析宿州人均