住人口，将给众多开发商提供大量的潜在需求客户群。而且伴随着人 们生活方式改变生活质量的提高，人们更加懂得享受生活的乐趣， 具有环境优美亲山亲水靠近自然舒适现代的别墅 花园洋房等高档住宅已具有较大的市场需求。 本项目的开发，将有效地促进周边地区的基础设施建设和环境的 改善，加快北部区域的建设步伐，达到美化城市繁荣市场改善市 容市貌提升居民居住水准的目的，同时也为项目业主的未来发展奠 定良好的经济基础。 项目概况 拟建地点 本项目宗地位位于重庆市北部新区北部经开园区经开园鸳鸯 组团牌坊片区地块内。该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利 高尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目土 地总面积为平方米合亩，其中，出让用地 平方米合亩，道路分摊用地平方米合亩。 项目地块距离观音桥商业中心公里，仅需分钟。距离解放 碑公里，车程分钟左右,距离江北国际机场公里，仅需 分钟车程。 建设规模内容工期本项目建设用地面积亩，总建筑面积平方米现规划 用地性质为居住，容积率，建筑密度，绿地率。 本项目分五期开发,总投资亿元,建设计划拟自年月开始 动工，至年月,总建设周期为个月。 主要技术经济指标 详见表主要技术经济指标。 首金•项目经济技术指标 项目名称首金•项目 序号指标单位数量备注 项目占地面积亩 容积率 绿地率 集中绿地率 普通绿地率 建筑密度 地上总建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 配套建筑面积平方米 商业销售中心平方米 商业平方米 幼儿园小学平方米 其他配套地上平方米 地下总建筑面积平方米 地下车库平方米 总建筑面积平方米 住宅建筑面积 联排别墅建筑面积平方米 小高层规模 建筑面积平方米 高层规模 建筑面积平方米 双拼别墅 建筑面积平方米 本章结论 本项目位于重庆市北部新区北部经开园区鸳鸯组团牌坊片区。 工程建设目的为打造主要景观区域和部分住宅，主要物业形态为联排 别墅花园洋房和叠拼别墅和高层住宅。本项目建设和销售条件良好， 技术与经济上可行，在资金落实的情况下，可以开工建设。 第二章市场分析 项目的功能定位 鉴于项目业主的投资意向及委托要求，结合重庆市及当地房地产 市场需求增长 商业营业用房完成投资亿元，增长。房地产开发的前期 投资增长，是推动目前整个房地产开发投资增长的重要原因。截止 年月末，全市房地产开发投资支付的土地购臵费为亿 元，同比增长，增幅较年月上涨个百分点。 商品住宅仍是开发主体，商业营业用房投资比重下降，经济适 用房投资持续负增长 随着近年来对商品住宅需求量的逐步加大，开发商的重点由以前 的商业营业用房及办公用房开发转向商品住宅开发。年月， 全市住宅完成投资占全部投资的比重为，比去年同期增长 个百分点。商业营业用房投资比重为，比去年同期下降个 百分点。经济适用房投资亿元，比去年同期下降，占房 地产开发投资的比重由去年同期的下降到今年的。 商品房平均销售价格稳中有升 年月，主城区商品房成交均价元，其中，住 宅的成交均价达元，同比分别增长了和。据分 析，房价上涨主要原因是土地交易价格上涨钢材水泥玻璃等建筑材料涨价主城区旧城改造力度加大拆迁户形成巨大需求房地产项目 品质不断提升等。 商品房销售好，空臵房减少 年重庆市商品房成交面积为万平方米，成交金额 亿元，与年同期相比分别增加和，其中 住宅成交面积万平方米，占商品房总成交面积的。 方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品 房空臵总量呈现下降趋势。至年月末，全市商品房空臵总量 已降至万。另方面，全市商品房销售面积与销售金额大 幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达万，同比增长 ，金额亿元，同比增长。商品房销售总量大于竣 工总量，多万。此外，中高档住宅受到受购房者追捧，成为 市场成交的热点。商品房住房消费中，从住房套内面积看，面积在 以上的占了总成交房屋的。 年秋交会情况 年秋季房交会共成交住房面积万，建面成交均价 元，比今年春交会增长，即比春交会上涨了元。区 域走势显示重庆向北还在进行。从成交面积成交金额两项指 标来看，主城向北的风头最劲。从成交面积来看，渝北沙坪坝渝 中分别以万平方米万平方米万平方米的业绩获 得前三名。从成交金额来看，渝北沙坪坝北部新区经开园分别以 亿元亿元亿元，位列前三名。从商品住房成交面积来看，以下的占，的占， 的占，而以上的占。从商品住房成交 单价来看，元以上的占。房交会是个城市的楼市晴雨 表，楼市冷暖变化，在房交会上都能看出端倪预兆。在今年 月刚刚结束的重庆房地产秋季交易会上高档花园洋房和别墅均突出 高尚品味和舒适休闲等特性，成为楼市热点。 随着重庆市政府北移，北部新区将迅速地成为个成熟的经济开 发区，预计到年，该区域将成为个集市政商业住宅为 体的重庆未来的中央居住区，成为消费者眼中最有升值潜力 的区域。据秋交会调查，从购房的主要用途来看，的消费者表 示自己使用，而仅有的消费者用于投资。重庆消费者的理性消 费行为将对重庆房地产行业的健康发展打下坚实的基础。重庆作为西 部唯的直辖市，城市建设日新月异，城市地位得到进步提升，重 庆房地产市场还有很大的发展潜力。从本次调研的结果可以看， 的消费者认为重庆房地产市场很有潜力的消费者认为 比较有潜力，只有的消费者对重庆房地产市场不太看好。这显 示出消费者对重庆房地产市场信心的增强，也是重庆房地产市场近两 年快速发展的结果。 重庆房地产市场展望 房地产市场分析 随着中央继续实施扩大内需的宏观调控政策，根据中央在十五 第章总论 项目背景 项目名称 首钢金岭华府工程以下称本项目。 项目业主 单位名称重庆首金房地产开发有限公司 注册地址重庆渝北人和东路号 法定代表人姚大力 企业类型有限责任公司 注册资本三千万元整 经营范围房地产开发暂定资质，物业管理以上经营范 围按资质证书核定项目承接业务，房地产中介建筑材料和装饰材 料不含危险化学品。 编制依据 重庆市企业投资项目备案证文号 建设工程选址意见书渝规选经开北字第号 国有土地使用权出让合同渝地合字经开园第 号 企业法人营业执照 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,研究范围 根据项目业主的委托要求，对本项目建设与运营进行技术及经济 方面的研究和论证，包括项目建设的必要性市场前景分析建设规 模与产品方案建设方案投资估算与资金筹措组织机构与人力资 源配臵项目进度计划安排项目财务效益评价等。 项目的提出理由与过程 尽管年以来，针对国内有些地方出现房价过热现象，国家 各部委运用金融财政行政法律等手段对房地产市场进行宏观调 控，引导房地产市场健康发展。但是，全国各地的情况参差不齐，在 年全国两会期间，重庆常务副市长黄奇帆接受媒体采访时 强调重庆房地产市场无泡沫，在接受国内外多家网络媒体采访和 年房地产秋交会上的讲话，黄奇帆再次肯定了这个结论。另 方面，重庆作为西部直辖市，城市化进程加快，新区建设旧城改造 等投资推动重庆经济上升。经济前景为国内外客商看好，房地产市场 潜力很大，外资和异地企业加快在渝的地产投资如和记黄埔融 侨半岛重庆天地以及北京城建上海静安上海景瑞上海明 泉等异地企业将开发项目锁定重庆。从年重庆市秋季房交会上 获悉，房地产市场仍然具市场潜力，反映有效需求与供应比例关系的 租售比指标重庆为左右，未超过的限值，而杭州 上海等则在左右，从而看出重庆的有效需求支撑着市场的繁 荣。本项目拟建地环境得天独厚，市场优势明显，预计项目的客户资 源较丰富，市场前景值得乐观。本项目所在的北部新区正成为房地产开发热点地区。北部新区原 有居民万左右，按照新的规划，未来的北部新区将成为万人口 的居住地，其中常住人口万，流动人口万，新增加的万居 住人口，将给众多开发商提供大量的潜在需求客户群。而且伴随着人 们生活方式改变生活质量的提高，人们更加懂得享受生活的乐趣， 具有环境优美亲山亲水靠近自然舒适现代的别墅 花园洋房等高档住宅已具有较大的市场需求。 本项目的开发，将有效地促进周边地区的基础设施建设和环境的 改善，加快北部区域的建设步伐，达到美化城市繁荣市场改善市 容市貌提升居民居住水准的目的，同时也为项目业主的未来发展奠 定良好的经济基础。 项目概况 拟建地点 本项目宗地位位于重庆市北部新区北部经开园区经开园鸳鸯 组团牌坊片区地块内。该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利 高尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目土 地总面积为平方米合亩，其中，出让用地 平方米合亩，道路分摊用地平方米合亩。 项目地块距离观音桥商业中心公里，仅需分钟。距离解放 碑公里，车程分钟左右,距离江北国际机场公里，仅需 分钟车程。 建设规模内容工期本项目建设用地面积亩，总建筑面积平方米现规划 用地性质为居住，容积率，建筑密度，绿地率