昂价格使得区内以具备较强经济实力改善自住和投资客户为主这部分客户不缺住房因此在经济下行前提下是最容易持币观望人群城东板块年下半年开始需求量就呈现大幅下降成交低迷。城东板块成交量大幅萎缩供求关系严重失衡市场形势严峻根据南京网上房地产数据统计年全市商品住宅累计成交套与年相比环比下滑。年城东板块成交套较年套同比下降下滑速度大大超过全市下滑速度。城东板块年总可售房源套消化率总体供求比供求关系处于供严重大于求失衡状态市场形势相当严峻。年城东板块新推出货量较大虽然区位和产品具有特色但是面对低迷经济环境如何改变目标客群观望如何挖掘改善型自住客户是板块内各楼盘面对共性问题。项目区域主要竞争项目分析主要在售竞争项目览表光华路区域项目名称德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城项目地址玄武区长巷石杨路号星海路号星海路号开发商南京凯丰经济开发有限公司南京万达房地产开发有限公司万达房地产开发有限公司南京鸿意地产开发有限公司总建筑面积万万万万核准通过归档资料。未经允许请勿外传,区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案假设预算开发方案二结论与建议项目综合评价结论,项目背景报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上结合项目所处区位环境对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见。结合市场状况和项目特点探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。项目概况地块基本条件基地位于南京城东板块白下区位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地因此较为平整。地块编号项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东用地面积亩实际出让面积平方米规划用地性质住宅建筑容积率建筑面积平方米土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河河边坡岸景观已做好水体水质较好但缺少特色和维护南南面是光华路光华路南侧是四方新村光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块虽可见到紫金山但周边距绕城公路宁芜铁路都很近区位形象很受影响。地块所属位置属城郊结合部本案南面直对城东最大拆迁安置小区之四方新村人员复杂外来人口众多是拆迁户及外地来宁务工人员居住地社会治安环境般。外部市政配套较齐全但商业配套较分散教育资源档次不高内部资源缺乏地块位于城东板块虽随着城市不断发展目前也属主城区但本案目前周边现状多为外地来宁打工着居住且实际离新街口主城区也较远无法与月牙湖及紫金山半快相提并论是属于城东半快中相对比较差位置。地块南侧商业如羊肉馆等经营虽好但档次不高对项目建成后出街形象造成定影响。根据基地分项评估综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部各项开发条件般项目价值有待进步挖掘。权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度由珠三角区域逐步向全国范围蔓延是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响结果。经过年调整期当前房地产市场已经出现供南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展意见。意见主要内容包括进步优化住房消费环境适当调整普通商品住房税收优惠政策标准抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度加大住房补贴发放力度最高为房款总额进步优化房地产业投资发展环境加大金融扶持力度推进房地产信贷产品创新和担保方式创新全力保障个人购买自住住房贷款需求适当调整出让土地规模不断优化土地出让条件吸引有实力开发企业参与开发建设等。年国内宏观环境展望年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅回落居民消费回落资产市场持续低迷影响预计将延续年下半年经济核准通过归档资料。未经允许请勿外传,区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案假设预算开发方案二结论与建议项目综合评价结论,项目背景报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上结合项目所处区位环境对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见。结合市场状况和项目特点探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。项目概况地块基本条件基地位于南京城东板块白下区位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地因此较为平整。地块编号项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东用地面积亩实际出让面积平方米规划用地性质住宅建筑容积率建筑面积平方米土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河河边坡岸景观已做好水体水质较好但缺少特色和维护南南面是光华路光华路南侧是四方新村光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块虽可见到紫金山但周边距绕城公路宁芜铁路都很近区位形象很受影响。地块所属位置属城郊结合部本案南面直对城东最大拆迁安置小区之四方新村人员复杂外来人口众多是拆迁户及外地来宁务工人员居住地社会治安环境般。外部市政配套较齐全但商业配套较分散教育资源档次不高内部资源缺乏地块位于城东板块虽随着城市不断发展目前也属主城区但本案目前周边现状多为外地来宁打工着居住且实际离新街口主城区也较远无法与月牙湖及紫金山半快相提并论是属于城东半快中相对比较差位置。地块南侧商业如羊肉馆等经营虽好但档次不高对项目建成后出街形象造成定影响。根据基地分项评估综合评估基地级别为中等。本案位于城郊结合部各项开发条件般项目价值有待进步挖掘。权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度由珠三角区域逐步向全国范围蔓延是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响结果。经过年调整期当前房地产市场已经出现供低年月全市商品房成交均价元平方米与去年月份环比下降价格继续保持略有降低小幅回调趋势主要是部分开发企业降价促销以及新三区成交占比上升两大因素直接影响。年房地产市场趋势预测从价格角度分析年房地产市场继续调整预计房地产价格还有左右窄幅下调预计最快下半年才能有所回暖但目前每年都有次刚性需求行情支撑房市从行业角度分析年经济危机继续影响预计未来年行业正式进入兼并重组阶段优胜劣汰行业健康发展必然从政府政策方向分析政府明确支持房地产业发展降价保量总方针使得市场降价成为种趋势开发商顺势而为是最好选择从经济角度来分析经济危机必然导致消费者消费力降低市场观望气氛浓厚和购买欲望低迷从成交量角度来分析年成交量相对于年萎缩过半年预计也不会有很大起色预计维持在年水平左右从开发商角度来分析缩减开工量运营开支等准备过冬是明智选择有钱开发商可以选择储地预计年下半年行业有可能出现回暖南京市场热点供应量决定市场热点江宁区江北区和河西区将是市场热点或者城市中心高性价比地块也是个主要考虑方向。但是前提定是要控制好销售价格产品以刚性需求产品为主。综合评述项目所在区域整体价格偏高年南京各大区域价格都出现了左右下降调整城东板块由于成交量低迷维持在左右价格下调市场补跌可能性在增大市场风险相对于其它区域较大。区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越区域高端居住形象明显城东板块因为有月牙湖以及紫金山山水资源直为南京传统富人区别墅类别墅豪宅产品特征和高昂价格使得区内以具备较强经济实力改善自住和投资客户为主这部分客户不缺住房因此在经济下行前提下是最容易持币观望人群城东板块年下半年开始需求量就呈现大幅下降成交低迷。城东板块成交量大幅萎缩供求关系严重失衡市场形势严峻根据南京网上房地产数据统计年全市商品住宅累计成交套与年相比环比下滑。年城东板块成交套较年套同比下降下滑速度大大超过全市下滑速度。城东板块年总可售房源套消化率总体供求比供求关系处于供严重大于求失衡状态市场形势相当严峻。年城东板块新推出货量较大虽然区位和产品具有特色但是面对低迷经济环境如何改变目标客群观望如何挖掘改善型自住客户是板块内各楼盘面对共性问题。项目区域主要竞争项目分析主要在售竞争项目览表光华路区域项目名称德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城项目地址玄武区长巷石杨路号星海路号星海路号开发商南京凯丰经济开发有限公司南京万达房地产开发有限公司万达房地产开发有限公司南京鸿意地产开发有限公司总建筑面积万万万万核准通过归档资料。未经允许请勿外传,区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案假设预算开发方案二结论与建议项目综合评价结论,项目背景报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上结合项目所处区位环境对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见。结合市场状况和项目特点探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。项目概况地块基本条件基地位于南京城东板块白下区位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。地块目前为南京总参干休所小区用地因此较为平整。地块编号项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东用地面积亩实际出让面积平方米规划用地性质住宅建筑容积率建筑面积平方米土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为准土地使