破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商 业辐射功能，提高该镇城市竞争力。

同时，商贸城通过科学的规划和建设，县置业有限公司的 开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复 合型的张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至县东南部地区商贸发展的创新制高点。

二构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收致富渠道不多加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定 的压力较大。

制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负 重自强干事创业的氛围还不浓厚。

商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同 时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大 地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独， 苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东 南部为海拔米的低山矮岭。

人口万，辖镇乡个 行政村。

二地理位置 县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公 里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大 门之称。

三自然条件 气候条件 县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气 候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数 为小时。

项目建 设地点水文条件 县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南 部的淮北平原中部。

县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水 资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水 补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓 慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少， 呈现超采现象，应该予以防范。

全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙 型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。

地质地貌 县主属黄冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度 介于米之间。

地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低 山丘陵，其余为黄泛平原。

山丘谷地占总面积，平原占。

土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤 土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷 含量速效钾含量值为，沙土平均有机质 含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为。

县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直， 水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅， 水流缓慢。

工程地质条件 县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均 为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分 之。

北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方 米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。

项目区最大冻土深度 厘米，地震烈度度。

建设用地的综合自然条件较好。

县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武 系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面 积的。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降 水为主补给水源。

浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北 向东南。

地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作 用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述 如下 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以 上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水 螺壳，完整。

粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋 深约米处较富集。

粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米 未揭穿。

层厚不详。

除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。

四交通运输条件 县东邻江苏徐州市公里，素有徐州的西大门之称。

南接 淮北公里，西距河南商丘市公里，北连山东济宁公里，县城 距合肥南京济南郑州省会均为小时路程，距徐州观音机场 公里，连云港出海口公里。

陇海符夹铁路纵横穿境，连霍合徐 高速公路于县境内交汇，国道，省道与县乡道 路交织成网，境内公路密度为每平方公里公里，已形成公路铁路 航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重 要的交通枢纽。

二社会经济条件 名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。

县植被保存完好，工 业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。

耕地面积万公顷， 农作物主要有小麦棉花大豆玉米山芋及花生芝麻等。

全县水 果挂果面积万亩，主要有葡萄苹果梨黄白桃巴斗杏柿子 樱桃山楂等。

孙圩子胡萝卜闫集黑皮冬瓜马井韭青韭黄圣泉 国圣桃黄河故道水晶梨龙城石榴新庄黄牛黄口三元杂交猪丁 第章总论 项目概述 项目名称商贸城 二承办单位县置业有限公司 三建设地点县张庄寨镇镇北省道东 四项目性质新建 五项目法人代表宋秀珍 六项目建设规模总占地面积平方米亩。

总建筑面积平方米，其中住宅平方米，商业平 方米。

项目总投资万元。

七项目建设期个月。

八可研编制单位县工程咨询研究所 九可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 县国民经济和社会发展第十二个五年规划 安徽省关于国民经济和社会发展十二五规划和年远 景目标纲要 县城区开发总体规划 县土地利用总体规划 宿州市定额站宿州定额信息年第三季度 民用建筑设计规范 国家及地方有关建筑工程设计规范和标准 国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 县土地利用总体规划 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料项目方案 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，及技术资料县建设环保土地等有关部门对该项目建设的意见和 审批材料证明材料等。

编制范围 本项目可研报告的研究范围包括 项目提出的背景及建设的必要性 项目选址与建设环境条件 项目建设规模与主要建设内容 项目总体布局方案 工程技术方案 环境保护安全卫生消防和节能 项目运营和实施计划 投资估算与资金筹措 效益分析 项目结论与建议 二项目单位简介 县置业有限公司法人代表宋秀珍，女，年月出生， 徐州市新沂人，南京工程建筑学院毕业，历任北京鲁能集团副总经理， 先后负责徐州工程兵指挥学院新校区建设，徐州市市政小区建设，徐州 市安居工程民富苑建设，被评为徐州市建筑业优质工程放心 工程。

此次县张庄寨开发项目，是县政府招商引资项目，北京鲁 能集团专门委托副总经理宋秀珍担任县房地产开发置业有限公司董 事长，该公司已在县注册，公司现有开发综合部工程管理部合同 预算部行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。

公司宗旨 服务诚信创新。

县置业有限公司注册资本万元，主营房地产开发销 售般经营物业管理等。

注册时间年月。

三项目主要技术经济指标 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量 建设规模 建筑面积平方米其中住宅平方米序号指标名称单位数量 配套公建平方米 商业用房平方米 住宅套数套 商业套数套 总占地面积平方米 可规划用地面积平方米 建筑容积率 绿化率 建筑密度 二项目总投资万元 三投资利润率 四投资利税率 四项目年能耗 该项目主要能耗为水电汽。

该项目正常年份年耗水万 吨耗电万度耗汽万吨。

五结论与建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论 商贸城项目的建设，符合国家宏观经济政策和县对该区域 的发展规划。

商贸城项目的开发商，县置业有限公司具有很强的经济 实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。

本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景 观与环境景观相融洽的目的。

本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身 的实际条件，具有定的可操作性。

从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力， 资源供给及外部协作条件满足建设要求。

根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议 经营管理风险规避 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施 工方案。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风 险，应采用多种方式实现快速销售。

建设管理措施 整合企业资源，提高操作水平。

根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。

提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。

委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。

项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程 中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度， 保证工程质量，尽量缩短项目周期。

第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 镇政府对商贸城的建设十分重视。

在本项目的酝