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性研究编制依据和范围 编制依据 武汉市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要， 立足于建设全国重要的高新技术产业基地，积极发展高新技术产 业。
以武汉中国光谷为龙头，以东湖新技术开发区武汉经 济技术开发区等国家级开发区为载体，以批科技实力较强的企业 为基础，实现高新技术产业布局集群化和发展多元化。
„„加快完 善东湖生态旅游区。
以东湖风景区为核心，以市场为导向，以资本 为纽带，整合九峰城市森林保护区等周边旅游资源，拉长产业链。
加强风景资源保护，促进景区合理开发，建成生态环境良好基础 设施配套服务功能齐全景点布局合理园林绿化新颖文化内 涵丰富滨湖特色显著的生态旅游区。
武汉市旅游发展总规划 武汉市旅游循环经济示范区规划 武汉市旅游业发展十五规划 武汉市洪山区详细规划 武汉市社会经济发展战略研究 国家发改委年月投资项目可行性研究指南试 用版 建设项目经济评价方法与参数 工业与民用建筑可行性研究深度及要求 建设方提供的其它相关资料。
研究工作范围 项目建设的详细内容，投资分析与预期经济环境社会目标， 项目实施的保证措施，以及建设的必要性和可行性。
项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 序 号 指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 地上部分 会议厅 餐饮 娱乐 客房 其他 地下部分 二工作制度 全年工作天数天 日工作时数小时 中午轮流 进餐 序 号 指标名称单位指标备注 三主要动力年用量 水 煤 电 四项目定员人 其中营业服务人员人 辅助营业人员人 管理人员人 五建设指标 占地面积 建筑密度 绿地率 容积率 六总投资万元 其中建设资金万元 流动资金万元 七 万元营业收入占用建 设投资 万元 八 平均总产值营业收 入 万元 正常达产 年 序 号 指标名称单位指标备注 九全员劳动生产率万元 十年均营业成本万元 十 年均毛利润利润总 额 万元 十二年均营业税金及附加万元 十三年均所得税万元 十四 全部投资财务内部收 益率 税后 十五全部投资财务净现值万元 十六 全部投资静态投资回 收期 年税后 十七盈亏平衡点 十八投资利润率税前 十九投资利税率税后 二十建设期限月 项目建设期限 项目建设工期为年月日至年月日，共 个月。
第二章武汉酒店市场分析 酒店分布 酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。
武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。
典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店规模不，五星级酒店中规模以间左右为主，规模比 较大的为香格里拉大饭店。
武昌酒店的规模中等，般为 间客房，酒店规模如下图。
价格水平 星级酒店协议价般为门市价的折。
长包房三星级为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。
五星级客房协议价格 般为元天。
经营状况 武汉酒店需求量大。
全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者万人，接待旅游者总数万 人。
全市的年均客房出租率达左右其中三星级酒店出租率普 遍高，平均可达，在的旅游与商务旺季可达 。
而五星级酒店的出租率约为左右。
而四星级及五星级酒店制度 全年工作天数天 日工作时数小时 中午轮流 进餐 序 号 指标名称单位指标备注 三主要动力年用量 水 煤 电 四项目定员人 其中营业服务人员人 辅助营业总产值营业收 入 万元 正常达产 年 序 号 指标名称单位指标备注 九全员劳动生产率万元 十年均营业成本万元 十 年均毛利润利润总 额 万元 十二年均营业税金 十八投资利润率税前 十九投资利税率税后 二十建设期限月 项目建设期限 项目建设工期为年月日至年月日，共 个月。
第二章武汉酒店市场分析 酒店分布 规模不，五星级酒店中规模以间左右为主，规模比 较大的为香格里拉大饭店。
武昌酒店的规模中等，般为 间客房，酒店规模如下图。
价格水平 星级酒店协议价般为门市价的折。
长包房三星级万人，接待旅游者总数万 人。
全市的年均客房出租率达左右其中三星级酒店出租率普 遍高，平均可达，在的旅游与商务旺季可达 。
而五星级酒店的出租率约为左右。
而四星级及五星级会及演唱会等社交活动之 所。
客户群体 酒店客户较为固定，主要分为两大类。
类为军区政府筹办， 依托政府机构经营的酒店，如湖北饭店洪山宾馆中南花园 新大地等酒店，主要以会议客人头客较多。
从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外 资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为 天。
而五星级长包客户般为有境外背景的企业和武汉大型企 业。
如项目的总用地面 积大约为平方米，而土地面积明细列表如下 土地部分土地面积平方米 酒店东北端项目本案 绿化面积 道路 其他设施 总和 总地下建筑平方米 总地上建筑平方米 商业氛围较弱 项目内部酒店功能性设计存在缺陷。
机会 带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定 基础 地铁葛洲坝等品牌开发商开发大盘的步伐日益加 快，带动整个光谷地区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升 产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环 境极其优越 外资企业较多，消费能力强 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。
威胁 投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大 作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存 在定风险性 国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开 征等给项目的经营带来不确定因素。
应对策略 四大策略强化优势与机会策略 强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类 型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜 配合项目光谷地标性建筑的外观，充分利用良好展示面， 强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性 地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户
（终稿）高档内外墙砖生产线新建项目立项申报送审报告.doc（OK版）
