反映出明快而精美的现代高层建筑气质。这种处理方式也是信息化时代建筑的种良好的处理手 段，被称为信息化时期的新古典主义风格或者新精美主义风格，作为对新城建筑的种响应，优 美的体型和精致的细节，延续了新区精美的气质特征，而洁净单纯的外型，则不形成强烈的异特征， 作为新建筑自身的种无的做法，外在纯净，细部精美，对新区的现代建筑风格既尊重，又表 达了新建筑自身的新的现代建筑元素，将新的精美风格补充入城市，成为城市新时代层面的个新 的元素。 三群体结构，以纯净的写字楼和商务区为中心，各部分既呼应又各有特色，而以丰富的商 业娱乐建筑细部为联系，通过建筑体量的配合和细部的呼应，形成不同空间之间的感受响应，从周 边欣赏建筑开始，到进入建筑，建筑的各个部分如同不同的舞台，将使用者带入各个不同的场景， 随建筑的性质组织设计的气氛，不断感受到同质异构的空间副主题，酒店自然形成围合的界面，居住区自成体系，又 与商业区做形式和形态的呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。 过多的装饰和复杂的建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求种朴 素大气的建筑风格，使用合理的建筑材料进行协调组织，在经济上较低的投入，而达到良好的效果， 使整体风格在较高的设计基调中作到和谐统。 二建筑群体关系的协调 设计应表达出如下群体设计的协调理念 层次秩序 在具体设计中，建筑表达出丰富而有机的空间内涵。其空间在广场的导引展开主体交流 结束的空间基本序列中变化，服从主序列，并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能 次轴线次功能的次序，按主分次三个层次组织空间。 整合景观 设计应在整体空间架构中生成。本案的规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围 合，内部功能则分开布置，形成不同的分区体系。这种原则决定了本方案的总体框架。并进步决定次级设计，如景观和细部设计的方法，本设计原则是对整体设计体系的遵从，着力于发展与整体 和谐的建筑环境。 三群体中各个单体的建筑内涵的协调， 包括建筑秩序的明确，建筑风格的清晰，单体建筑各细部的呼应，不同建筑部分间收放配合和单体 整体空间的流畅。 在单体设计意象上，体现商业居住性建筑特色，在设计中力求简洁大方，细部处理追求简约中 的丰富变化。设计手法中体量简明，高层写字楼与高层酒店，采用简洁的立面划分，与精美的细部 结合，运用现代简洁手法阐释建筑的个性意象。 单体细部形式，采用多层次的组织节奏，室内外空间互相呼应，使单体内每处空间都充满生 机与活力。同时利用构架等与退台配合，虚实变化，使立面更显生动。 个体的不同局部注意商业建筑时代品质特征同时强调温馨和谐的气氛和典雅尺度，使整体气 氛产生协调而富有内涵的现代商业品质。各部分的功能间产生丰富的联系。交流的空间成为建筑的 重要特征。 项目规划设计方案 规划总体结构 本案占地平方米，由组较大的功能分区组成相对的组群区域，主要为商业区， 高层办公区，酒店区和居住区。 商业区采用多层集中式布置， 高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店，与空间丰富的商业娱乐区结合的布置方式， 居住区成组布置。通过外环组织交通。与线形集中绿地结合布置周边景观，中央区布 置步行景观系统，通过水系与绿地设置主景观系统，争取户户有景，步移景易的高层次低层住 宅景观。 按平面结构，主题分为东西两区，分别为西部的商业区和东部的居住区，按纵向结构，分为 办公区，酒店区高层区，商业及娱乐区，低层居住区多层部分，地下功能区。 根据规划结构，地块空间关系采用围合，分合高低结合，形成生动有序的体量关系。 方案由中心步行广场连接起来，形成清晰的功能组织序列。 由城市广场步行阶梯阳光通廊和弧形信步道组成的三个步行主轴，形成了功能多样，层 次丰富的半室外共享空间城市与建筑的过渡空间。同时又将建筑的各个不同的功能区有机的联系起来。现代社会各界对于健康环境的关注超过了以往任何时期，而半室外空间良好的自然 通风，在为人员密集的大型集会文化健身娱乐活动提供了便利的同时，它又有力的保护了 人们的健康。同时屋顶平台又自然形成了个避难层，为主楼及群房的人员安全疏散提供了有力 的条件。 交通组织与停车 办公楼群地下层，为主要停车场，地下层结合人防设置。机动车沿南北路入地下停车场。 商业楼群地下层商业，地下层为机房及仓库，局部做机动车停车位。 各功能入口主要沿周边布置，与中心广场呼应，兼顾了办公和商业建筑和酒店建筑的使用性质， 地段特点，服务半径和景观效果等多种因素。 消防车道沿建筑物周边布置，满足消防要求。 机动车停车通过地上和地下结合解决。 步行体系及景观设计 形成步行广场，形成良好的集中公共空间，采用大面积，连续视线的集中景观区域。 公共景观的组织以条阶梯主轴为主，两条休闲廊为辅，穿插进系列活跃的空间元素，组 织较丰富的主体空间。 线形空间内可设置群体主题景观广场喷泉浅水以及各种景观元素等，结合主轴步行道及 弧形信步道构成丰富而生动的景观效果。 绿色生态系统 建筑群体内设线形绿化，集中绿化两级生态系统。 线形绿化按三主多辅体系布置，三主是指沿三条步行通道的绿色生态体系，多辅是指沿各个 交通体系均设置为绿色线形系统。 集中绿化系统是指绿色庭院布置，分为室内与室外两类。室外部分包括基地周边的绿带布置， 娱乐建筑的屋顶花园布置。室内包括各入口厅堂布置，商业，写字楼主题空间布置，空中休闲 厅布置，居住建筑会所布置，如上位置的设计均围绕生态建筑为主题进行设计。 第章总论 项目概况 项目名称大型商用楼盘建设项目 投资方北京投资担保有限公司 开发商房地产开发有限公司 商业管理商业管理有限公司 设计单位中国建筑设计研究院 项目介绍 位于中国山东省市河东新区商业娱乐区地块，大 型综合性站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体五星级豪华酒店 级写字楼别墅，占地面积内红线平方米亩，外红线 平方米亩，总建筑面积万平方米，总建筑面积万平方米。项目定位市及 周边地区高端市场，建成后将成为市乃至山东省形象工程标志性建筑。 区域状况 项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于老城区与经济开发区之间，西起岔河风 景区，东至新兴路含金融条街，北起花园路，南至东方路南侧号到路线，总面积 平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区， 新区为统规划建设区域，新区内建有大学城商务中心文化中心行政中心集中绿 地，自然和人文环境较好，地理位置优越。 项目四至 地块东至新兴路南至新河路西至河东大道北至号线，土地面积平方米， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,矩形，形状规则，可利用程度好。 项目技术参数 占地面积内红线平方米亩外红线平方米亩 总建筑面积万平方米 其中 单体万平方米 五星级豪华酒店万平方米 级写字楼万平方米 别墅万平方米 经营方式大型级写字楼别墅以销售为主，五星级豪华 酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 项目建设背景 市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。市政府拟在老城区东面建设河 东新区和技术开发区。新区拟建设高职学校医疗中心商务中心文化中心行政中 心新城绿地会展中心商业娱乐区国际汽车城新城综合市场，将新区建设于城市 的个小中心。为大型综合性站式购物休闲商业中心，包括大型单体 五星级豪华酒店级写字楼别墅，项目的投资建设将对当 地经济发展提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面 为市及周边地区提供休闲购物文化娱乐办公商务会议的场所，可以促进新区城市 功能的尽快完善 项目辐射及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件 项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用 项目设计理念科学先进，建筑标准高档，建成后将成为市的形象工程，对提高城市形象起到积极促进作用 本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而波及和拉 动当地以上行业发展 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 可直接或间接带动提升多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用 项目开发成功，每年将会向政府缴纳各种税金达亿元 本项目的建设将为人民带来全新的体验式消费理念。 财务分析 计算依据 营业税率 所得税率 销售费率以销售收入为基数 折现率 贷款利率 开发周期年 建设投资 总投资万元 建筑面积万平方米 单位建筑面积投资元平方米 资金来源 本项目总投资万元。项目实现滚动开发作需资金投入约亿元，资金来源自 有资金机构投资银行贷款民间投资方式筹措解决。财务指标 税后利润万元 财务净现值万元折现率 内部收益率 不确定性分析 在销售价格建安成本销售率上升或下降的情况下,项目依然有较高的收益水平, 高于银行贷款利率,也高于基准收益率。本项目有较强的抗风险能力。 结论 项目经济效益社会效益与环境效益俱佳，项目可行。 第二章项目规划设计方案 项目规划设计思想 本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特的外部环境 策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成具有 时代意念的标志性商务群体建筑。 设计依据 规划部门提供的方案设计任务书和红线图。 公司对大型综合性站式购物休闲商业中心建筑设计相关条件要求。 市人民政府关于同意建设的函。 市城市规划局的规划设计条件。