开始商务谈判，目 前尚不确定何时能签约。栋将视项目运营情况进行招商，计划吸引本地餐 饮和休闲娱乐项目进驻。 项目由来 序号合作合同签约主体签约时间 项目合作合同实业湛江房产置业年月日 项目合作合同补充协议实业置业湛江房产置业年月日 项目合作股份转让承包经营补充协议实业置业湛江房产置业村委会年月日 ※根据年月日签署的补充协议，年月日签署的补充协议已作废。 年月日，实业与湛江房产置业签署项目合作合同， 根据合同 采取由湛江房产置业提供土地，实业投资万元建设并统管理的 方式，建设项目，自动工建设之日起，合作期限为年。 项目土地在经全体村民代表同意后注入湛江房产置业，并在办理完土 地权属手续后，将湛江房产置业的股权变更为实业占有， 村委会占。 项目建成后，其商业用建筑房产将按的比例分配给实业与湛江 房产，并办理房屋产权登记合作期内，实业可自用抵押或出售名下的房 产，但在合作期满后，实业须将名下的项目占地与房产归还湛江房产 置业。 实业负责培育市场和项目招商，引入知名餐饮品牌。 年月日，实业置业湛江房产置业和 村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议，根据补充协议 项目合作方增加置业，并将湛江房产置业的股权变更为实业占 有，置业占，村委会占。在年月日合作期满后， 实业与置业须将共同持有湛江房产置业的股权无偿交还给 村委会。 湛江房产置业和村委会同意将项目栋的土地性质由集体 划拨用地变更为国有出让土地实际未执行。 以实业置业和村委会在湛江房产置业所持股权担保，由 湛江房产置业向银行进行贷款及融资实际是以办理到湛江房产置业 名下的项目用地作抵押担保。 项目由实业与置业共同出资建设并负责经营，村委会不参加项目 经营，不论项目盈亏均获取保底固定回报年年不计回报，年 年为万元年，年年为万元年，年年为万元 年，年年为万元年，年年为万元年，年 年为万元年，合计支付亿元，每个月交次。 湛江房产置业有限公司 历史沿革 湛江房产置业有限公司为项目的开发主体，该公司成立于 年月日，注册资本为万元人民币，下同，经营范围为房地产投资 项目投资和物业管理，目前股东分别为投资控股有限公司出资 万元，占和湛江区瑞达实业股份有限公司出资万元， 占。 该公司的历史变更情况如下 原始设立 年月日，湛江房产置业有限公司集体股份制成立，公司 住所为湛江市号，公司注册资本为万元。其中，村委会以货 币出资万元占，自然人均分别以货币出资万元各占。 第次变更 年月日，村委会分别与自然人签订股权转让协 议，由自然人将各自持有湛江房产置业有限公司的的股 权转让给村委会。股权转让完成后，湛江房产置业有限公司变更为 由村委会持有。 第二次变更 年月日，村委会分别与实业有限公司 机密档案 后勤 保安 法规 外联。 职能 商户收租 资金管理 税务管理。 人 人含西原建材人人 人 人 工工资由湛江房产置业有限公司支付。项目建成开业后，前期工程类人员 会减少，保安后勤类人员会适当增加，员工总人数预计约人。 财务状况及说明 资产负债表 截止年月日单位元人民币 损益表 截止年月日单位元人民币 财务状况重点说明 固定资产约万元中的车辆是的车辆，尚未办理产权转让过户手续。 无形资产账面净值为万元，是项目土地使用权的评估价值。评估由 资产年初数期末数负债及股东权益年初数期末数 流动资产流动负债 货币资金,其他应付款 其他应收款应付福利费, 流动资产合计流动负债合计 固定资产长期负债 固定资产原价长期借款 减累计折旧长期负债合计 固定资产净值负债合计 在建工程股东权益 固定资产合计股本 无形资产和其他资产资本公积 无形资产盈余公积 长期待摊费用未分配利润 无形资产和其他资产合计股东权益合计 资产总计负债和股东权益总计 项目本月数本年累计 主营业务收入, 减主营业务成本, 主营业务税金及附加 二主营业务利润亏损以号填列, 加其他业务利润亏损以号填列 减营业费用 管理费用 财务费用 三营业利润亏损以号填列, 加投资收益损失以号填列 补贴收入 营业外收入 减营业外支出 四利润总额亏损总额以号填列, 减所得税 少数股东损益 五净利润净亏损以号填列, 置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行的，评估基准日为 年月日，评估目的是为置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评 估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权的流转，目前相关法律法规和配 套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象的价值会产生 定影响。 长期借款余额为万元，为置业从湛江市农村信用合作社联合社借的社 团贷款。该社团贷款期限为年，从年月日起至年月止。 由置业以其拥有的集体土地使用权为抵押担保，利率为，年利息为 万元，贷款用途被指定为装修项目资金。 项目由于尚未完工，未产生营业收入，未来的收入主要来自于三方面。租金 栋栋及栋的租金为元月，从第四年开始逐年按递增。栋及 栋为初始租金元月，以后每年递增次，至第六年时与其他栋租金持平。 栋计划用作酒店，租金为元月，无递增。物业管理费统为元 月。电费差价公司从变电站购电，然后销售给租户赚取元度的电费差价。 另外，根据置业与湛江区政府初步达成的意见，区政府出于 对的支持，将会按项目租户每年实际上缴地方税收的作为对公司的奖 励，置业目前正在争取将奖励比例提高到。但截至目前，仍未收到任何 关于该税收奖励的政府批准文件。 截止年月日，置业年度累计发生管理费用万元。在项 目建成开业以及完事调整后，预计今后每年的经营及管理费用约为万元。 置业经营中所涉及的税种包括 营业税税率为 城市维护建设税税率为 教育费附加税率为 房产税税率为 城镇土地使用税税率为元平方米 所得税税率为 个人所得税税率按员工实际收入按相应税率代扣代缴 二投资环境 地理位置与人口 湛江市位于中国大陆最南端广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼 三省区交汇处，拥有铁路公路水运航运管道等立体交通网络。全市 面积万平方公里，现辖雷州吴川廉江三市，徐闻遂溪二县和赤坎霞 山坡头麻章四区，湛江区位于赤坎和霞山之间。湛江市区被湛江海湾 划分为东西两部分，西部有赤坎霞山麻章三个区和经济开发区东海岛试验 区，东部只有坡头区。 湛江是珠三角长三角自驾车通往环北部湾地区的主要通道，其雷州半岛拥 有多公里海岸线。年月，湛江与青岛大连广州北海等个 沿海城市被国务院批准为全国首批对外开放城市，年月国务院又批准成 立湛江经济开发区，年月广东省人民政府批准成立湛江东海岛经济开发 目录 项目现状 用地与建设内容 报批情况 招商情况 项目由来 湛江房产置业有限公司 历史沿革 管理架构 财务状况及说明 二投资环境 地理位置与人口 经济发展与产业结构 社会消费及商圈 城市规划 十五规划 海滨大道规划 区城中村改造 商圈规划 优惠政策 三项目招商业态市场分析 餐饮业 发展过程 现状分析 政府规划 休闲娱乐业 宾馆酒店业 四项目周边租金情况 五项目优势与风险分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目优势与机会 业态综合互补 政府关系和商户经验 城市规划及发展 劣势与风险分析 土地性质 项目招商 装修款代垫担保 楼房加建 现金流 六收益测算 基础假设 财务测算 收入测算 经营费用测算 利润测算 效益指标测算 七结论与建议 附表年年项目现金流量表预测 项目现状 用地与建设内容 项目位于湛江区，地处路与交汇处，占地 亩，用地性质为集体土地。根据湛江市国土资源局于年月颁发的集体 土地使用证，该土地所有权属于村委会，土地使用权属于项目的 开发主体湛江房产置业有限公司。 项目位置图 项目始建于年，为当年湛江市重点建设项目，承建方为江苏省第 建筑安装有限公司，工程主体包括共栋，层高为层，规 划总建筑面积为。目前项目主体工程已完工，园林道路工程处于收尾 阶段，还没有办理房产证，正在按入住商户要求对栋已招商面积进行内 部装修，以及对栋后附楼进行改建加盖约，相关工程计划于 年底完成。 项目鸟瞰效果图 项目总建筑面积差异表 序号栋号建筑面积 规划许可面积与江苏建结算面积对外招商面积 合计 报批情况 序号时间批准机关批复内容 年月日湛江区管委会项目立项批复 年月日湛江区规划国土建设局项目用地审查意见 年月日湛江市城市规划局项目用地规划设计条件批复 年月日湛江市国土资源局集体土地使用证 年月日湛江市城市规划局建设用地规划许可证 年月日湛江市城市规划局项目规划方案批复 年月日湛江市城市规划局项目用地工程管线规划设计方案批复 年月日湛江市城市规划局项目建筑方案批复 年月日 年月日 年月日 湛江区规划国 土建设局建设工程规划许可证 年月日湛江区管委会项目变更建筑面积批复 年月日湛江市建设局建筑工程施工许可证 招商情况 目前已招商面积，商户业态有夜总会餐饮 酒店未定和银行湛江农信社，租赁合同签署情况如下 序号栋号租户面积业态租金元月∙租期免租期 等餐饮茶艺年农信社银行万年年 酒店年 夜总会年 餐饮年 以上租金自第四年开始逐年按递增，项目物业管理费均为元月∙， 以上租户免租期自租户开业之日起计算。另外，栋租户由于自身原因，可能弃 约，已经开始与另外两家有意向的租户开始商务谈判，目 前尚不确定何时能签约。栋将视项目运营情况进行招商，计划吸引本地餐 饮和休闲娱乐项目进驻。 项目由来 序号合作合同签约主体签约时间 项目合作合同实业湛江房产置业年月日 项目合作合同补充协议实业置业湛江房产置业年月日 项目合作股份转让承包经营补充协议实业置业湛江房产置业村委会年月日 ※根据年月日签署的补充协议，年月日签署的补充协议已作废。 年月日，实业与湛江房产置业签署项目合作合同， 根据合同 采取由湛江房产置业提供土地，实业投资万元建设并统管理的 方式，建设项目，自动工建设之日起，合作期限为年。 项目土地在经全体村民代表同意后注入湛江房产置业，并在办理完土 地权属手续后，将湛江房产置业的股权变更为实业占有， 村委会占。 项目建成后，其商业用建筑房产将按的比例分配给实业与湛江 房产，并办理房屋产权登记合作期内，实业可自用抵押或出售