餐饮美食，将会是耒阳人民购物 休闲娱乐条龙服务的最佳去处。工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程 已主体封顶并投入使用。 可行性研究报告编制单位 耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司 法定代表人刘彬 编制人刘彬邓先进陈进刘文 项目建设性质改建 项目概况 年月日，国务院办公厅转发商务部等部委的关于进步做好 农村商品流通工作的意见，表示支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步 把网络延伸到城市社区，随着耒阳市城市建设的飞速发展，城市面貌的日新月异， 实现市委市政府提出的建设生态城市，打造三湘明珠，年为提升城市品位，扩大城市规模，完善中等城市骨架，实现双六十的发展目标，满足人们生活 水平日益提高的需要，及符合城市规划的整体要求。耒阳市现有城市人口万人， 流动和暂住人口约万人，年均人口增加万多，到年发展成万人的中 等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人的规模。耒阳万元房地产开 发有限公司在取得其他项目开发成功的同时，正着手蔡子池市场农改超建设 开发。耒阳万元房地产开发有限公司作为项目的业主，建设个集生态居住 购物休闲等多功能于体的商业中心，目的在于推进城镇化进程，加快城市建 设，适应人民生活水平及生产质量提高的需要，同时促进当地经济健康快速发 展。经耒阳市发改委国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场农 改超建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。 蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五东路， 西临群英南路，南临蔡池路。规划总用地面积约合亩，地块呈 长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。项目总建筑面积， 建筑层数为层其中至五层均为商铺场，商场面积共为，住宅 面积为，项目建成后可容纳住户户，其中居住人口人，提供就 业机会约个。项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施 齐全，环境绿化及空间构思新颖独特，物业管理流。该项目的建设可与和周 边项目起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活质量，是耒阳市城市开发建设 基础设施配套农改超的个催化剂。 可行性研究的依据和范围 可行性研究的依据 蔡子池市场农改超建设项目可行性研究报告于年月由耒阳市万元 房地产开发有限公司以下简称项目业主，委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计 院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本 报告主要以下列文件和基础资料为编制依据 蔡子池市场农改超建设项目建设项目选址意见书蔡子池市场农改超建设项目用地红线图规划设计平面图 蔡子池市场农改超建设项目建筑设计图施工合同 耒阳市计委国土规划部门有关项目工程建设的审批文件 项目单位提供的详细资料和编制单位收集的相关资料 可行性研究范围 通过对耒阳市的社会经济发展状况及城市建设开发居民住房现状等进 行调查和发展前景预测，结合五东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必 要性和所具备的建设条件，做面积 万平方米，商品房竣工面积万平方米，完成保障性住房套，竣工 面积平方米，随着双六十城市建成区面积平方公里，城市人口 万人目标的提出，大量常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件 的需求增长，相信蔡子池市场农改超建设项目建设必将掀起耒阳城市建设农 改超的又轮新高潮，构筑座新城，成为耒阳城市建设新的亮点。 项目建设的必要性及有利条件 项目建设的必要性 随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，近年来，农产品生鲜 超市陆续的布满了全国的大中小城市。超市日益成为人们购买生鲜食品的重要场 所。作为种全新流通模式，农产品生鲜超市在农产品的流通领域所占的比重日 益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了农产品流通渠道的变化和发展。本建设项目将对加速耒阳市城市建设，提高城市品位，增强城市的凝聚 力和辐射力，开发耒阳旅游资源满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进 社会进步和经济发展起到重要作用。 是城市社会经济发展及经济结构变化的需要 农产品生鲜超市的应运而生。消费观念的转变。 随着国民生活水平的不断提高，人们对衣食住行的要求也越来越高，对健康 饮食的文化知识的不断积累，消费者对农产品的消费需求在发生着变化。新鲜 健康的农产品越来越受到人们的关注和推崇，另方面，人们对农产品的质量安 全品牌服务购物环境等的要求也在不断提高，迫切要求有与之相适应的农产 品零售服务来满足。 传统农贸市场规章管理制度不齐全或是不实施，以及没有完善的配套设施， 环境卫生条件差计价设备过时，信誉度差，操作工具的清洁商品的卫生得不 到保障等，传统的农贸市场将很难满足人们不断提高的消费需求。 而农产品生鲜超市的优势是大家有目共睹的环境舒适，产品质量好，安全 卫生，品种丰富等超市能够通过应用现代物流和信息技术，实行规模化管理， 规模化经营，满足消费者高质量多样化的消费需求。零售方式的变化，使农产 品的流通渠道更加优化畅通，也将会使人们的生活质量得到进步提高和改善。 国家重视。 年中央号文件提出加快发展农产品连锁超市配送经营，鼓励有条 件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市， 逐步把网络延伸到城市社区。年中央号文件进步强调支持大型连锁超 市和农产品流通企业开展农超对接。可以看出，政府已高度重视农产品超市零售 的重要性，而且各级地方政府也积极出台些支持和扶持政策。 农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮 流。 农产品生鲜超市的优势购物环境上的优势我们走访了几家生鲜超市，都是在平整的街道马路边，交 通方便。门外的店面装饰也很新颖整洁，购物环境都很好，超市地面没有积水， 没有污渍，各种农产品摆放整齐，区域划分合理化，有专人打扫卫生和整理商品， 超市内有空调，空气也很好，没有任何难闻的气味，些商品在标示上也很讲究 视觉美感，有挂上仿树叶之类的装饰，增添了不少绿意，让人有亲临大自然的感 觉。在过秤处，超市工作人员熟练地接过菜，过秤封口贴价签。位正在排 队的市民说超市有空调，凉快，购物环境好，各种商品明码标价，不用担心被 喊高价，下班高峰期排队是长了点，但是也比农贸市场的对的交易要快些。 之后在走访了几家农贸市场发现，这些市场都是在些居民区内，年久失修的路 面，不时看到几堆未被清理的垃圾，部分摊位面前的地面也是高低不平整，还有 些积水，菜叶子不时杂乱的掉落在地上，海鲜区和肉类区等区域的气味有点重， 屠宰区更是惨不忍赌，也没看见有清洁工人来清理。位正在买菜的女士说，若 不是顺道经过，且住家附近没有其他买菜的地方，她不会选择这里。 所以，从购物环境上来看，生鲜超市明显比农贸市场更受欢迎, 商品价格上的优势 通常来说，超市卖的蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不 少生鲜超市的农产品比农贸市场便宜很多。减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底 气让利的主要原因。很多生鲜超市的农产品是由专门的蔬菜供应商供应。农产 品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，些超 市直接与蔬菜基地挂钩些农产品实行大批量远期预订制，大型的配送中 心先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程 中的损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。同时，超市定期 对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达 到薄利多销的目的。 而相比之下，由于农贸市场以零售为主，经营者的经营规模小，进货渠道复 杂，甚至是二次批发三次批发。运输过程重复，增加了费用。其运输设备简陋， 第章总论 项目背景 项目名称 耒阳市蔡子池市场农改超开发建设项目 项目承办单位概况 单位名称耒阳万元房地产开发有限公司 单位性质有限责任公司 注册资金万元 法人代表李万元 单位地址耒阳市神农路号 公司简介 万元集团简介万元置业集团有限公司简称万元集团，是家经国家工商 行政管理总局核准成立的集农业能源旅游酒店房地产金融商业等产业 于体的无区域性集团公司。集团总部现已迁湖南长沙国贸大厦，现有职工两千 多人，其中大专以上学历人，研究生和高级技术职称人。资产过亿元， 年销售收入过亿元。公司下设农业事业部旅游酒店事业部房地产事业部和 能源事业部，确立了以油茶基地及深加工旅游酒店为企业发展战略长线，以房 地产开发为企业发展战略中线，以贸易为企业发展战略短线的战略规划。 万元人坚守以感恩之心奉献的企业思想灵魂秉承报效家国，实现自 我的企业使命憧憬进军全国，放眼世界的企业愿景以纳税意识报 效国家报恩意识回报社会自强意识做大做强企业，体现人生价值的三 个意识为坐标，朝着为社会奉献的目标而努力，励精图治，勇攀高峰，以坚实的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,步伐立志建设持续增长和谐发展卓越诚信的百年企业。 公司成功跻身于湖南省私营企业强衡阳市民营企业强。先 后被人民日报评为全国诚信单位光荣榜上榜单位连年被湖南省银行业 协会评为守信用单位被湖南省专业信用评级机构评为信用等级级单位 等荣誉。目前公司正按照集团发展的战略，昂首阔步向着百亿资产的集团公司迈 进。 耒阳万元房地产开发有限公司简介万元房地产开发有限公司是万元置业集 团的下属全资子公司，是集团公司在房地产开发的旗舰运作平台，已成功开发运 作了耒阳市明珠花园等优秀的房地产开发项目，并获得了全国十佳宜居楼 盘奖项。公司现有员工人，拥有大批高素质专业技术人才，其中，本科学 历人，专科学历人，专业技术人员人。公司内设总经办营销部项目部 开发办财务部等机构。 目前，公司正全力运作耒阳当地的三大政府重点房产项目，万元西湖 广场沿江南路风光带。这些项目建成后，将引领耒阳房地产开发新潮流，打造 耒阳城市建设新名片，缔造耒阳城市面貌新格局，为提升耒阳城市品位，创造和 谐美好的耒阳人文环境做出新的贡献。 其中，万元国际城三湘明珠住宅小区位于耒阳市最繁华的五东路商 业圈以南，项目方圆百米之内就有蔡伦纪念馆杜甫公园鸭婆洲等著名旅游景 点，规划用地面积，总建筑面积约，总高度，共层。其中 地下室二层为配套设施及停车场用房，面积约为，共个车位裙楼 五层为商场，面积约为，六三十层为住宅楼，分南北两栋塔楼， 南栋面积约为，北栋面积约为，设计总户数为户，投资总 额约亿元。建筑造型采用现代风格，线条简约时尚，建成后将成为耒阳市标 志性建筑之。项目设计聘请国内知名设计院湖南大学设计院设计，在建